Wer in der Schweiz eine Liegenschaft besitzt und selbst darin wohnt, kennt den sogenannten Eigenmietwert. Dabei handelt es sich um ein fiktives Einkommen, das so versteuert wird, als ob man die eigene Liegenschaft vermieten würde. Im Gegenzug erlaubt das Steuerrecht heute den Abzug von Hypothekarzinsen sowie Unterhalts- und Renovationskosten. Mehr zum Eigenmietwert findest du hier: Eigenmietwert im Kanton Luzern.

Nun hat das Parlament eine umfassende Gesetzesänderung verabschiedet, die die Besteuerung des Eigenmietwerts abschafft und im Gegenzug auch die Abzugsmöglichkeiten einschränkt. Geltend sind die Gesetzesänderungen für Erst- und Zweitliegenschaften.

Ebenfalls hat das Parlament eine Verfassungsänderung beschlossen, die es den Kantonen erlaubt, eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einzuführen.

Das Parlament hat beides, das Bundesgesetzt über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung und die Verfassungsänderung über die kantonale Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften, rechtlich miteinander verknüpft. Beide Vorlagen können nur gemeinsam in Kraft treten. Das heisst, nur wenn Volk und Stände auch der Liegenschaftssteuer zustimmen, wird auch die Besteuerung des Eigenmietwerts abgeschafft. Damit handelt es sich zwar um zwei Vorlagen, aber nur um eine Reform.  

Formal wird nur über die Verfassungsänderung abgestimmt. Mit dieser Abstimmung steht oder fällt aber auch die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung.  

Erklärungsvideo vom Eidgenössischen Finanzdepartement

Auswirkungen:

Unmittelbar betroffen von der Reform sind vor allem die Personen, welche ein Eigenheim besitzen und dieses selbst nutzen. Die steuerlichen Auswirkungen hängen stark von der Höhe des Hypothekarzinses ab. Bei einem tiefen Zinssatz führt die Reform zu eher geringeren Steuern. Wenn der Hypothekarzins dagegen hoch ist, dann führt dies zu höheren Steuern, weil die höheren Schuldzinsen grösstenteils nicht mehr abgezogen werden können.  

Auswirkungen für Eigenheimbesitzende:

Die neue Gesetzesvorlage sieht vor, dass der Eigenmietwert auf Erst- und Zweitliegenschaften entfällt. Das steuerbare Einkommen von Eigenheimbesitzenden sinkt damit. Jedoch können Eigenheimbesitzende deutlich weniger Steuerabzüge tätigen. Die Liegenschaftsunterhaltskosten können nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden. Zusätzlich wird der Schuldzinsenabzug auf dem Wohneigentum stark eingeschränkt.  

Personen, welche zum ersten Mal Wohneigentum in der Schweiz erwerben, können zeitlich und betragsmässig begrenzt von einem Ersterwerberabzug für Schuldzinsen profitieren.  

Bis auf den Abzug für denkmalpflegerische Arbeiten werden alle bisherigen weiteren wohneigentumsbezogenen Abzüge vom Parlament gestrichen. Kantone können den Abzug für Energiesparen und Umweltschutz noch bis längstens 2050 weiterhin gewähren.

Argumente für die Abschaffung des Eigenmietwerts:

Bisherige Versuche, die Besteuerung von Wohneigentum zu reformieren, scheiterten meist daran, dass zwar der Eigenmietwert abgeschafft werden sollte, gleichzeitig, aber zahlreiche Steuerabzüge beibehalten werden sollten. Nach den Erläuterungen des Bundesrates ist die Reform ausgewogen: Sie reduziert die Abzüge bei der direkten Bundessteuer auf ein Minimum und begrenzt dadurch auch die Mindereinnahmen des Staates. Bei einem durchschnittlichen Hypothekarzins von rund drei Prozent würde die Reform sogar zu Mehreinnahmen führen.

