In der Schweiz müssen Immobilienverkäufe öffentlich beurkundet werden – so schreibt es das Beurkundungsgesetz des Kantons Luzern vor. Der Notar erstellt die öffentliche Urkunde und sorgt dafür, dass der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.
Das Grundbuch ist ein zentrales Register: Es zeigt, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte oder Lasten darauf liegen. Damit wird Rechtssicherheit im Immobilienbereich gewährleistet.
Für die Eintragung im Grundbuch werden Grundbuchgebühren erhoben. Sie dienen als Entschädigung für die Arbeit des Grundbuchamtes und als Einnahmequelle für den Staat.
Beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft gehören diese Gebühren zu den fixen Erwerbsnebenkosten und sollten daher unbedingt von Anfang an eingeplant werden.
Zweck des Grundbuchs:
Das Grundbuch ist ein zentrales Instrument im Schweizer Sachenrecht und erfüllt mehrere wichtige Funktionen. Die Aufgaben und Zuständigkeiten sind im Schweizerischen Zivilgesetzbuch und in der Grundbuchverordnung des Bundes geregelt.
1. Eigentumsnachweis
Im Grundbuch ist festgehalten, wer rechtmässiger Eigentümer eines Grundstücks oder einer Liegenschaft ist. Damit bietet es eine eindeutige und verbindliche Grundlage für Eigentumsrechte.
2. Transparenz über Rechte und Pflichten
Neben dem Eigentum werden auch alle relevanten Rechte und Lasten eingetragen. Dazu gehören etwa Dienstbarkeiten wie Wegrechte, Grundpfandrechte zur Sicherung von Pfandrechten, Nutzniessungs- und Wohnrechte sowie vertraglich vereinbarte Vorkaufs- oder Kaufsrechte.
3. Rechtssicherheit für Käufer, Verkäufer und Banken
Wer ein Grundstück erwirbt oder belehnt, kann sich auf die Richtigkeit der Grundbucheinträge verlassen. Dieses Prinzip des sogenannten öffentlichen Glaubens des Grundbuchs schafft Vertrauen und Sicherheit für alle Beteiligten.
4. Voraussetzung für Eigentumsübertragungen
Ein Eigentumswechsel wird erst dann rechtswirksam, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Der Eintrag hat somit konstitutive Wirkung und ist für jede Transaktion zwingend erforderlich.
5. Beweismittel im Streitfall
Das Grundbuch gilt als amtliches Beweismittel für bestehende Rechtsverhältnisse an Grundstücken und kann in gerichtlichen Auseinandersetzungen herangezogen werden.
Für was wird die Grundbuchgebühr erhoben?
Die Grundbuchgebühr wird erhoben für die amtlichen Dienstleistungen des Grundbuchamts im Zusammenhang mit Grundstücken. Sie ist eine Abgabe für Eintragungen, Löschungen und sonstige Handlungen, die im Grundbuch vorgenommen werden. Geregelt sind die Gebühren für den Kanton Luzern in der Verordnung über die Grundbuchgebühren.
Wofür genau kann eine Grundbuchgebühr verlangt werden?
1. Eintragungen im Grundbuch:
-z. B. Eigentumsübertragungen (Kauf, Schenkung, Erbgang)
-Eintragung von Dienstbarkeiten (z. B. Wegrechte, Wohnrechte)
-Eintragung oder Löschung von Grundpfandrechten
2. Löschungen oder Änderungen:
-z. B. Löschung eines Pfandrechts oder Anpassung eines Dienstbarkeitsrechts
Erstellen von Grundbuchauszügen:
-Gebühren fallen an, wenn ein offizieller Auszug verlangt wird
Verwaltungstechnische Aufwände:
-z. B. Prüfung von Unterlagen, Durchführung von rechtlichen Prüfungen oder Kommunikation mit Parteien
Zweck:
Die Grundbuchgebühr dient dazu, die Kosten der staatlichen Leistungen des Grundbuchamts zu decken. Sie fliesst an den Kanton bzw. die zuständige Behörde.
Gebühren für das Kaufgeschäft einer Immobilie:
Nach der Beurkundung vom Kaufvertrag muss der Wechsel des Eigentümers im Grundbuch eingetragen werden. Im Kanton Luzern hängen die Grundbuchgebühren vom Kaufpreis ab. Liegt der Kaufpreis unter dem Katasterwert, gilt stattdessen der Katasterwert. Die Grundbuchgebühren werden im Kanton Luzern normalerweise hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, dies kann aber auch anders geregelt werden.
Für die Eintragung von Eigentum beträgt die Gebühr 2 ‰ von der Vertragssumme berechnet. Sie berechnet sich nach dem Katasterwert, wenn die Vertragssumme niedriger oder nicht angegeben ist. In jedem Fall wird eine Mindestgebühr von CHF 100.00 pro Handänderung erhoben.
