Der wichtigste Punkt ist klar: Der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum fällt weg. Damit entfällt ein fiktiver Einkommensanteil, der bisher jährlich versteuert wurde. Im Gegenzug werden aber auch zahlreiche Abzugsmöglichkeiten gestrichen.
Für selbstgenutzte Liegenschaften dürfen künftig keine Unterhaltskosten mehr abgezogen werden, weder auf Bundes- noch auf Kantonsebene. Auch Energiesparmassnahmen oder Rückbaukosten sind beim Bund nicht länger abziehbar; die Kantone können sie aber weiterhin erlauben. Zudem können Eigentümer, die keine vermieteten Immobilien besitzen, grundsätzlich keine Schuldzinsen mehr geltend machen.
Eine Ausnahme bildet der Ersterwerberabzug: Personen, die erstmals eine selbstbewohnte Immobilie kaufen, dürfen während zehn Jahren einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen.
Für vermietete oder verpachtete Liegenschaften bleibt das Prinzip hingegen weitgehend bestehen. Mieterträge werden weiterhin versteuert, und Unterhaltskosten bleiben abzugsfähig, teilweise in etwas restriktiverer Form. Auch Energiesparmassnahmen, Rückbau oder Denkmalpflege bleiben bei den Kantonen grundsätzlich abziehbar.
Ein weiterer Aspekt betrifft die Zweitwohnungen in Berg- und Tourismuskantonen. Weil der Wegfall des Eigenmietwerts hier zu hohen Steuerausfällen führen kann, dürfen diese Kantone künftig eine Objektsteuer auf Zweitwohnungen einführen, um die Einbussen zu kompensieren.
Einzahlungen in den Erneuerungsfonds – worauf ist jetzt zu achten?
Besonders im Stockwerkeigentum stellt sich die Frage, ob es sinnvoll ist, Einlagen in den Erneuerungsfonds noch vor der Reform zu erhöhen. Grundsätzlich sind solche Einlagen steuerlich abzugsfähig, sofern sie tatsächlich für Unterhalt der gemeinschaftlichen Anlagen verwendet werden.
Erhöhungen sind jedoch heikel, wenn sie allein steuerlich motiviert sind. Erhöht eine Gemeinschaft die Beiträge ohne sachlichen Grund gegenüber früheren Jahren, könnte das als Steuerumgehung gewertet werden. Kommen hingegen geplante Sanierungen, ein erhöhter Unterhaltsbedarf oder konkrete Investitionsvorhaben hinzu, lässt sich eine Erhöhung gut rechtfertigen. Detaillierte Kostenvoranschläge oder Finanzierungspläne dienen dabei als Nachweis.
Als einfache Orientierung gilt die Faustregel: Jährliche Einlagen bis zu 1 % des Gebäudeversicherungswerts gelten in der Regel als unproblematisch.
Wer profitiert und wer nicht?
Die finanziellen Auswirkungen der Reform sind je nach Lebenssituation sehr unterschiedlich.
Besonders profitieren:
• Erstkäufer, die dank des neuen Sonderabzugs ihre Schuldzinsen weiterhin teilweise abziehen können und meist geringe Unterhaltskosten haben.
• Pensionierte Wohneigentümer, die ihre Hypotheken häufig bereits stark amortisiert haben. Für sie wiegt der Wegfall des Eigenmietwerts stärker als der Verlust des Schuldzinsabzugs.
Wen trifft die Reform eher negativ?
• Eigentümer älterer oder sanierungsbedürftiger Liegenschaften, weil werterhaltende Investitionen künftig nicht mehr abziehbar sind.
• Personen mit hohen Hypothekarbelastungen, da sie höhere Schuldzinsen tragen, die steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden können.
Grundsätzlich begünstigte das alte System jene, die hohe Unterhalts- und Zinskosten hatten. Nach der Reform sind genau diese Gruppen eher schlechter gestellt.
Soll man jetzt amortisieren?
Viele Wohneigentümer stellen sich aktuell die Frage, ob sie ihre Hypothek reduzieren oder sogar ganz zurückzahlen sollen. Die Antwort ist nicht pauschal – eine Amortisation muss sorgfältig durchdacht werden. Entscheidend ist, was mit dem Geld sonst passieren würde. Liegt es unverzinst auf dem Konto, kann eine Rückzahlung sinnvoll sein. Wird es aber gewinnbringend investiert, ist eine Amortisation oft nicht die beste Lösung.
Ein Beispiel verdeutlicht dies: Ein Hausbesitzer amortisiert seine Hypothek vollständig und setzt dafür 500'000 Franken ein. Damit verliert er die Erträge, die dieses Vermögen ansonsten generieren würde. Da diese Erträge typischerweise höher sind als die Hypothekarzinsen – selbst nach Steuern –, steht ihm am Ende weniger verfügbares Einkommen zur Verfügung. In diesem Beispiel bleiben ihm jährlich rund 2'600 Franken weniger.
Zudem sollte man nie zu stark amortisieren. Reserven für Unvorhergesehenes sind wichtig. Besonders Pensionierte sollten vorsichtig sein: Nach der Pensionierung wird es oft schwieriger, eine Hypothek zu erhöhen. Wer mit Vorsorgegeldern amortisieren möchte, sollte unbedingt klären, welche Auswirkungen dies auf die spätere Rente hat.
Fazit: Was sollten Eigentümer jetzt tun?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts bedeutet eine tiefgreifende Veränderung für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer. Selbstnutzer profitieren von der Entlastung beim Einkommen, verlieren aber viele Abzüge. Vermieter hingegen behalten einen Grossteil der bisherigen Regelungen. Besonders wichtig ist, die persönliche Situation frühzeitig zu analysieren, den Umgang mit Hypotheken zu planen und Einlagen in den Erneuerungsfonds gut zu begründen.
