Was ist ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht gibt einer Person das Recht, ein Grundstück zu kaufen, bevor es an jemand anderen verkauft wird oder genauer gesagt: nachdem ein Verkauf an eine Drittperson vereinbart wurde. Das Vorkaufsrecht wird also nicht vor dem Verkauf, sondern im Moment des Verkaufs ausgeübt. Wer ein solches Recht hat, kann gewissermassen in die Schuhe des Käufers schlüpfen und das Grundstück stattdessen selbst erwerben.
Solche Rechte entstehen entweder von Gesetzes wegen, zum Beispiel unter Miteigentümern oder werden vertraglich vereinbart und notariell beurkundet.
Wann tritt das Vorkaufsrecht in Kraft?
Das Vorkaufsrecht kann geltend gemacht werden, wenn ein Grundstück verkauft wird oder wenn ein anderes Rechtsgeschäft stattfindet, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt. Typisches Beispiel: Der Eigentümer überträgt das Grundstück gegen eine Leibrente oder tauscht es gegen ein anderes Grundstück ein.
Nicht als Vorkaufsfall gilt dagegen etwa die Zuweisung eines Grundstücks an einen Erben im Rahmen einer Erbteilung, eine Zwangsversteigerung oder der Erwerb für öffentliche Aufgaben. Auch wenn ein Alleineigentümer sein Grundstück in eine von ihm vollständig kontrollierte Gesellschaft einbringt, liegt in der Regel kein Vorkaufsfall vor, das Bundesgericht hat dies mehrfach bestätigt.
Grenzfälle: Wann ist die Lage weniger klar?
In der Praxis gibt es immer wieder Situationen, bei denen nicht auf den ersten Blick erkennbar ist, ob ein Vorkaufsfall vorliegt oder nicht. Zwei Beispiele:
Verkauf mehrerer Grundstücke zu einem Gesamtpreis: Wenn jemand mehrere Grundstücke gleichzeitig und zu einem einzigen Gesamtpreis verkauft, stellt sich die Frage, ob ein Vorkaufsrecht, das nur an einem dieser Grundstücke besteht, trotzdem ausgeübt werden kann. Das Bundesgericht hat klargestellt, dass ein solcher Gesamtverkauf die Ausübung des Vorkaufsrechts an einzelnen Grundstücken grundsätzlich nicht verhindert, auch wenn die Aufteilung des Preises im Einzelfall schwierig sein kann.
Verkauf von Aktien einer Immobiliengesellschaft: Was, wenn nicht das Grundstück selbst, sondern die Aktien einer Gesellschaft verkauft werden, der das Grundstück gehört? Hier kommt es auf die wirtschaftliche Betrachtung an. Gehört der Gesellschaft nur dieses eine Grundstück, entspricht der Aktienkaufpreis wirtschaftlich dem Grundstückspreis und ein Vorkaufsfall kann vorliegen. Besitzt die Gesellschaft dagegen mehrere Grundstücke, wird die Lage komplizierter. Solche Konstellationen sollten unbedingt frühzeitig rechtlich geprüft werden.
Diese Grenzfälle zeigen: Ob ein Vorkaufsfall vorliegt, lässt sich nicht immer pauschal beantworten. Entscheidend ist stets die wirtschaftliche Betrachtung im konkreten Einzelfall.
Limitiert oder unlimitiert, was ist der Unterschied?
Hier liegt ein wichtiger Punkt, der in der Praxis häufig zu Fragen führt.
Beim unlimitierten Vorkaufsrecht, dem gesetzlichen Grundsatz , kann der Vorkaufsberechtigte das Grundstück zu denselben Bedingungen erwerben, die zwischen Verkäufer und Drittkäufer vereinbart wurden. Preis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, alles übernimmt der Vorkaufsberechtigte eins zu eins. Er tritt schlicht an die Stelle des ursprünglichen Käufers.
Beim limitierten Vorkaufsrecht haben die Parteien im Voraus besondere Bedingungen vereinbart, die vom eigentlichen Kaufvertrag abweichen. Häufig wird dabei bereits ein konkreter Kaufpreis festgelegt. Das bedeutet: Unabhängig davon, zu welchem Preis das Grundstück später tatsächlich verkauft wird, kann der Vorkaufsberechtigte es zum vorher vereinbarten Preis erwerben. Solche Vereinbarungen müssen notariell beurkundet werden, sobald der Preis oder andere wesentliche Vertragspunkte im Voraus festgelegt werden.