Beispiel:
Kaufpreis: CHF 1'200'000.00
Gebührensatz: 2 ‰ laut § 2 Abs. 1 GBGT
Berechnung:
CHF 1'200'000.00 × 0.002 = CHF 2'400.00
Gebühren für die Begründung von Stockwerkeigentum:
Für die Begründung von Stockwerkeigentum beträgt die Gebühr 0.5 ‰ des Katasterwertes der Liegenschaft oder des Baurechtsgrundstückes, mindestens aber CHF 500 und höchstens CHF 20'000. Für Gebäude, die sich noch im Bau befinden, errechnet sich der massgebende Wert aus dem aktuelle Boden- und dem Gebäudewert.
Für die Löschung und die Änderung eines Stockwerkeigentumsverhältnisses beträgt die Gebühr je CHF 300.
Beispiel:
Katasterwert der Liegenschaft: CHF 2’000’000
Gebühr = 0.5 ‰ von 2’000’000 = CHF 1’000
Dieser Betrag liegt zwischen dem Minimum (500) und Maximum (20’000) → also gilt CHF 1’000.
Gebühren für die Eintragung und Löschung von Grundpfandrechten:
1. Eintragung eines Grundpfandrechts
Die Gebühr beträgt 2 ‰ der Pfandsumme, mindestens aber CHF 50.–.
2. Erhöhung der Pfandsumme
Wird die Pfandsumme nachträglich erhöht, gelten dieselben Regeln wie bei der Neueintragung (also ebenfalls 2 ‰ der Pfandsumme, mindestens CHF 50.–).
3. Löschung eines Grundpfandrechts
Gute Nachricht: Die Löschung ist kostenlos.
4. Umwandlungen, Auswechslungen & Erneuerungen
Wenn du die Pfandart änderst, die Pfandforderung austauschst oder eine Pfandrechtserneuerung vornimmst, beträgt die Gebühr 0,25 ‰ der Pfandsumme, mindestens jedoch CHF 50.–.
5. Umwandlung Papier-Schuldbrief → Register-Schuldbrief
Für die digitale Zukunft: Pro Schuldbrief wird eine Pauschalgebühr von CHF 50.– fällig
Beispiele:
Eintragung eines neuen Grundpfandrechts
Pfandsumme: CHF 500’000
Gebühr: 2 ‰ von 500’000 = CHF 1’000
Erhöhung der Pfandsumme
Bisherige Pfandsumme: CHF 300’000
Neue Pfandsumme: CHF 400’000
Erhöhung: CHF 100’000
Gebühr: 2 ‰ von 100’000 = CHF 200
Löschung
Pfandsumme: CHF 250’000
Gebühr: CHF 0 (Löschungen sind gebührenfrei)
Umwandlung der Pfandart
Pfandsumme: CHF 800’000
Gebühr: 0,25 ‰ von 800’000 = CHF 200 (liegt über dem Mindestbetrag von CHF 50.–)
Papier-Schuldbrief → Register-Schuldbrief
Anzahl Schuldbriefe: 3
Gebühr: 3 × CHF 50 = CHF 150
Wer bezahlt die Grundbuchgebühren?
Die Grundbuchgebühren, welche für eine Eigentumsübertragung anfallen, werden für gewöhnlich hälftig zwischen Käuferschaft und Verkäuferschaft aufgeteilt. Es kann aber auch eine andere Aufteilung der Kosten vereinbart werden
Bei der Begründung von Stockwerkeigentum werden die Grundbuchgebühren in der Regel vom Eigentümer getragen, also meistens vom Bauträger / bisherigen Alleineigentümer der Liegenschaft.
Für die Eintragung und Löschung von Grundpfandrechten werden die Grundbuchgebühren gewöhnlicherweise von der Pfandbestellerin übernommen. Es kann auch hier eine andere Aufteilung vereinbart werden.
Wer mit der Höhe der festgesetzten Gebühr nicht einverstanden ist, erhält eine Verfügung. Gegen diese Verfügung kann nach den Bestimmungen des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) des Kantons Luzern innert 30 Tagen Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben werden.
Allerdings sind die Erfolgsaussichten eines solchen Rechtsmittels erfahrungsgemäss sehr gering. Grund: Die Gebühren sind gesetzlich klar geregelt. Nur bei offensichtlichen Fehlern – etwa einer falschen Anwendung des Tarifs oder einem Rechenfehler – bestehen realistische Chancen, dass eine Beschwerde erfolgreich ist.
Fazit:
Grundbuchgebühren sind ein fester Bestandteil jedes Immobiliengeschäfts im Kanton Luzern. Sie decken die amtlichen Dienstleistungen des Grundbuchamts rund um Eigentumsübertragungen, Hypotheken und die Begründung von Stockwerkeigentum ab und sorgen dafür, dass Rechtsverhältnisse transparent und rechtssicher dokumentiert sind.
Die Höhe der Gebühren richtet sich nach klaren Regeln – meist nach Kaufpreis, Katasterwert oder Pfandsumme – und bewegt sich in einem prozentualen Rahmen mit Mindest- und Maximalbeträgen.
Damit gilt: Die Gebühren sind planbar, transparent geregelt und schaffen die Grundlage für Vertrauen im Immobilienverkehr.
