Der Kauf resp. Verkauf eines Grundstücks ist an die gesetzliche Form der öffentlichen Beurkundung gebunden. Die Beurkundung ist durch einen Notar vorzunehmen, welcher für seine Dienstleistungen eine Beurkundungsgebühr in Rechnung stellt. Im vorliegenden Beitrag wird aufgezeigt, was die Beurkundungsgebühr ist, wie sie zusammengesetzt wird und auf welchen Rechtsgrundlagen sie gestützt ist.

1. Warum braucht es einen Notar bei Grundstückkäufen?

Im Schweizerischen Obligationenrecht wird definiert, welche Formvorschriften bei Grundstückkäufen einzuhalten sind. Konkret sieht das Gesetz vor, dass Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung bedürfen. Das gleiche gilt im Übrigen auch für Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen. Diese Formvorschrift dient dem Schutz der Parteien, da Grundstückgeschäfte regelmässig weitreichende Folgen haben.

Die öffentliche Beurkundung ist ein streng geregelter Akt: Der Notar prüft die Identitäten, klärt die rechtlichen Rahmenbedingungen ab, sorgt für einen ausgewogenen und rechtskonformen Vertrag und erklärt den Parteien die rechtlichen Folgen. Anschliessend wird der Vertrag in Anwesenheit des Notars unterzeichnet und dem Grundbuch angemeldet. Ohne diese Schritte kann der Eigentumsübergang nicht vollzogen werden.

2. Was ist die Beurkundungsgebühr?

Die Beurkundungsgebühr ist das Entgelt für die öffentlich-rechtlichen Leistungen des Notars im Rahmen der Grundstückübertragung. Da der Notar bei der Beurkundung von Grundstückübertragungen öffentliche Aufgaben wahrnimmt und im Rahmen dessen an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden ist, ist auch die an ihn zu entrichtende Gebühr gesetzlich geregelt. Im Kanton Luzern sind die einschlägigen gesetzlichen Grundlagen in der Verordnung über die Beurkundungsgebühren (BeurkGebV) festgehalten.

Mit der Beurkundungsgebühr werden unter anderem folgende Leistungen abgedeckt:

- Rechtliche Beratung der Parteien und Ermittlung des Parteiwillens;

- Entwurf und Prüfung des Kaufvertrags;

- Durchführung der öffentlichen Beurkundung;

- Anmeldung zur Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt;

- Kommunikation mit Banken, Behörden und weiteren Beteiligten.

In der Gebühr nicht inbegriffen sind:

- das Entgelt für weitere Vorbereitungsarbeiten, wie

o Parzellierungen (einschliesslich Bereinigung von Dienstbarkeiten);

o Pfandentlassungen;

o Baulandumlegungen durch privatrechtliche Vereinbarung;

o Verfassen von Nutzungs- und Verwaltungsordnungen für Stockwerk- oder Miteigentümergemeinschaften;

- das Entgelt für Folgearbeiten, wie

o Ermitteln der vorkaufsberechtigten Personen und Mitteilung des Vorkaufsfalles;

o Abklärungen im Hinblick auf Wertgrenzen und die Zustimmungsbedürftigkeit eines Rechtsgeschäftes;

o Einholen von Zustimmungserklärungen, Gesuche um Genehmigung eines Rechtsgeschäftes oder um Feststellung einer Behörde im Hinblick auf die Genehmigungsbedürftigkeit eines Rechtsgeschäftes;

o Gesuch um Schatzungsverteilung;

o Treuhandfunktionen beim Vollzug beurkundeter Geschäfte.

Diese nicht in der Gebühr inbegriffenen Arbeiten werden – zusätzlich zur regulären Beurkundungsgebühr – nach dem entstandenen Zeitaufwand entschädigt.