Informationspflicht und Ausübungsfrist
Sobald ein Kaufvertrag abgeschlossen ist, muss der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten vollständig über den Abschluss und den Inhalt des Vertrags informieren. Der Vorkaufsberechtigte hat das Recht, den Kaufvertrag einzusehen, eine zusammenfassende Mitteilung genügt nicht. Nur wer den vollständigen Vertragsinhalt kennt, kann eine informierte Entscheidung darüber treffen, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben will oder nicht.
Ab dem Zeitpunkt, in dem der Vorkaufsberechtigte vollständige Kenntnis von Vertragsabschluss und -inhalt erhalten hat, läuft eine Frist von drei Monaten, innerhalb derer er sein Vorkaufsrecht ausüben muss. Diese Frist gilt unabhängig davon, ob das Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt ist oder nicht und sie ist gegenüber der früheren Regelung (ein Monat) deutlich verlängert worden.
Wird die Information unvollständig oder falsch erteilt, etwa wenn der tatsächliche Kaufpreis verschwiegen wird, beginnt die Frist erst ab dem Zeitpunkt vollständiger Kenntnisnahme zu laufen. Wichtig zu wissen: Informiert der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten gar nicht oder zu spät, kann er sich schadenersatzpflichtig machen. Wer also ein Grundstück verkauft, das mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, sollte die Informationspflicht sehr ernst nehmen.
Die Ausübungserklärung muss an die richtige Person gerichtet werden: Ist das Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt, richtet sie sich an den neuen Eigentümer; fehlt eine solche Vormerkung, ist sie an den bisherigen Eigentümer und Verkäufer zu richten.
Was gilt bei mehreren Vorkaufsberechtigten?
Manchmal steht ein Vorkaufsrecht nicht nur einer, sondern mehreren Personen gemeinsam zu, etwa wenn mehrere Miteigentümer gleichzeitig berechtigt sind. Was passiert, wenn eine dieser Personen ihr Recht nicht ausüben will?
In diesem Fall sind die übrigen Berechtigten nicht blockiert: Sie können das Vorkaufsrecht als Ganzes ausüben, auch wenn einer der Mitberechtigten darauf verzichtet. Das stellt sicher, dass ein Vorkaufsrecht nicht allein dadurch scheitert, dass einer der Berechtigten kein Interesse hat.
Gesetzliche Vorkaufsrechte, ein häufig übersehener Punkt
Neben dem vertraglich vereinbarten Vorkaufsrecht gibt es auch gesetzliche Vorkaufsrechte, die automatisch kraft Gesetz entstehen, also ohne dass eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen werden muss. Im Bereich des Immobilienrechts ist das wichtigste Beispiel das Vorkaufsrecht unter Miteigentümern: Wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an einem Grundstück an einen Dritten verkaufen möchte, haben die übrigen Miteigentümer von Gesetzes wegen das Recht, diesen Anteil stattdessen selbst zu erwerben.
In der Praxis ist dieses gesetzliche Vorkaufsrecht jedoch häufig bereits ausgeschlossen – entweder durch eine entsprechende Vereinbarung der Miteigentümer oder im Rahmen eines Reglements. Ob ein solcher Ausschluss besteht, lässt sich in der Regel direkt aus dem Grundbuchauszug ablesen. Es lohnt sich daher, vor jeder Transaktion den Grundbuchauszug sorgfältig zu prüfen.
Was bedeutet das für Sie?
Ob Sie ein Vorkaufsrecht vereinbaren, ausüben oder sich gegen eines wehren möchten, die rechtlichen Details sind komplex und die Fristen kurz. Wir empfehlen, sich frühzeitig notariell beraten zu lassen, damit keine Rechte verfallen und alle formellen Anforderungen erfüllt werden.
Ein praktischer Tipp für Verkäufer: In den meisten Fällen empfiehlt es sich, vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags eine Verzichtserklärung aller Vorkaufsberechtigten einzuholen. Damit stellen Sie sicher, dass der Verkauf reibungslos abgewickelt werden kann und keine nachträglichen Überraschungen drohen. Ohne eine solche Erklärung besteht bis zum Ablauf der dreimonatigen Ausübungsfrist stets eine gewisse Unsicherheit für alle Beteiligten.
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