Nach dem Eidgenössischen Finanzdepartement werden mit der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung auch die Abzüge für Schuldzinsen stark eingeschränkt. Dadurch sinkt der Anreiz für Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer, sich langfristig hoch zu verschulden. Die Reform kann somit dazu beitragen, die Privatverschuldung zu verringern und langfristig die Stabilität des Finanzsystems zu stärken.

In den Erläuterungen vom Bundesrat heisst es weiter: Das aktuelle System belastet vor allem Eigenheimbesitzende, die ihre Hypothek weitgehend zurückbezahlt haben und daher kaum Schuldzinsen geltend machen können – typischerweise ältere Personen und Pensionierte. Diese werden durch die Reform spürbar entlastet.

Zudem ist die Eigenmietwertbesteuerung kompliziert und aufwendig. Die Reform vereinfacht das System erheblich: Schätzungen zur Bestimmung des Eigenmietwerts entfallen, die Steuerpflichtigen müssen weniger Belege einreichen, und die kantonalen Steuerverwaltungen haben weniger Kontrollaufwand.

Darüber hinaus ermöglicht die Reform die Erhebung einer besonderen Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitwohnungen. Damit erhalten Kantone und Gemeinden mit einem hohen Bestand an Zweitwohnungen die Möglichkeit, mögliche Mindereinnahmen aus diesen Liegenschaften auszugleichen. Die besondere Liegenschaftssteuer erlaubt so massgeschneiderte Lösungen und entspricht dem bewährten Steuerföderalismus in der Schweiz.

Argumente gegen die Abschaffung des Eigenmietwerts:

Gemäss Urs Furrer via SRF, Direktor des Schweizerischen Gewerbeverbands, gibt es einige Aspekte, die gegen eine Abschaffung des Eigenmietwerts sprechen. Würde die Vorlage angenommen werden, könnten keine Abzüge mehr für Unterhaltsarbeiten geltend gemacht werden. Personen mit renovationsbedürftigen Häusern können die Arbeiten nicht von den Steuern abziehen, Sanierungen werden damit gesamthaft teurer. Ein Aspekt ist hierzu ist auch die Winterstromproblematik. Ein schlecht gedämmtes Haus verbraucht mehr Strom im Winter und ist nicht Energieeffizient. Investitionen in Gebäude könnten zweitrangig werden.

Wenn Sanierungen gesamthaft teurer werden, könnten es sein, dass weniger Personen Aufträge für Sanierungen aufgeben und damit das Gewerbe leidet.

Gemäss dem Eidgenössischen Finanzdepartement profitieren von der Reform Wohneigentümer, welche ihre gesamte Hypothekarschuld beglichen haben und deren Gebäude entweder neu, oder bereits renoviert und energieeffizient sind. Die gestrichenen Abzüge für Hypothek und Unterhalts- und Renovationskosten treffen dabei in erster Linie Haushalte mit tiefen und mittleren Einkommen.  

Bundesrat und Kantone:

Der Bundesrat findet die Vorlage ausgewogen. Karin Keller-Suter via SRF: Man könne nicht den Eigenmietwert abschaffen und gleichzeitig die Abzüge von Hypothekarzinsens und Unterhalt beibehalten. Die Abschaffung würde gemäss Schätzungen der Eidgenössischen Steuerverwaltung zu Steuerausfällen von ca. CHF 1.8 Milliarden verursachen. Nach dem Bundesrat gäbe es aber auch die Möglichkeit, die Objektivsteuer für Zweitliegenschaften als Kompensation einzusetzen.

Die Kantone lehnen die Abschaffung des Eigenmietwerts ab mit der Begründung, dass es keinen Grund für den tiefgreifenden Systemwechsel gebe. Beim Eigenmietwert handle es sich um ein Naturaleinkommen aus dem in der Liegenschaft investierten Vermögen und nicht, wie die Befürworter behaupten, um ein fiktives Einkommen. Die angesprochene Steuer auf Zweitliegenschaften könne nicht allein die Steuerausfälle kompensieren.

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