3. Wie setzt sich die Beurkundungsgebühr zusammen?

Grundsätzlich anfallende Gebühren

Im Kanton Luzern richtet sich die Höhe der Beurkundungsgebühr bei Grundstückgeschäften nach dem Wert des Kaufgeschäfts, was wiederum in der Verordnung über die Beurkundungsgebühren (BeurkGebV) geregelt ist. Demnach beträgt die Beurkundungsgebühr bei der Errichtung eines Vertrages auf Übertragung von Grundeigentum nach Artikel 657 Absatz 1 ZGB (Kauf, Schenkung, Tausch):

a. 3 ‰ der Vertragssumme bis CHF 500’000.00

b. plus 2,5 ‰ vom Mehrbetrag über CHF 500’000.00 bis CHF 1'000’000.00

c. plus 2 ‰ vom Mehrbetrag über CHF 1'000’000.00 bis CHF 5'000’000.00

d. plus 1 ‰ vom Mehrbetrag über CHF 5'000’000.00 bis CHF 10'000’000.00

Für den Teil der Vertragssumme, der CHF 10'000'000.00 übersteigt wird keine Gebühr erhoben. Das Gesetz sieht vor, dass die Beurkundungsgebühr mindestens CHF 500.00 und höchstens CHF 15’750.00 beträgt.

Auslagen und Mehrwertsteuer

Zuzüglich zu den obengenannten anfallenden Beurkundungsgebühren haben Notare auch Anspruch auf Ersatz für aufgewendete Auslagen wie Porti, Reisespesen etc. und die auf Beurkundungsgebühren und Auslagen zu entrichtende Mehrwertsteuer, sofern sie mehrwertsteuerpflichtig sind.

Erhöhung der Gebühr

Werden zusätzliche Dienstleistungen erbracht (wie etwa die oben unter den nicht inbegriffenen Leistungen aufgezählten), erhöht sich die Gebühr entsprechend dem zusätzlich angefallenen zeitlichen Aufwand. Der Stundenansatz von Notaren beträgt gemäss Gesetz zwischen CHF 180.00 und CHF 300.00.

Des Weiteren sieht das Gesetz vor, dass sich die Gebühr erhöhen kann, wenn mit einer Beurkundung wiederholte Verhandlungen oder ein aussergewöhnlicher Zeitaufwand verbunden sind oder wenn der Notar ausserhalb der üblichen Geschäftszeit oder ausserhalb des Büros beansprucht wird.

Reduktion der Gebühr

Gemäss dem Luzerner Recht wird die Gebühr angemessen herabgesetzt, wenn die öffentliche Beurkundung nicht zum Abschluss gelangt oder wenn ein Notar im gleichen Sachzusammenhang zahlreiche gleichartige Rechtsgeschäfte zu beurkunden hat.

Beispiel

Ein in Eich gelegenes Grundstück wird zu einem Verkaufspreis von CHF 1'400'000.00 verkauft. Der zuständige Notar, welcher sein Büro in Luzern hat, wird mit der Beurkundung vor Ort beauftragt. Die anfallende Beurkundungsgebühr setzt sich wie folgt zusammen:

CHF 500'000.00 * 3 ‰ CHF 1'500.00

CHF 500'000.00 * 2,5 ‰ + CHF 1'250.00

CHF 400'000.00 * 2 ‰ + CHF 800.00

Auslagen (Zugbillet an Beurkundungsort, Kopien) + CHF 37.50

Zwischentotal CHF 3'587.50

MWST (8.1% auf CHF 3'587.50) + CHF 290.60

Total CHF 3'878.10

4. Wer bezahlt die Beurkundungsgebühr?

In der Praxis wird die Bezahlung der Beurkundungsgebühren vertraglich geregelt. Oft teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten hälftig. Es kann aber auch vereinbart werden, dass eine Partei die gesamten Kosten trägt.

5. Fazit

Die Beurkundungsgebühren sind kein «bürokratischer Zuschlag», sondern eine gesetzlich verankerte, sachlich begründete Abgeltung für die rechtsverbindliche Beurkundung und Abwicklung eines Grundstückgeschäfts. Die Beurkundung selbst dient der Qualitätssicherung und der Rechtssicherheit aller Beteiligten.

Die Parteien sollten die Beurkundungsgebühr bereits bei der Planung des Kaufs resp. Verkaufs einbeziehen, denn diese kann schnell einen vierstelligen Betrag ausmachen und somit finanziell ins Gewicht fallen.

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