Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz spielt das unwiderrufliche Zahlungsversprechen eine zentrale Rolle. Es sorgt dafür, dass die Zahlung des Kaufpreises gesichert ist, ohne dass der Käufer schon im Voraus leisten muss. Trotz seiner häufigen Anwendung ist das Zahlungsversprechen rechtlich nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt. Umso wichtiger ist es, die Funktion, die rechtliche Bedeutung und die praktischen Konsequenzen dieses Instruments zu verstehen.
1. Was ist ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen?
Ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen ist eine verbindliche Zusage einer Drittperson, meist einer Bank oder Versicherung, dass sie im Auftrag des Käufers den Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt. Die Bank verpflichtet sich damit, den vereinbarten Betrag auszuzahlen, sobald die im Zahlungsversprechen genannten Bedingungen erfüllt sind – typischerweise, sobald die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt ist.
Das Zahlungsversprechen übernimmt somit keine Sicherungsfunktion, sondern eine Zahlungsfunktion. Es soll sicherstellen, dass der Verkäufer den Kaufpreis erhält, sobald die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Für den Verkäufer schafft das Vertrauen und Sicherheit, für den Käufer ermöglicht es einen geordneten Ablauf zwischen Finanzierung und Eigentumsübertragung.
2. Wann wird ein Zahlungsversprechen benötigt?
a) Im Grundstückkauf
Im Immobilienbereich ist das unwiderrufliche Zahlungsversprechen besonders verbreitet. Die Bank des Käufers stellt dabei dem Notar oder Verkäufer ein entsprechendes Dokument aus. Damit garantiert sie, dass der Kaufpreis bezahlt wird, sobald die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt ist. Diese Praxis ist vor allem bei grossen Beträgen und komplexen Abläufen wichtig, da sie Rechtssicherheit für alle Beteiligten schafft.
b) Im internationalen Handel
Auch im internationalen Handelsverkehr spielt das Zahlungsversprechen eine Rolle. Unter der Bezeichnung Akkreditiv garantiert die Bank des Käufers dem Verkäufer die Zahlung, sobald die vereinbarten Dokumente – etwa Fracht- oder Versandpapiere – vorgelegt werden. Das dient der Absicherung beider Parteien über Ländergrenzen hinweg.
c) Bei grossen Projekten und Sicherheitenstellungen
Zahlungsversprechen werden ausserdem bei grösseren Bauprojekten, Lieferverträgen oder Investitionen eingesetzt. Sie dienen als verlässliches Zahlungsinstrument, das Vertrauen schafft, bevor grosse Geldsummen tatsächlich fliessen.
3. Gesetzliche Einordnung
Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist im Schweizer Recht nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt. Es wird jedoch nach den allgemeinen Regeln des Obligationenrechts (OR) beurteilt.
Im Kern verpflichtet sich eine Bank, für Rechnung des Käufers die Kaufpreisforderung zu erfüllen. Diese Verpflichtung wird meist schriftlich und in Form eines Bankbriefs abgegeben, der den genauen Inhalt und die Bedingungen des Zahlungsversprechens festhält.
Mit dem Abschluss des Kaufvertrags entstehen im Rahmen des zweiseitigen Vertrags die Hauptpflichten beider Parteien: Der Verkäufer muss die Liegenschaft übergeben und das Eigentum übertragen. Der Käufer ist verpflichtet, den Kaufpreis zu bezahlen.
Mit dem unwiderruflichen Zahlungsversprechen tritt die Bank in gewisser Weise an die Stelle des Käufers und verpflichtet sich, den Kaufpreis zu bezahlen. Zwischen Käufer und Bank entsteht dabei kein Solidarschuldverhältnis im Sinne von Art. 143 ff. OR. Ihr Verhältnis wird ausschliesslich durch die individuellen Bankverträge geregelt. Ziel ist ausdrücklich, dass der Verkäufer den Kaufpreis direkt von der Bank erhält – und nicht vom Käufer selbst.
