Sie übertragen im Kanton Luzern eine Liegenschaft zu einem günstigeren Preis an Kinder, Schwiegerkinder oder andere nahestehende Personen? Dann ist eine aktuelle Praxisänderung der Luzerner Steuerbehörden für Sie direkt relevant. Seit einem Entscheid des Kantonsgerichts Luzern vom 25. Juni 2025 gilt eine neue Regelung zum Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei gemischten Schenkungen – mit erheblichen praktischen Vereinfachungen.

Was ist eine gemischte Schenkung?

Von einer gemischten Schenkung spricht man, wenn eine Liegenschaft zu einem Preis übertragen wird, der bewusst unter dem Verkehrswert liegt,  ein Teil ist also Kauf, ein Teil Schenkung. Typische Beispiele sind die Übertragung eines Elternhauses an eines der Kinder zu einem «Familienpreis» oder die Weitergabe einer Liegenschaft unter Anrechnung von Nutzniessung oder Wohnrecht.

Im Unterschied zum Erbvorbezug, der Übertragung als vorweggenommene Erbschaft an einen designierten Erben, kann eine gemischte Schenkung auch an Personen erfolgen, die nicht als Erben eingesetzt sind, also etwa an Schwiegerkinder, Lebenspartner oder andere nahestehende Personen.

Was galt bisher und warum war es problematisch?

Bisher behandelte die Luzerner Steuerbehörde Erbvorbezüge und gemischte Schenkungen an Nicht-Erben unterschiedlich. Beim Erbvorbezug wurde die Grundstückgewinnsteuer vollständig aufgeschoben. Bei gemischten Schenkungen an Personen ohne Erbenstellung hingegen wurde die Steuer nur teilweise aufgeschoben, nämlich nur auf dem unentgeltlichen Teil der Übertragung, während auf dem entgeltlichen Teil eine sofortige Besteuerung erfolgte.

Diese Ungleichbehandlung wurde vom Kantonsgericht Luzern als unzulässig beurteilt (KGE vom 25. Juni 2025, i.S. S.M.). Das Gericht hielt fest, dass gemischte Schenkungen in Bezug auf den Steueraufschub gleich zu behandeln sind wie Erbvorbezüge.

Was gilt neu?

Gemäss der neuen Praxis der Dienststelle Steuern des Kantons Luzern wird die Grundstückgewinnsteuer bei einer gemischten Schenkung vollständig aufgeschoben und zwar unabhängig davon, ob ein Gewinn oder ein Verlust vorliegt. Voraussetzung ist, dass ein offensichtliches Missverhältnis zwischen dem Verkehrswert der Liegenschaft und der Gegenleistung besteht.

Die massgebende Schwelle: Die Gegenleistung der Käuferschaft darf höchstens 75 % des Verkehrswerts betragen. Anders ausgedrückt: Liegt der vereinbarte Kaufpreis mehr als 25 % unter dem Verkehrswert, liegt eine gemischte Schenkung vor und der Steueraufschub greift vollständig.

Für die Berechnung stützt sich die Steuerbehörde grundsätzlich auf die geltende nichtlandwirtschaftliche Katasterschatzung als massgeblichen Verkehrswert. Wer geltend macht, dass der tatsächliche Verkehrswert höher liegt, muss dies selbst nachweisen.

Für wen gilt die neue Praxis?

Die neue Regelung gilt ausdrücklich nicht nur für Übertragungen innerhalb der Familie im Sinne eines Erbvorbezugs, sondern für gemischte Schenkungen an alle Personen, also auch an Personen ohne Erbenstellung. Konkret profitieren davon insbesondere:

• ‍Schwiegerkinder und Lebenspartner: Bisher musste die Übertragung an den Partner eines Kindes oft zweistufig gestaltet werden: erst die Übertragung an das Kind selbst, dann eine Weiterübertragung an den Partner. Dieser Umweg ist mit der neuen Praxis nicht mehr notwendig. Massgebend ist einzig, ob eine gemischte Schenkung vorliegt.‍
• Kinder: Eltern, die eine Liegenschaft an ein Kind zu einem Preis von weniger als 75 % des Verkehrswerts übertragen, profitieren ebenfalls vom vollständigen Steueraufschub.‍
• Andere Begünstigte: Auch Übertragungen an sonstige nahestehende Personen, sofern die 25-%-Schwelle eingehalten wird, fallen unter die neue Praxis.

