Der Erwerb von Grundstücken ist im Kanton Luzern – wie in allen Kantonen der Schweiz – nicht nur mit rechtlichen, sondern auch mit steuerlichen Konsequenzen verbunden. Dabei ist auch die sogenannte Handänderungssteuer ein Thema. Dieser Beitrag beleuchtet, was die Handänderungssteuer ist, wer sie zu tragen hat, wie sie berechnet wird, und was Käuferschaft und Verkäuferschaft konkret beachten müssen.

Was ist die Handänderungssteuer?

Das Steuerobjekt, also der Sachverhalt, welcher besteuert wird, ist im Falle der Handänderungssteuer die Übertragung (Handänderung) von Grundstücken, also das Grundstückgeschäft als solches. Unter die Steuerpflicht fallende Handänderungen sind insbesondere der Eigentumsübergang an einem Grundstück aber auch der Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über ein Grundstück, wie z.B. ein Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft.

Die Handänderungssteuer wird in gewissen Kantonen erhoben, nicht aber vom Bund. Wir fokussieren uns auf den Kanton Luzern und hier gibt es eine Handänderungssteuer. Sie ist im Gesetz über die Handänderungssteuer (HStG) geregelt.

Wer bezahlt die Handänderungssteuer?

Im Kanton Luzern ist der Erwerber eines Grundstücks für die Handänderungssteuer steuerpflichtig.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass geregelt wird, wer für die anfallende Handänderungssteuer aufzukommen hat. Dabei kann z.B. geregelt werden, dass

- die Steuer hälftig geteilt wird;

- die Verkäuferschaft den Steuerbetrag bezahlt; oder

- die Käuferschaft alleine dafür aufzukommen hat.

Eine solche vertragliche Regelung betreffend Bezahlung der Handänderungssteuer ändert aber nichts daran, dass im Kanton Luzern der Erwerber steuerpflichtig ist und so letztlich in der Verantwortung gegenüber der Steuerbehörde steht.

Höhe und Veranlagung der Handänderungssteuer im Kanton Luzern

Im Kanton Luzern beträgt die Handänderungssteuer aktuell 1,5 % des Handänderungswertes, welcher grundsätzlich dem Grundstückkaufpreis entspricht. Sofern der Kaufpreis nicht ermittelt werden kann, z.B. bei Tauschgeschäften oder im Rahmen von Schenkungen wird der Handänderungswert anders ermittelt. Hier kommt der subsidiäre Handänderungswert zum Zug, nämlich der Katasterwert.

Der Katasterwert ist nicht der Marktwert, sondern ein durch die kantonale Steuerverwaltung festgelegter amtlicher Wert, der die steuerliche Belastung einer Immobilie bestimmt. Er liegt in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert.  Der Katasterwert beträgt im Kanton Luzern in der Regel ca. 60–70 % des Marktwerts, kann aber je nach Gemeinde und Objekt stark variieren.

Die Berechnung erfolgt auf Basis des Steuergesetzes (StG) des Kantons Luzern sowie der entsprechenden Verordnungen und Richtlinien der Dienststelle Steuern.

Die Steuer wird durch die Gemeinde erhoben, in welchem das fragliche Grundstück liegt. Die Grundbuchämter melden die Handänderung der Gemeinde sowie der Dienststelle Steuern des Kantons. Die Steuererhebung erfolgt durch die Sitzgemeinde.

Sofern eine Handänderung ohne Grundbucheintrag erfolgt (z.B. beim Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft) haben sich die Steuerpflichtigen innert 30 Tagen bei der Gemeinde zu melden. In jedem Fall haben die Steuerpflichtigen die für die Erhebung der Steuer benötigten Unterlagen der Steuerbehörde einzureichen.

Steuerfreie Handänderungen

Im Kanton Luzern werden gewisse Veräusserungstatbestände von der Handänderungssteuer befreit, unter anderem:

- Rechtsgeschäfte zwischen Ehegatten (und auch zwischen eingetragenen Partnern und Partnern, die während min. 2 Jahren in einer eheähnlichen Beziehung zusammengelebt haben) sowie zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie, einschliesslich derer Ehegatten oder eingetragene Partner;

- Handänderungen aufgrund eines Erbgangs (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis);

- unter gewissen Voraussetzungen auch die Übertragung eines Grundstücks infolge von Unternehmensumstrukturierungen;

- Rechtsgeschäfte mit einem Handänderungswert von weniger als 20'000.00 Franken.

In subjektiver Hinsicht sieht das Gesetz auch mehrere Steuerbefreite vor, welche die Handänderungssteuer nicht zu entrichten haben. Dazu gehören:

- die Eidgenossenschaft;

- der Kanton Luzern;

- die luzernischen Einwohner- und Kirchgemeinden, soweit das Grundstück innerhalb der betreffenden oder einer angrenzenden Gemeinde liegt;

- die kirchlichen und gemeinnützigen Institutionen mit Sitz im Kanton Luzern, sofern sie Einwohnern des Kantons Luzern erhebliche Leistungen zugute kommen lassen; und

- die Organisationen und Träger des gemeinnützigen Wohnungsbaus nach den Vorschriften von Bund und Kanton über die Wohnbauförderung.

Erkenntnisse für die Käuferschaft und Verkäuferschaft

1. Finanzielle Planung

Die Handänderungssteuer ist zusätzlich zum Kaufpreis zu entrichten und kann bei teuren Grundstücken schnell einen fünfstelligen Betrag ausmachen. Beispiel:

- Kaufpreis: CHF 800’000.00

- Handänderungssteuer: CHF 12’000.00

Kaufpreis von 2'000’000

Handänderungssteuer von CHF 30'000.00.

2. Mitwirkungspflichten

Die Handänderung wird vom Grundbuchamt der Gemeinde gemeldet.

Die Steuerpflichtigen, also die Käuferschaft, haben der Steuerbehörde die für die Veranlagung benötigten Unterlagen einzureichen.

Sofern eine Handänderung ohne Grundbucheintrag erfolgt ist, hat sich der Steuerpflichtige innert 30 Tagen bei der Gemeinde zu melden.

3. Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten

Obwohl die Käuferschaft bei einem Grundstückkauf in Bezug auf die Handänderungssteuer steuerpflichtig ist, kann der Kaufvertrag abweichende Bestimmungen darüber enthalten, wer denn die Steuerrechnung zu bezahlen hat. In diesem Punkt gilt es also auch für die Verkäuferschaft aufmerksam zu sein.

Fazit

Die Handänderungssteuer ist ein nicht zu unterschätzender Kostenfaktor beim Grundstückkauf im Kanton Luzern. Käufer sollten sie in ihrer Finanzierung mitberücksichtigen und sich frühzeitig über steuerliche Auswirkungen des Grundstückkaufs informieren. Verkäufer wiederum sollten Wert auf eine klare vertragliche Regelung zur Steuertragung legen.

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