4. Bedeutung im Vertragsvollzug
In der Praxis wird durch die Vorlage eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens davon ausgegangen, dass der Verkäufer die Kaufpreiszahlung direkt bei der finanzierenden Bank und zunächst nicht beim Käufer einfordert. Das heisst: Der Verkäufer kann die Kaufpreisforderung gegenüber dem Käufer vorerst nicht geltend machen. Er richtet sich direkt an die Bank.
In vielen Kaufverträgen ist festgehalten, dass das Zahlungsversprechen bereits bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags vorzulegen ist. Häufig wird der Vertrag nur dann beurkundet, wenn das Zahlungsversprechen tatsächlich vorliegt – die Urkundsperson prüft also, ob der sogenannte Finanzierungsausweis physisch auf dem Tisch liegt.
Falls das Zahlungsversprechen bei der Beurkundung noch nicht vorhanden ist, kann vereinbart werden, dass die Eintragung im Grundbuch erst erfolgt, wenn das Dokument der Urkundsperson nachgereicht wird.
5. Folgen, wenn kein Zahlungsversprechen vorliegt
Liegt kein unwiderrufliches Zahlungsversprechen vor, hat das erhebliche Konsequenzen. In diesem Fall kann der Kaufvertrag zwar gültig abgeschlossen werden, aber die Anmeldung zur Eintragung im Grundbuch darf nicht erfolgen.
Die Verbindlichkeit des Kaufvertrags hängt also nicht von der Erbringung des Zahlungsversprechens ab – wohl aber die Vertragserfüllung. Die Vorlage des Zahlungsversprechens ist eine Pflicht des Käufers im Rahmen des Kaufvertrags. Sie steht gleichwertig neben seiner Verpflichtung, den Kaufpreis zu leisten.
Wenn der Käufer das Zahlungsversprechen nicht fristgerecht vorlegt, befindet er sich im Verzug. Das hat mehrere Folgen: Er kann die Erfüllung des Kaufvertrags (insbesondere die Eigentumsübertragung) nicht verlangen, solange er seiner Pflicht nicht nachkommt. Der Verkäufer kann unter Umständen vom Vertrag zurücktreten.
Damit zeigt sich: Das Zahlungsversprechen ist ein entscheidender Schritt im Vollzug des Grundstückkaufs – ohne dieses Dokument kann der Eigentumsübergang praktisch nicht stattfinden.
6. Kein Ersatz für die Zahlung
Ein weiterer wichtiger Punkt: Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist nicht mit einer bereits erfolgten Zahlung gleichzusetzen. Es ist lediglich eine verbindliche Zusage, dass die Bank den Betrag zu einem späteren Zeitpunkt auszahlen wird. Die Zahlung selbst erfolgt erst, wenn die im Zahlungsversprechen genannten Bedingungen eingetreten sind.
Eine Vorleistungspflicht des Käufers – also die Pflicht, den Kaufpreis zu zahlen, bevor er das Eigentum erhält – besteht grundsätzlich nur dann, wenn ihm dadurch ein Kredit gewährt werden soll.
Das bedeutet: Wenn die Bankzahlung vor der Eintragung im Grundbuch ausgelöst wird, leistet der Käufer vorzeitig – er geht also in Vorleistung. Wenn die Zahlung erst nach der Grundbucheintragung erfolgt, kommt Art. 214 Abs. 3 OR zur Anwendung. Danach hat der Verkäufer kein automatisches Rücktrittsrecht, es sei denn, ein solches Recht wurde ausdrücklich im Vertrag vereinbart.
Die Parteien können zudem im Kaufvertrag selbst festlegen, wie im Falle von Zahlungsverzögerungen oder Eintragungsverzögerungen vorzugehen ist. Sie können den Vertrag auch nachträglich anpassen oder aufheben, falls sich die Umstände ändern.
