Alain Friedrich

Wer eine Immobilie kaufen oder finanzieren möchte, kommt am Grundpfandrecht nicht vorbei. Gerade im Kanton Luzern, wo der Immobilienmarkt lebendig ist, spielen Hypotheken eine entscheidende Rolle. Banken und andere Kreditgeber vergeben Darlehen in der Regel nur dann, wenn sie im Gegenzug ein Grundpfandrecht erhalten. Dieses dingliche Recht verschafft ihnen die Sicherheit, dass sie im Falle einer Nichtzahlung auf das Grundstück zurückgreifen können.

Ein Grundstück oder eine Immobilie kann in der Schweiz nicht nur einer einzelnen Person gehören, sondern auch mehreren gemeinsam. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) unterscheidet dabei drei grundlegende Eigentumsformen: Alleineigentum, Miteigentum und Gesamteigentum. Jede dieser Formen bringt eigene Rechte, Pflichten, Vor- und Nachteile mit sich.

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist eine besondere Form des Miteigentums, welche die gemeinsame Nutzung und Verwaltung von Grundstücken und Gebäuden ermöglicht. Dabei fallen regelmässig gemeinsame Kosten an, die durch die Stockwerkeigentümer als Gemeinschaft zu tragen sind. In diesem Beitrag wird darauf eingegangen, welche Kosten in der Stockwerkeigentümerschaft typischerweise anfallen, wer dafür aufzukommen hat, wie die Bezahlung abgesichert wird und wie durch die Errichtung eines Erneuerungsfonds Kosten für künftig anfallende bauliche Massnahmen sichergestellt werden können.

Wer in der Schweiz eine Liegenschaft besitzt und selbst darin wohnt, kennt den sogenannten Eigenmietwert. Dabei handelt es sich um ein fiktives Einkommen, das so versteuert wird, als ob man die eigene Liegenschaft vermieten würde. Im Gegenzug erlaubt das Steuerrecht heute den Abzug von Hypothekarzinsen sowie Unterhalts- und Renovationskosten. Nun hat das Parlament eine umfassende Gesetzesänderung verabschiedet, die die Besteuerung des Eigenmietwerts abschafft und im Gegenzug auch die Abzugsmöglichkeiten einschränkt. Geltend sind die Gesetzesänderungen für Erst- und Zweitliegenschaften.

Wer eine Eigentumswohnung, die im Stockwerkeigentum liegt, erwirbt, kauft nicht nur „vier Wände“, sondern tritt auch einer Gemeinschaft bei: der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft bringt Chancen und Vorteile mit sich, erfordert aber auch klare Regeln für das Zusammenleben und die Verwaltung. Genau hier setzt das Reglement der Stockwerkeigentümer oder Stockwerkeigentümerreglement an.

Stockwerkeigentum bedeutet mehr als nur einen Anteil am Grundstück zu besitzen: Es verleiht den Eigentümerinnen und Eigentümern ein Sonderrecht, bestimmte Teile eines Gebäudes – meist eine Wohnung oder Geschäftsräume – ausschliesslich zu nutzen und innen nach eigenen Vorstellungen auszugestalten.

Das Stockwerkeigentum ist heute eine der wichtigsten Wohn- und Eigentumsformen im Kanton Luzern. Immer mehr Menschen erwerben nicht ein ganzes Haus, sondern eine einzelne Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück. Damit dieses komplexe Rechtsinstitut funktioniert, braucht es klare rechtliche Grundlagen – und diese finden sich im Grundbuch.

Das Stockwerkeigentum ist eine der beliebtesten Formen für Wohneigentum in der Schweiz. Es erlaubt, dass mehrere Parteien innerhalb eines Gebäudes rechtlich selbständige Einheiten zu Eigentum haben, die im Grundbuch als eigenständige Grundstücke eingetragen sind. Wann diese «Aufteilung» des Grundstücks in mehrere Stockwerkeigentumseinheiten Sinn macht, an welchen Grundstücken sie möglich ist, wie sie abläuft, welche Rolle der Notar im Kanton Luzern dabei einnimmt und welche typischen Stolperfallen zu beachten sind, wird im vorliegenden Blogeintrag beleuchtet.

