Viele Eltern möchten ihr Haus zu Lebzeiten auf eines ihrer Kinder übertragen. Das Haus ist zu gross, das Kind braucht Platz für die eigene Familie, oder das Alter erfordert Kapital. Was auf den ersten Blick wie ein einfacher Familienverkauf aussieht, kann in der Praxis erhebliche erb-, steuer- und sozialversicherungsrechtliche Folgen nach sich ziehen. Wir erklären, worauf Sie unbedingt achten müssen.

Was ist eine gemischte Schenkung – und warum ist das wichtig?

Häufig fehlt dem kaufwilligen Kind das Geld, um das Haus zum Marktwert zu übernehmen. Entsprechend wird die Liegenschaft zu einem günstigeren «Familienpreis» übertragen, also teilweise verkauft und teilweise verschenkt. Man spricht von einer gemischten Schenkung.

Damit eine solche rechtlich anerkannt wird, reicht eine blosse Preisdiskrepanz nicht aus. Verkäufer und Käufer müssen die Wertdifferenz kennen und bewusst unentgeltlich zukommen lassen wollen. Das Bundesgericht misst der öffentlichen Beurkundung dabei grosse Beweiskraft zu: Was in der notariellen Urkunde nicht als Schenkung festgehalten ist, wird später kaum als solche anerkannt werden, auch wenn die Miterben das Gegenteil behaupten.

Deshalb gilt: Was gemeint ist, muss klar in der Urkunde stehen. Eine rein als Kauf ausgefertigte Urkunde zu einem tiefen Preis schützt die anderen Erben nicht und schadet unter Umständen allen Beteiligten.

Güterrecht: Was gehört zum Nachlass?

Bevor es ans Erbrecht geht, findet die güterrechtliche Auseinandersetzung zwischen den Ehegatten statt. Das ist relevant, weil nur dasjenige Vermögen vererbt wird, das nach dieser Aufteilung beim Erblasser verbleibt.

Im häufigsten gesetzlichen Güterstand, der Errungenschaftsbeteiligung, gehört der Erlös aus dem Hausverkauf zur Errungenschaft. Wenn der Ehegatte den Schenkungen zugestimmt hat, erfolgt keine nachträgliche güterrechtliche Hinzurechnung. Hat er oder sie nicht zugestimmt, kann der überlebende Ehegatte verlangen, dass die Schenkungen bei der Aufteilung berücksichtigt werden, was den verbleibenden Nachlass erheblich schmälern kann.

Wichtig: Bei der Übertragung des Familienheims ist die Zustimmung des anderen Ehegatten gesetzlich vorgeschrieben. Das gilt selbst dann, wenn das Haus nur im Alleineigentum eines Ehegatten steht.

Erbrecht: Ausgleichung, Herabsetzung und die Quotenmethode

Die erb- und güterrechtlichen Folgen eines Hausverkaufs unter Marktpreis sind komplex. Zwei Mechanismen sind besonders relevant:

• Ausgleichung (Art. 626 ZGB): Lebzeitige Zuwendungen an Nachkommen sind grundsätzlich bei der Erbteilung anzurechnen. Das bedeutet, das begünstigte Kind muss sich den Wert der Schenkung auf seinen Erbteil anrechnen lassen. Massgebend ist dabei nicht der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung, sondern der Wert im Todeszeitpunkt, berechnet nach der sogenannten Quotenmethode. Ist eine Liegenschaft stark im Wert gestiegen, kann der Ausgleichungsbetrag weit höher ausfallen als ursprünglich gedacht.
• Herabsetzung (Art. 522 ZGB): Hat das begünstigte Kind so viel erhalten, dass die Pflichtteile der anderen Erben verletzt sind, können diese mit einer Herabsetzungsklage den fehlenden Betrag einfordern. Der Ausgleichungsdispens, d.h. die Befreiung von der Ausgleichungspflicht durch den Erblasser, schützt nicht vor der Herabsetzung.