7. Auslegung der Erklärung der Bank
Der rechtliche Gehalt des Zahlungsversprechens ergibt sich aus der Auslegung der Willenserklärungen der beteiligten Parteien. Zuerst ist der tatsächlich gemeinsame Wille der Parteien entscheidend (Art. 18 OR). Lässt sich dieser nicht feststellen, gilt das Vertrauensprinzip: Die Erklärung wird so verstanden, wie sie nach Treu und Glauben aufgefasst werden durfte.
In der Praxis wird das unwiderrufliche Zahlungsversprechen meist als ein sogenanntes Anweisungsakzept der Bank im Sinne von Art. 468 Abs. 1 OR verstanden. Das hat folgende Konsequenzen: Der Verkäufer kann den Kaufpreis direkt von der Bank verlangen. Die Bank kann sich nur mit persönlichen Einreden oder solchen Einwendungen verteidigen, die sich direkt aus dem Zahlungsversprechen ergeben. Sie kann sich nicht auf Streitigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer berufen – zum Beispiel, wenn der Käufer später behauptet, die Kaufsache sei mangelhaft.
8. Inhalt und Form des Zahlungsversprechens
Da es bislang keine klare Rechtsprechung des Bundesgerichts zur rechtlichen Bedeutung des unwiderruflichen Zahlungsversprechens gibt, wäre es wünschenswert, wenn Banken ihre Dokumente klarer formulieren würden.
Im Idealfall sollte aus dem Zahlungsversprechen deutlich hervorgehen, ob es sich handelt um: ein Anweisungsakzept gemäss Art. 468 Abs. 1 OR, ein Schuldbekenntnis gemäss Art. 17 OR, oder eine blosse Bestätigung, dass die Finanzierung des Kaufpreises gesichert ist.
Unklarheiten in der Formulierung können sonst dazu führen, dass der Verkäufer nicht vollständig abgesichert ist.
9. Rolle der Urkundsperson
Eine besondere Verantwortung kommt der Urkundsperson (z. B. dem Notar) zu. Wenn ein Zahlungsversprechen Bedingungen oder Vorbehalte enthält, die die Zahlungssicherheit des Verkäufers beeinträchtigen könnten, muss die Urkundsperson den Verkäufer ausdrücklich darauf hinweisen.
Zudem sollte der Kaufvertrag klar regeln, was gilt, wenn das Zahlungsversprechen noch nicht vorliegt: Ist die rechtzeitige Vorlage des Zahlungsversprechens eine Bedingung für das Zustandekommen des Vertrags (Suspensivbedingung)? Oder handelt es sich lediglich um eine vertragliche Pflicht des Käufers, die er nach Vertragsschluss zu erfüllen hat?
10. Fazit
Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist ein zentrales Instrument im Schweizer Grundstückkauf. Es schafft Sicherheit für Verkäufer, indem es garantiert, dass der Kaufpreis bezahlt wird, sobald die Eigentumsübertragung erfolgt ist. Gleichzeitig ermöglicht es dem Käufer, die Zahlung erst dann auszulösen, wenn er tatsächlich Eigentümer der Liegenschaft wird.
Rechtlich ist das Zahlungsversprechen nicht als Zahlung selbst, sondern als verbindliche Zusage der Bank zu verstehen. Zwischen Käufer und Bank entsteht kein Solidarschuldverhältnis – ihr Verhältnis beruht auf individuellen Vereinbarungen.
Fehlt das Zahlungsversprechen oder wird es nicht fristgerecht vorgelegt, kann der Käufer die Eigentumsübertragung nicht verlangen und gerät in Verzug.
Damit das Zahlungsversprechen seine Funktion zuverlässig erfüllt, müssen alle Beteiligten – insbesondere die Urkundsperson – darauf achten, dass die Formulierungen klar, eindeutig und rechtlich korrekt sind. Nur so kann der reibungslose und sichere Vollzug eines Immobiliengeschäfts gewährleistet werden.