In der Schweiz müssen Immobilienverkäufe öffentlich beurkundet werden – so schreibt es das Beurkundungsgesetz des Kantons Luzern vor. Der Notar erstellt die öffentliche Urkunde und sorgt dafür, dass der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Das Grundbuch ist ein zentrales Register: Es zeigt, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte oder Lasten darauf liegen. Damit wird Rechtssicherheit im Immobilienbereich gewährleistet. Für die Eintragung im Grundbuch werden Grundbuchgebühren erhoben. Sie dienen als Entschädigung für die Arbeit des Grundbuchamtes und als Einnahmequelle für den Staat. Beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft gehören diese Gebühren zu den fixen Erwerbsnebenkosten und sollten daher unbedingt von Anfang an eingeplant werden.

Das Stockwerkeigentum ist in der Schweiz eine der verbreitetsten Formen des Wohnungseigentums. Mit dem Stockwerkeigentum ist Wohneigentum möglich, ohne dass dabei ein ganzes Haus erworben werden muss. Juristisch gesehen ist das Stockwerkeigentum eine qualifizierte Form des Miteigentums, was diverse Fragen aufwirft: Was gehört mir allein? Welche Teile sind gemeinschaftlich? Wer hat was zu entscheiden? Wie wird das Stockwerkeigentum überhaupt begründet? Und wie wird eine Stockwerkeigentumseinheit gekauft und verkauft?

Der Kauf oder Verkauf eines Grundstücks ist kein Alltagsgeschäft – er ist für die Beteiligten meist mit hohen finanziellen Summen, einer Vielzahl rechtlicher Fragestellungen und nicht selten auch mit emotionalen Entscheidungen verbunden. Grundstücke sind knapp, die Marktpreise entwickeln sich dynamisch, und nicht jeder Käufer oder Verkäufer hat die Zeit, die Kontakte oder die Expertise, um einen solchen Prozess alleine zu stemmen.

In der Schweiz gilt: Wer eine selbst genutzte Liegenschaft besitzt – also ein Haus oder eine Eigentumswohnung – muss auf einen sogenannten Eigenmietwert Steuern bezahlen. Diese Regelung basiert auf dem Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und ist in den kantonalen Steuergesetzen sowie im Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer verankert. Im Kanton Luzern ist das Steuergesetz unter der Systematischen Rechtssammlung Steuergesetz Kanton Luzern geregelt.

Wenn Grundstücke des Privatvermögens veräussert werden, ist der dabei erzielte Gewinn zu versteuern. In diesem Beitrag wird beleuchtet, was die Grundstückgewinnsteuer ist, wie sie berechnet wird, wer sie zu bezahlen hat und unter welchen Umständen ein Steueraufschub in Frage kommt.

Der Kauf resp. Verkauf eines Grundstücks ist an die gesetzliche Form der öffentlichen Beurkundung gebunden. Die Beurkundung ist durch einen Notar vorzunehmen, welcher für seine Dienstleistungen eine Beurkundungsgebühr in Rechnung stellt. Im vorliegenden Beitrag wird aufgezeigt, was die Beurkundungsgebühr ist, wie sie zusammengesetzt wird und auf welchen Rechtsgrundlagen sie gestützt ist.

Der Erwerb von Grundstücken ist im Kanton Luzern – wie in allen Kantonen der Schweiz – nicht nur mit rechtlichen, sondern auch mit steuerlichen Konsequenzen verbunden. Dabei ist auch die sogenannte Handänderungssteuer ein Thema. Dieser Beitrag beleuchtet, was die Handänderungssteuer ist, wer sie zu tragen hat, wie sie berechnet wird, und was Käuferschaft und Verkäuferschaft konkret beachten müssen.

Der Verkauf einer Immobilie im Kanton Luzern bringt für Eigentümer nicht nur organisatorische, sondern auch finanzielle Fragestellungen mit sich. Neben dem eigentlichen Verkaufspreis sind verschiedene Kosten und Abgaben zu berücksichtigen, die den Erlös spürbar beeinflussen können. Dazu gehören unter anderem die Grundstückgewinnsteuer, Notariats- und Grundbuchgebühren, Maklerprovisionen sowie – je nach Finanzierung – eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank. Auch ein früherer Vorbezug aus der Pensionskasse kann bei einem Verkauf steuerliche Auswirkungen haben.

Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen ein bedeutender Lebensschritt – doch der Immobilienkauf bringt nicht nur emotionale, sondern auch finanzielle Fragen mit sich. Wer im Kanton Luzern eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich frühzeitig einen Überblick über die anfallenden Nebenkosten verschaffen. Denn zum Kaufpreis kommen verschiedene Gebühren, Steuern und allfällige Abgaben hinzu, die schnell mehrere Tausend Franken betragen können.

Seit der Aktienrechtsrevision, welche per 1. Januar 2023 in Kraft getreten ist, ist es nun möglich, das Aktienkapital einer Schweizer Aktiengesellschaft in ausländischen Währungen zu führen und einzutragen. Was dafür die Voraussetzungen sind, welche Währungen erlaubt sind und wie ein Währungswechsel umgesetzt werden kann, wird im Folgenden dargelegt.

Der Tod eines Angehörigen hat – neben der emotionalen Belastung – weitreichende Folgen in diversen Lebensbereichen. Umso komplexer kann es werden, wenn Grundstücke Teil des Nachlasses sind. Die Erben bilden von Gesetzes wegen zusammen eine Erbengemeinschaft – bis das Erbe geteilt ist. Regelmässig werden Immobilien schon verkauft, bevor das Erbe geteilt wird. Im vorliegenden Blogbeitrag wird dargelegt, was bei einem Grundstückverkauf im Erbfall zu beachten ist:

Für viele Paare – seien sie verheiratet oder leben sie in einem Konkubinat – ist der Kauf einer Immobilie eine bedeutende Investition. Der Immobilienkauf kann verschiedene Bedürfnisse abdecken, wie als langfristige gemeinsame Wohnung, Kapitalanlage oder auch für die Altersvorsorge. Je nachdem, ob das kaufende Paar verheiratet ist oder in einem Konkubinat lebt, gilt es unterschiedliche rechtliche Anforderungen zu beachten.

Die Herabsetzung des Aktienkapitals ist ein bewährtes Mittel, um die Kapitalstruktur einer Aktiengesellschaft (AG) an geänderte wirtschaftliche Gegebenheiten anzupassen. Dabei können unterschiedliche Ziele verfolgt werden – von der Bilanzsanierung bis zur Rückzahlung von überschüssigem Kapital an die Aktionäre.

In der Praxismitteilung 1/25 vom 7. April 2025 liefert das Eidgenössische Amt für das Handelsregister (EHRA) präzisierende Hinweise zum Zusammenspiel von Kapitalband und Kapitalerhöhungen nach dem revidierten Aktienrecht. Wir haben die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst.

Die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer ist ein wichtiger Schutzmechanismus – insbesondere für die Käuferschaft. Sie verhindert, dass nach dem Kauf überraschend ein gesetzliches Pfandrecht auf dem neuen Eigentum lastet. Für Verkäufer wiederum ist die Sicherstellung ein Zeichen von Seriosität und schafft Vertrauen bei potenziellen Käufern – besonders bei Transaktionen mit grösserem Volumen oder in der Vermarktung durch juristische Personen.

Beim Kauf einer Immobilie – insbesondere im Stockwerkeigentum – ist es wichtig, die finanziellen Rahmenbedingungen genau zu verstehen. Die anteilsmässige Abrechnung stellt sicher, dass Betriebskosten und Erträge fair zwischen den Vertragsparteien verteilt werden. Sie wird von der Verkäuferschaft erstellt, ist aber von der Käuferschaft zu prüfen und gegebenenfalls zu beanstanden. Der Erneuerungsfonds wiederum ist ein langfristiges Investitionsinstrument der Gemeinschaft. Der darin enthaltene Anteil ist mit dem Eigentum verknüpft und geht automatisch auf die neue Eigentümerschaft über – ohne separate Bezahlung, aber mit Berücksichtigung im Kaufpreis. Wer diese Mechanismen kennt, schützt sich vor unangenehmen Überraschungen – und kann besser beurteilen, ob der Kaufpreis wirklich fair ist.

