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Der Verkauf einer Immobilie im Kanton Luzern bringt für Eigentümer nicht nur organisatorische, sondern auch finanzielle Fragestellungen mit sich. Neben dem eigentlichen Verkaufspreis sind verschiedene Kosten und Abgaben zu berücksichtigen, die den Erlös spürbar beeinflussen können. Dazu gehören unter anderem die Grundstückgewinnsteuer, Notariats- und Grundbuchgebühren, Maklerprovisionen sowie – je nach Finanzierung – eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank. Auch ein früherer Vorbezug aus der Pensionskasse kann bei einem Verkauf steuerliche Auswirkungen haben.
Grundstückgewinnsteuer
Gesetzliche Grundlagen:
In Luzern zahlen Verkäufer in der Regel eine Grundstückgewinnsteuer. Die Steuer wird nur auf den Gewinn erhoben, der durch den Grundstückverkauf erzielt wird.
Der steuerbare Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräusserungswert (dem Verkaufspreis) und dem Anlagewert (dem Kaufpreis).
Steuerbemessung:
Der Anlagewert ergibt sich aus dem Erwerbspreis und den gesetzlichen Anrechnungen, wie z.B. wertvermehrende Investitionen, Maklergebühren, Handänderungssteuern oder Grundbuch- bzw. Beurkundungsgebühren.
Die einfache Steuer wird nach dem Einkommenssteuertarif zu dem Satz berechnet, der sich für den Gewinn allein ergibt. Gewinne bis CHF 13'000.00 werden nicht besteuert.
Wenn der Verkäufer das Grundstück weniger als sechs Jahre besessen hat, erhöht sich die Grundstückgewinnsteuer pro volles Jahr, das zur Sechsjahresfrist fehlt, um 10%. Die Steuer darf jedoch höchstens 40% des erzielten Gewinns betragen.
War das Grundstück während mehr als acht Jahren im Besitz des Veräusserers, so wird der Steuerbetrag für jedes weitere volle Jahr um 1% ermässigt, höchstens aber um 25%.
Wann wird die Steuer fällig?
Die Grundstückgewinnsteuer wird im Rahmen des Verkaufs erhoben, d.h. das Steueramt am Ort des Grundstücks versendet die Steuererklärung und man hat danach grundsätzlich 30 Tage Zeit, diese einzureichen.
Hier zum Formular der Steuererklärung:
https://steuern.lu.ch/steuererklaerung/steuererklaerung_grundstueckgewinnsteuer
Die Steuerbehörde kann eine Sicherstellung der voraussichtlichen Steuer verlangen. In der Praxis wird diese oft durch die Auszahlung des Kaufpreises über ein Sperrkonto geregelt.
Beispiel: Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern
Ausgangslage:
• Verkauf eines Einfamilienhauses
• Verkaufspreis: CHF 1'200'000.00
• Kaufpreis (ursprünglich): CHF 800'000.00
• Wertvermehrende Investitionen (z. B. Anbau, neue Küche): CHF 70'000.00
• Verkaufskosten (z. B. Notar, Makler, Inserate): CHF 30'000.00
• Haltedauer: 10 Jahre
Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns:
1. Verkaufspreis: CHF 1'200'000.00
2. Abzug Kaufpreis: – CHF 800'000.00
3. Abzug wertvermehrende Investitionen: – CHF 70'000.00
4. Abzug Verkaufskosten: – CHF 30'000.00
Ergebnis: Grundstückgewinn = CHF 300'000.00
Berechnung der Grundstückgewinnsteuer (vereinfacht):
Im Kanton Luzern wird die Grundstückgewinnsteuer progressiv erhoben. Der Steuersatz richtet sich nach der Höhe des Gewinns und der Haltedauer der Immobilie. Je länger die Haltedauer, desto tiefer der Steuersatz aufgrund eines prozentualen Abzugs.