Was bedeutet Steueraufschub konkret?

Beim Steueraufschub wird die Grundstückgewinnsteuer nicht erlassen, sondern auf einen späteren Zeitpunkt verschoben. Der nächste steuerpflichtige Veräusserungsvorgang, etwa ein späterer Verkauf der Liegenschaft zum Marktwert, löst dann die Besteuerung aus. Die Haltedauer des Vorgängers wird dabei angerechnet, was die Steuerlast bei langem Halten reduziert.

Für die übertragende Person bedeutet der Aufschub: Keine sofortige Steuerlast zum Zeitpunkt der Übertragung. Für die übernehmende Person bedeutet er: Die Liegenschaft wird mit dem ursprünglichen Einstandswert des Vorgängers weitergeführt, beim späteren Verkauf wird also auf dem gesamten Gewinn seit dem Erwerb durch den Vorgänger besteuert.

Ein praktisches Beispiel

Eltern übertragen im Kanton Luzern eine Liegenschaft mit einem Verkehrswert (Katasterschatzung) von CHF 800'000 an die Tochter und ihren Lebenspartner gemeinsam. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt CHF 550'000, das entspricht rund 69 % des Verkehrswerts, also deutlich weniger als 75 %. Die Bedingung für den Steueraufschub ist erfüllt.

Nach altem Recht wäre auf dem entgeltlichen Teil (CHF 550'000) sofort Grundstückgewinnsteuer angefallen, zumindest bei dem auf den Lebenspartner entfallenden Anteil, da dieser kein Erbvorbezüger ist. Nach neuer Praxis entfällt diese Sofortbesteuerung vollständig. Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben, bis die Liegenschaft dereinst weiterveräussert wird.

Was bleibt zu beachten?

Der Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer ist nur eine von mehreren steuerlichen Dimensionen einer Liegenschaftsübertragung. Folgendes bleibt unverändert relevant:

• ‍Handänderungssteuer: Im Kanton Luzern fällt auf dem entgeltlichen Teil der Übertragung Handänderungssteuer an. Diese wird durch den neuen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer nicht berührt.‍
• Schenkungssteuer: Im Kanton Luzern sind direkte Nachkommen (Kinder, Enkelkinder) sowie deren Ehegatten und Lebenspartner von der Schenkungssteuer befreit. Bei anderen Begünstigten kann Schenkungssteuer anfallen.‍
• Einkommens- und Vermögenssteuer: Werden Nutzniessung oder Wohnrecht als Teil der Gegenleistung eingeräumt, sind die entsprechenden Mietwerte bei den Nutzungsberechtigten als Einkommen steuerbar.‍
• Zivilrechtliche Folgen: Die steuerliche Behandlung als gemischte Schenkung sagt nichts darüber aus, ob die Übertragung auch zivilrechtlich, etwa im Hinblick auf Ausgleichung und Herabsetzung unter Miterben, als Schenkung qualifiziert. Dafür gelten eigene Voraussetzungen.

Unsere Empfehlung

Die neue Luzerner Praxis vereinfacht die Planung von Liegenschaftsübertragungen innerhalb der Familie und an nahestehende Personen erheblich. Die früher notwendigen Umwege bei der Übertragung an Schwiegerkinder oder Lebenspartner entfallen. Entscheidend ist neu einzig, dass ein offensichtliches Missverhältnis von mindestens 25% zwischen Verkehrswert und Gegenleistung besteht.

Gleichzeitig gilt: Auch wenn der Steueraufschub greift, sind die weiteren zivil- und steuerrechtlichen Folgen einer Liegenschaftsübertragung sorgfältig zu prüfen. Insbesondere die erb- und güterrechtlichen Auswirkungen einer günstigen Familienübertragung sollten vor der Beurkundung umfassend analysiert werden.

Als Notariat begleiten wir Sie gerne bei der Planung und Beurkundung von Liegenschaftsübertragungen im Kanton Luzern – von der steuerlichen Vorabklärung bis zur Grundbucheintragung.