Beim Verkauf einer vermieteten Liegenschaft gehen die bestehenden Mietverhältnisse automatisch auf die neue Eigentümerschaft über. Diese kann zwar unter bestimmten Bedingungen (Eigenbedarf) kündigen – doch nur im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften. Wer sich als Mieter zusätzlich absichern möchte, kann eine Vormerkung im Grundbuch verlangen. Für Käuferinnen und Käufer ist es wichtig, sich vor dem Kauf über bestehende Mietverhältnisse, deren Konditionen und potenzielle Kündigungsmöglichkeiten zu informieren. Denn: Mit dem Eigentum kommt auch die Verantwortung – gegenüber den Mieterinnen und Mietern.

Die Zoneneinteilung eines Grundstücks ist beim Kauf oder Verkauf von zentraler Bedeutung. Sie beeinflusst nicht nur den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten, sondern auch die rechtliche Abwicklung des Verkaufs. Besonders Grundstücke in der Landwirtschaftszone können dem bäuerlichen Bodenrecht (BGBB) unterliegen und benötigen unter Umständen eine kantonale Veräusserungsbewilligung.

Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie stellen sich viele rechtliche und praktische Fragen. Eine davon betrifft die bestehenden Versicherungen rund um das Grundstück oder Gebäude. Was passiert mit diesen Policen, wenn die Liegenschaft den Eigentümer wechselt? Wer ist danach versichert – und kann man Verträge übernehmen oder kündigen?

In der Immobilienbranche – und insbesondere beim Verkauf von Grundstücken – ist es entscheidend, die Gewährleistungsfragen von Beginn an klar zu regeln. Wer ein Grundstück erwirbt, übernimmt es typischerweise in dem Zustand, in dem es sich aktuell befindet, sowohl rechtlich als auch tatsächlich. Das betrifft den baulichen Zustand, den Unterhalt sowie die haustechnischen Anlagen. Im Folgenden erläutere ich, welche Gewährleistungen beim Grundstückverkauf in der Schweiz standardmässig abgegeben und welche vertraglichen Ausschlüsse üblich sind.

Beim Verkauf eines Baurechtsgrundstücks sind besondere Punkte zu beachten. Das Baurecht ist ein befristetes, selbständiges und dingliches Recht, das die Nutzung fremden Bodens für eigene Bauten erlaubt. Wichtig sind die Restlaufzeit, der Inhalt des Baurechtsvertrags und der Baurechtszins. Nach Ablauf fällt das Baurecht mitsamt Bauten an den Eigentümer des Stammgrundstücks zurück. Käufer sollten alle Vertragsdetails sorgfältig prüfen, um die langfristigen Folgen richtig einschätzen zu können.

Die Veräusserungsbeschränkung nach Art. 30e BVG ist ein wichtiges Instrument zum Schutz der Altersvorsorge. Ihre Löschung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und erfordert je nach Ausgangslage unterschiedliche Nachweise. Wer eine Immobilie mit einer solchen Beschränkung verkaufen oder belasten möchte, sollte sich rechtzeitig mit der Pensionskasse in Verbindung setzen und die nötigen Dokumente beschaffen. So kann ein reibungsloser Ablauf beim Grundbuchamt gewährleistet werden.

Beim Kauf und der Finanzierung einer Immobilie spielt der Papier-Inhaberschuldbrief eine bedeutende Rolle. Doch was genau ist ein Papier-Inhaberschuldbrief, und worauf sollte man achten? In diesem Blog erklären wir die wichtigsten Punkte und geben wertvolle Hinweise zur sicheren Handhabung.

Bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs spielt die Absicherung des Darlehens eine zentrale Rolle. In der Schweiz gibt es dafür verschiedene Möglichkeiten, darunter den Register-Schuldbrief. Dieses Instrument hat sich als effiziente und sichere Alternative zum traditionellen Papier-Inhaberschuldbrief etabliert. Doch was genau ist ein Register-Schuldbrief, und welche Vorteile bietet er?

Die Finanzierung von Immobilienkäufen erfolgt in den meisten Fällen über Kredite, die durch Grundpfandrechte abgesichert werden. Dabei gibt es verschiedene Formen der Grundpfandsicherung, darunter die Grundpfandverschreibung. Doch was genau ist eine Grundpfandverschreibung, wie funktioniert sie, und welche Besonderheiten sind zu beachten? In diesem Artikel gehen wir diesen Fragen auf den Grund.