Die Quotenmethode kann zu überraschend hohen Ausgleichungsbeträgen führen: Wurde zum Beispiel eine Liegenschaft im Wert von CHF 400'000 hälftig verschenkt (Schenkungsanteil CHF 200'000) und ist sie im Todeszeitpunkt CHF 800'000 wert, beträgt der anzurechnende Wert CHF 400'000 – also doppelt so viel wie ursprünglich verschenkt.

Warum ein Verkäuferdarlehen oder eine Geldschenkung klüger sein kann

Kann sich das Kind den Marktpreis nicht leisten, gibt es Alternativen zur gemischten Schenkung des Grundstücks, die erbrechtlich günstiger sind:

• Verkäuferdarlehen: Die Eltern verkaufen das Haus zum vollen Wert und gewähren dem Kind einen Teil des Kaufpreises als Darlehen. Wird das Darlehen zu marktüblichen Bedingungen gewährt, verändert es die Gegenleistung im Kaufvertrag nicht und ist formfrei möglich. Ein zinsloses Darlehen kann hingegen selbst ausgleichungs- und herabsetzungsrechtliche Folgen haben.
• Geldschenkung statt gemischter Liegenschaftsschenkung: Die Eltern schenken dem Kind einen Geldbetrag, mit dem es dann das Haus zum vollen Preis kauft. Für Bargeldschenkungen gilt die Nominalmethode: Der Ausgleichungsbetrag bleibt gleich hoch wie der ursprüngliche Schenkungsbetrag unabhängig davon, wie stark der Wert des Hauses später steigt. Das ist ein erheblicher Vorteil gegenüber der Quotenmethode bei gemischten Grundstücksschenkungen.

Im Ergebnis kann eine Geldschenkung kombiniert mit einem Kauf zum Marktpreis für alle Beteiligten, das begünstigte Kind, die Geschwister und den überlebenden Ehegatten, zu einer faireren und rechtssichereren Lösung führen.

Nutzniessung und Wohnrecht: Gegenleistung oder reine Schenkung?

Häufig möchten die Eltern das Haus zwar übertragen, aber weiterhin darin wohnen bleiben. Dafür können sie sich bei der Übertragung eine Nutzniessung (vollen Genuss der Liegenschaft inkl. Mieteinnahmen) oder ein Wohnrecht (Recht auf Eigennutzung ohne Möglichkeit zur Weitervermietung) vorbehalten.

Das Bundesgericht betrachtet den kapitalisierten Wert dieser Dienstbarkeit als Gegenleistung für die Eigentumsübertragung. Damit liegt eine gemischte Schenkung vor. Das Kind schuldet weniger zur Ausgleichung, weil die Belastung des Grundstücks den Schenkungsanteil mindert. Achtung, ein erheblicher Teil der neueren Lehre widerspricht dieser Ansicht und wertet die Einräumung einer Nutzniessung als reine Schenkung ohne Gegenleistung. Eine Praxisänderung des Bundesgerichts ist möglich und sollte bei der Planung berücksichtigt werden.

Die Erträge aus Nutzniessung oder Wohnrecht sind bei den Eltern als Einkommen steuerbar. Sozialversicherungsrechtlich wird der jährliche Mietwert bei der Berechnung von Ergänzungsleistungen angerechnet.

Sozialversicherungsrecht: Die unterschätzte Falle

Wer sein Vermögen verschenkt oder zu günstig verkauft, riskiert, bei einem späteren Heimpflegebedarf keine oder nur reduzierte Ergänzungsleistungen zu erhalten. Das Sozialversicherungsrecht geht von einem Vermögensverzicht aus, sobald die Gegenleistung weniger als 90 % des Wertes des übertragenen Grundstücks beträgt.

Das anrechenbare Verzichtsvermögen wird nicht sofort aufgebraucht, sondern jährlich nur um CHF 10'000 reduziert. Bei einem Verzicht von CHF 600'000 kann dies über Jahrzehnte den Anspruch auf Ergänzungsleistungen vollständig ausschliessen mit erheblichen Folgen für die Finanzierung eines Alters- oder Pflegeheimaufenthalts.