• Ordentliche Steuer bei CHF 300'000.00 Gewinn: ca. CHF 60'000.00
• Reduktion aufgrund Haltedauer (10 Jahre, z. B. 20 %): – CHF 12'000.00
• Grundstückgewinnsteuer nach Abzug: ca. CHF 48'000.00
Hinweis: Die genaue Steuer wird von der Steuerverwaltung Luzern aufgrund der kantonalen Steuertabelle und der individuellen Verhältnisse berechnet. Dieses Beispiel dient der Veranschaulichung.
Rückzahlung Vorbezug 2. Säule
Gesetzliche Grundlagen:
SR 831.40 - Bundesgesetz vom 25. Juni 1982 über ... | Fedlex
Wenn beim Kauf der Immobilie Geld aus der Pensionskasse bezogen wurde, dann muss dieser Betrag beim Verkauf in der Regel zurückbezahlt werden, ausser sie sind bereits pensioniert.
Bei der 2. Säule ist eine Rückzahlung des Vorbezugs möglich, nicht hingegen bei der Säule 3a. Die Rückzahlung gibt der Vorsorgenehmerin und dem Vorsorgenehmer Anspruch auf zinslose Rückerstattung der bezahlten Steuern.
Folgerichtig ist anderseits der Abzug des wieder einbezahlten Vorbezugs vom steuerbaren Einkommen ausgeschlossen.
Das Recht auf Steuerrückerstattung erlischt nach Ablauf von drei Jahren seit der Wiedereinzahlung des Vorbezuges.
Beurkundungsgebühren
Gesetzliche Grundlagen:
258 - Verordnung über die Beurkundungsgebühren (BeurkGebV)
Beurkundungsgebühren:
Nach Art. 216 OR müssen Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand haben, öffentlich beurkundet werden.
Wenn ein Grundstück durch Kauf, Schenkung oder Tausch den Besitzer wechselt, fallen Notariatsgebühren an. Die Höhe dieser Gebühren richtet sich nach dem Wert des Grundstücks (Vertragssumme). Die Staffelung nach §21 Abs. 1 BeurkGebV sieht so aus:
• 3 ‰ der Vertragssumme bis CHF 500’00.00
• Plus 2.5 ‰ vom Mehrbetrag über CHF 500'000.00 bis CHF 1'000'000.00
• Plus 2 ‰ vom Mehrbetrag über CHF 1'000'000.00 bis CHF 5'000'000.00
• Plus 1 ‰ vom Mehrbetrag über CHF 5'000'000.00 bis CHF 10'000'000.00
• Von der 10 Mio. Franken übersteigenden Vertragssumme wird keine Gebühr erhoben
Die Gebühr liegt immer zwischen mindestens CHF 500.00 und maximal CHF 15'750.00.
Beispiel:
Kaufpreis eines Einfamilienhauses: CHF 1'200'000.00
(Vertragssumme = CHF 1.2 Mio.)
Berechnung nach § 21 Abs. 1 BeurkGebV:
• 3 ‰ auf CHF 500'000.00 = CHF 1'500.00
• 2.5 ‰ auf die nächsten CHF 500'000.00 = CHF 1'250.00
• 2 ‰ auf die verbleibenden CHF 200'000.00 = CHF 400.00
→ Total Beurkundungsgebühren:
CHF 1'500.00 + 1'250.00 + 400.00 = CHF 3'150.00
Grundbuchgebühren
Für die Eintragung von Eigentum beträgt die Gebühr 2 ‰ nach §2 Abs. 1 (GBGT). Die Gebühr wird von der Vertragssumme berechnet. Sie berechnet sich nach dem Katasterwert, wenn die Vertragssumme niedriger oder nicht angegeben ist. In jedem Fall wird eine Mindestgebühr von CHF 100.00 pro Handänderung erhoben.
Wer die Beurkundungs- und Grundbuchgebühren trägt, können die Parteien frei wählen. Häufig werden sie von beiden Parteien geteilt, sie können aber auch dem Verkäufer oder dem Käufer ganz übertragen werden.