Beim Verkauf einer Immobilie gibt es verschiedene finanzielle Aspekte zu berücksichtigen. Neben der Reservationszahlung spielen auch die Grundstückgewinnsteuer, Hypotheken sowie die Rückzahlung eines allfälligen WEF-Vorbezugs eine Rolle. Diese Faktoren beeinflussen die endgültige Kaufpreisabrechnung und sollten frühzeitig geklärt werden, um einen reibungslosen Ablauf des Verkaufs zu gewährleisten.

Das Stockwerkeigentümerreglement ist ein zentraler Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums und dient dazu, das Zusammenleben sowie die Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft zu regeln. Es enthält verbindliche Bestimmungen über Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer sowie zur Nutzung und Instandhaltung gemeinschaftlicher Teile einer Liegenschaft.

Beim Kauf eines Grundstücks erfolgt die rechtliche Eigentumsübertragung mit dem Tagebucheintrag der Grundbuchanmeldung. Der Besitzesantritt, also der Übergang von Rechten und Pflichten sowie von Nutzen und Schaden, kann zeitlich davon abweichen und individuell festgelegt werden. Während das Tagebuch den Eingang der Anmeldung vermerkt, erfolgt der endgültige Hauptbucheintrag erst nach Prüfung, jedoch rückwirkend auf das Datum des Tagebucheintrags.

In einem zunehmend dynamischen Immobilienmarkt fühlen sich viele Privatpersonen dazu verleitet, in Immobiliengeschäfte einzusteigen, um von attraktiven Gewinnen zu profitieren. Doch solche Vorhaben bergen erhebliche Risiken – insbesondere aus steuerlicher Sicht. Ein aktueller Entscheid des Bundesgerichts vom 22. Januar 2024 (9C_613/2023) verdeutlicht erneut, wie heikel Immobilienprojekte sein können, wenn sie privat abgewickelt werden, insbesondere in Verbindung mit einer hohen Fremdfinanzierung.

Ein Grundstück kann in der Schweiz auf drei verschiedene Arten gehalten werden: Alleineigentum, Miteigentum und Gesamteigentum. Jede dieser Eigentumsformen bringt spezifische Rechte und Pflichten mit sich. Die Wahl der richtigen Eigentumsform hat grosse Auswirkungen auf die Nutzung, den Verkauf und die Belastung des Grundstücks.

Der Verkauf eines Grundstücks ist ein sog. formbedürftiges Geschäft, d.h. das Gesetz schreibt vor, dass ein Grundstückskaufvertrag von einem Notar öffentlich beurkundet werden muss (Art. 216 Abs. 1 OR, Art. 657 Abs. 1 ZGB).

Beim Immobilienkauf ist es entscheidend, häufige Stolpersteine zu vermeiden; wir zeigen Ihnen, wie Sie durch rechtzeitige Planung und fundierte Entscheidungen den Kaufprozess reibungslos gestalten können.

Beim Immobilienkauf und -verkauf fallen verschiedene Gebühren an – wir erklären transparent, welche Kosten auf Käufer und Verkäufer zukommen und wer was zahlt.

Vom Kaufvertrag bis zur Schlüsselübergabe begleiten wir Sie Schritt für Schritt, um einen sicheren, transparenten und reibungslosen Immobilienverkauf zu gewährleisten.

Ein erfolgreicher Immobilienverkauf erfordert die enge Zusammenarbeit aller Parteien, um rechtliche Sicherheit, klare Kommunikation und einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.

Kosten- und Steuerfolgen eines Immobilienverkaufs

Eigentumsübertragung vs. Nutzen und Schaden

Wirkungen einer Reservationsvereinbarung kurz erklärt

In der Schweiz bedarf der Kauf eines Grundstückes durch eine ausländische Person unter Umständen einer Bewilligung. Wer davon betroffen ist und was potentielle ausländische Käufer zu beachten haben, erfahren sie in diesem Blogbeitrag.

Erfahren Sie in diesem Artikel, welche Kosten bei einem Immobilienkauf auf Sie zukommen können.

Alles zur Berechnung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer.

Alles rund um die Handänderungssteuer und in welchen Kantonen sie erhoben wird.