Darüber hinaus droht in solchen Konstellationen die Verwandtenunterstützungspflicht. Kinder, die in wohlhabenden Verhältnissen leben, können verpflichtet werden, einen Teil der nicht gedeckten Pflegekosten zu übernehmen. Das gilt auch dann, wenn das Kind das Haus selbst bewohnt und dafür einen Teil seines Einkommens oder Vermögens einsetzen müsste.

Was ist steuerrechtlich zu beachten?

Steuerrechtlich gilt eine Übertragung bereits dann als gemischte Schenkung, wenn die Gegenleistung mehr als 25 % unter dem Verkehrswert liegt also schon bei einer Preisreduktion von einem Viertel. Das ist eine tiefere Schwelle als im Zivilrecht, wo zusätzlich die bewusste Absicht zur Unentgeltlichkeit vorausgesetzt wird.

Gemäss der neuen Praxis der Dienststelle Steuern des Kantons Luzern wird die Grundstückgewinnsteuer bei einer gemischten Schenkung vollständig aufgeschoben, sofern der vereinbarte Kaufpreis mehr als 25 % unter dem Verkehrswert liegt. Im Kanton Luzern fällt ebenfalls eine Handänderungssteuer an.

Wie lassen sich Probleme vermeiden?

Die gute Nachricht: Die meisten dieser Risiken lassen sich mit sorgfältiger Planung und einer klar gestalteten notariellen Urkunde erheblich reduzieren. Folgende Massnahmen empfehlen sich:

• Adäquater Kaufpreis: Der einfachste Weg ist der Verkauf zum tatsächlichen Marktwert, idealerweise gestützt auf ein unabhängiges Wertgutachten. Damit entfallen güterrechtliche Hinzurechnung, Ausgleichung und steuerliche Schenkungsfolgen.
• Klare Bezeichnung in der Urkunde: Was als Schenkung gemeint ist, muss ausdrücklich als solche im Kaufvertrag festgehalten werden mit Angabe des Schenkungsanteils und des animus donandi. Nur so können die anderen Erben ihre Rechte geltend machen.
• Ausgleichungsdispens: Der Erblasser kann das begünstigte Kind formfrei von der Ausgleichungspflicht befreien. Dies verhindert die Anwendung der Quotenmethode, schützt aber nicht vor der Herabsetzungsklage der Pflichtteilsberechtigten.
• Erbvertrag mit allen Erben: Wer sichergehen will, sollte einen Erbvertrag mit sämtlichen künftigen Erben abschliessen. Darin lassen sich verbindliche Anrechnungswerte festlegen, Pflichtteilverzichte vereinbaren und Vorkaufs- oder Gewinnanteilsrechte für die Geschwister sichern und zwar unabhängig von späteren Wertsteigerungen.
• Zustimmung des Ehegatten: Die Zustimmung des anderen Ehegatten zu Schenkungen ist nicht nur beim Familienheim gesetzlich vorgeschrieben, sondern verhindert auch eine spätere güterrechtliche Hinzurechnung.

Unsere Empfehlung

Die Übertragung einer Liegenschaft an Kinder zu Lebzeiten ist ein vielschichtiges Rechtsgeschäft, das güter-, erb-, steuer- und sozialversicherungsrechtliche Dimensionen hat. Ein tiefer Preis, der gut gemeint ist, kann für das begünstigte Kind, die Geschwister und den überlebenden Ehegatten ungeahnte finanzielle Folgen haben oft erst Jahre nach der Übertragung, wenn der Erblasser verstorben ist.

Wir empfehlen, solche Vorhaben frühzeitig und umfassend zu planen, verschiedene Szenarien durchzurechnen und die gewählte Lösung in einer klar formulierten notariellen Urkunde festzuhalten. Idealerweise wird das Rechtsgeschäft durch einen Erbvertrag mit allen Beteiligten, einschliesslich der Geschwister des übernehmenden Kindes, rechtlich abgesichert.

Als Notariat begleiten wir Sie gerne bei der Planung und Beurkundung solcher Liegenschaftsübertragungen, von der ersten Beratung bis zur Grundbucheintragung.