Beispiel:
Gleicher Kaufpreis: CHF 1'200'000.00
Gebührensatz: 2 ‰ laut § 2 Abs. 1 GBGT
Berechnung:
CHF 1'200'000.00 × 0.002 = CHF 2'400.00
Maklerprovision
Maklerprovision – auch Maklerkosten genannt, sind das Honorar für die Vermittlung eines Kaufvertrags durch einen Immobilienmakler.
In der Schweiz gibt es keine gesetzlich fixierten Maklertarife. Die Provision wird vertraglich geregelt und ist grundsätzlich frei verhandelbar. Üblich sind jedoch folgende Richtwerte:
• Verkauf einer Immobilie:
Ca. 1.5% - 3.0 % des Verkaufspreises (zzgl. MwSt.)
Beispiel:
• Bei einem Verkaufspreis von CHF 1'000'000.00 liegt die Provision bei CHF 15'000.00 bis CHF 30'000.00 (exkl. MwSt.)
Wer bezahlt die Maklerprovision?
Wer die Maklerprovision bezahlt, hängt vom Einzelfall und vom Inhalt des Maklervertrags ab. Beim Immobilienverkauf wird die Provision in der Regel vom Verkäufer bezahlt, da dieser den Makler beauftragt hat. In seltenen Fällen kann auch eine Teilung zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart werden.
Wichtig: Die vereinbarte Zahlungsregelung sollte immer schriftlich im Maklervertrag festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Maklervertrag:
Der Maklervertrag kann in der Schweiz formfrei abgeschlossen werden, das heisst, er muss nicht schriftlich abgeschlossen werden. Aus Beweisgründen wird jedoch dringend empfohlen, den Vertrag schriftlich zu regeln.
Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Entschädigungszahlung an die Bank, die beim vorzeitigen Ausstieg aus einem fest verzinsten Hypothekarkredit anfällt, wie z.B. im Rahmen eines Grundstücks- oder Immobilienverkaufs, wenn das Darlehen vor Ablauf der Laufzeit zurückbezahlt wird.
Warum fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Wenn die Hypothek vorzeitig gekündet wird, dann entgehen der Bank die vereinbarten Zinseinnahmen. Um diesen finanziellen Verlust auszugleichen, verlangt sie eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Beim Verkauf einer Liegenschaft wird die Hypothek häufig ganz zurückbezahlt (Amortisation) oder nicht vom Käufer übernommen. Wenn die Hypothek aber noch eine fixe Laufzeit hat, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Berechnung:
Die genaue Berechnung variiert je nach Bank, umfasst aber grob:
1. Zinsdifferenz: Differenz zwischen dem vertraglichen Zins und dem aktuellen Zinssatz (Refinanzierungssatz)
2. Restlaufzeit: Je länger die verbleibende Laufzeit, desto höher der Schaden für die Bank
3. Kapitalbetrag: Je höher der zurückgezahlte Betrag, desto höher die Entschädigung
4. Verwaltungsgebühren
Beispiel:
• Festhypothek mit 1,5 % Zins, noch 3 Jahre Laufzeit
• Aktuelle Refinanzierung bei 1,0 %
→ Die Bank verliert 0,5 % Zins auf das restliche Kapital für 3 Jahre → Entschädigung ca. mehrere tausend bis zehntausend Franken, je nach Höhe des Darlehens
Kann man die Entschädigung vermeiden?
Teilweise kann die Entschädigung vermieden werden:
• Hypothek übernehmen lassen: Käufer übernimmt bestehende Hypothek – Bank muss zustimmen
• Ablauf der Hypothek abwarten: Verkauf so terminieren, dass er mit dem Laufzeitende zusammenfällt
• Flexible Hypothek wählen: Variable Hypotheken sind oft ohne Entschädigung kündbar
• Einige Banken verzichten bei triftigen Gründen (z.B. Tod, Scheidung) teilweise auf die Entschädigung
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