Die Kontrolle der elektrischen Niederspannungsinstallationen ist gesetzlich vorgeschrieben. Viele Erwerber einer Immobilie sind mit diesem Thema vor ihrem ersten Kauf jedoch noch nicht vertraut.

Gemäss Verordnung des Bundes über elektrische Niederspannungsinstallationen vom 7. November 2001 (NIV) muss bei jeder Handänderung eine Kontrolle der elektrischen Hausinstallationen durchgeführt werden, falls nicht ein höchstens 5 Jahre alter Sicherheitsnachweis vorliegt.

Gibt es Ausnahmen?

Tatsächlich gibt es Sachverhalte, welche keine Handänderung im Sinne des NIV darstellen. Ausnahmen von der Pflicht zur Durchführung einer Elektrokontrolle:

• ‍Gesamteigentum (ohne Erbteilung): Wenn ein Gesamteigentümer seinen Anteil an einen anderen bestehenden Gesamteigentümer verkauft, gilt dies nach NIV nicht als Handänderung. Wird der Anteil jedoch an eine dritte Person übertragen, entsteht eine Kontrollpflicht.‍
• Miteigentum: Beim Verkauf von gewöhnlichem Miteigentum besteht keine Kontrollpflicht. Erst wenn die gemeinschaftliche Sache vollständig veräussert wird, wird eine Kontrolle erforderlich.
• Erbgang / Universalsukzession: Bei der Eintragung einer Erbengemeinschaft im Grundbuch ist keine Kontrollpflicht nötig, da alle Rechte und Pflichten automatisch auf die Erben übergehen (Universalsukzession).
• Nutzniessung / Wohnrechtseinräumung: Eine Elektrokontrolle ist nur dann notwendig, wenn sich der Eigentümer im Grundbuch ändert. Die reine Einräumung eines Nutzniessungs- oder Wohnrechts ohne Änderung der Eigentumsverhältnisse zieht keine Kontrollpflicht nach sich.
• Umstrukturierung nach FusG: Hier liegt keine Handänderung im Sinne der NIV vor, da Grundstücke durch Universalsukzession auf den neuen Rechtsträger übergehen. Deshalb besteht keine Kontrollpflicht.

Wer trägt die Kosten der Kontrolle?

In aller Regel vereinbaren die Parteien des Grundstückkaufvertrags, dass die Kosten einer solchen Kontrolle von der Käuferschaft zu tragen sind. Eine abweichende Regelung ist aber vertraglich möglich.

Ich bin neuer Eigentümer und vertraglich wurde nichts vereinbart, was muss ich tun?

Falls in den fünf Jahren vor Ihrem Eigentumserwerb keine Nachprüfung erfolgt ist, müssen Sie diese innerhalb von sechs Monaten nachholen. Der Eigentümer beauftragt dazu eine Fachperson. Die Netzbetreiberin kontrolliert, ob die Sicherheitsnachweise für elektrische Installationen, die sie mit Strom aus dem Niederspannungsverteilnetz beliefert, fristgerecht eingehen.

Nach Abschluss der Kontrolle erhält der Eigentümer der Liegenschaft einen Sicherheitsnachweis in schriftlicher Form, den er an die zuständige Netzwerkbetreiberin weiterleiten muss. Die Netzwerkbetreiberin ist verpflichtet, die Kontrolldaten aller Liegenschaften elektronisch zu erfassen.

Wer ist für eine solche Kontrolle zugelassen?

Die Überprüfung muss unabhängig erfolgen und darf ausschliesslich von Unternehmen durchgeführt werden, die an der Errichtung, Änderung oder Reparatur der Leitungen nicht beteiligt waren. Eine Übersicht der zugelassenen Betriebe ist auf der Website des Starkstrominspektorats unter www.esti.ch verfügbar.

Welche Kosten entstehen für die Kontrolle?

Die Kontrolle wird in der Regel gemäss der Preisempfehlung des Verbands Schweizer Elektrokontrollen (VSEK) nach Aufwand berechnet. Die Grösse der Liegenschaft ist entsprechend massgebend. Es lohnt sich vorab mehrere Offerten einzuholen.

Fazit

Es ist sinnvoll, sich über den letzten Sicherheitsnachweis der elektrischen Niederspannungsinstallationen zu informieren und die Kostentragung im Zuge des Kaufvertrages zu thematisieren. Neue Eigentümer sollten auf entsprechende Kosten vorbereitet sein.

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