Wer eine Immobilie kaufen oder finanzieren möchte, kommt am Grundpfandrecht nicht vorbei. Gerade im Kanton Luzern, wo der Immobilienmarkt lebendig ist, spielen Hypotheken eine entscheidende Rolle. Banken und andere Kreditgeber vergeben Darlehen in der Regel nur dann, wenn sie im Gegenzug ein Grundpfandrecht erhalten. Dieses dingliche Recht verschafft ihnen die Sicherheit, dass sie im Falle einer Nichtzahlung auf das Grundstück zurückgreifen können.

Das Grundpfandrecht ist also ein zentraler Baustein im Immobilienrecht. Es ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) umfassend geregelt (Art. 793 ff. ZGB) und wird erst mit dem Eintrag im Grundbuch wirksam. In diesem Beitrag wird erklärt, wie Grundpfandrechte im Kanton Luzern funktionieren, welche Arten es gibt, wie sie bestellt werden und welche Gebühren dabei anfallen.

1. Begriff und Zweck des Grundpfandrechts

Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück. Es dient als Garantie dafür, dass eine bestimmte Geldforderung erfüllt wird. Typischerweise handelt es sich dabei um Kredite oder Hypotheken, die für den Kauf, den Bau oder die Renovation einer Liegenschaft aufgenommen werden.

Beispiel:

Familie Huber möchte in Sursee ein Einfamilienhaus kaufen. Dafür benötigt sie eine Hypothek von CHF 700’000.–. Die Bank gewährt den Kredit nur, wenn als Sicherheit ein Grundpfandrecht (Schuldbrief) über denselben Betrag im Grundbuch eingetragen wird. Sollte die Familie die Hypothekarzinsen oder Amortisationen nicht mehr bezahlen können, hat die Bank das Recht, die Liegenschaft zu verwerten und sich aus dem Erlös zu befriedigen.

Damit erfüllt das Grundpfandrecht gleich mehrere Zwecke:

• Es schützt die Interessen des Kreditgebers.

• Es ermöglicht überhaupt erst die Finanzierung für Käuferinnen und Käufer.

• Es schafft Transparenz, da im Grundbuch ersichtlich ist, welche Belastungen auf einem Grundstück lasten.

2. Arten von Grundpfandrechten

Das Schweizerische ZGB kennt drei Hauptformen von Grundpfandrechten. Auch im Kanton Luzern sind diese anwendbar.

2.1. Die Grundpfandverschreibung (Art. 824 ff. ZGB)

Die Grundpfandverschreibung ist streng akzessorisch. Das bedeutet: Sie hängt immer unmittelbar von der gesicherten Forderung ab. Erlischt die Forderung, erlischt auch das Grundpfandrecht.

Praxisbeispiel: Ein Bauunternehmen erhält für den Bau eines Mehrfamilienhauses einen Kredit über CHF 2 Mio. Dieser Kredit wird über eine Grundpfandverschreibung abgesichert. Sobald die Forderung beglichen ist, entfällt auch die Pfandverschreibung.

2.2. Der Schuldbrief (Art. 842 ff. ZGB)

Der Schuldbrief ist die in der Praxis wichtigste Form. Er ist eine verselbständigte Forderung, die unabhängig übertragen oder gehandelt werden kann. Es gibt zwei Varianten:

• Papier-Schuldbrief: Es wird eine Urkunde erstellt.

• Register-Schuldbrief: Der Eintrag erfolgt direkt im Grundbuch (Standard seit 2012).

Praxisbeispiel: Frau Keller in Luzern nimmt eine Hypothek über CHF 500’000.– auf. Die Bank verlangt dafür einen Register-Schuldbrief im Grundbuch. Sollte Frau Keller die Hypothek nicht mehr bedienen, kann die Bank direkt auf den Schuldbrief zugreifen.

2.3. Die Gült (Art. 847 ZGB)

Die Gült ist eine historisch ältere Form des Grundpfandrechts. Heute spielt sie kaum mehr eine Rolle und kommt in der Praxis praktisch nicht mehr vor.

3. Bestellung und Entstehung des Grundpfandrechts

Ein Grundpfandrecht entsteht nicht automatisch. Damit es wirksam ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Öffentliche Beurkundung: Der Vertrag zwischen Grundstückseigentümer (Pfandbesteller) und Gläubiger muss notariell beurkundet werden (Art. 799 Abs. 2 ZGB).

2. Grundbucheintrag: Erst durch den Eintrag ins Grundbuch wird das Grundpfandrecht rechtswirksam (Art. 799 Abs. 1 ZGB).

3. Bestimmtheit: Es muss klar sein, welche Forderung in welcher Höhe gesichert wird.

Beispiel: Herr Müller will seine Wohnung in der Stadt Luzern renovieren und benötigt dafür ein Darlehen über CHF 100’000.–. Der Kreditgeber verlangt eine Grundpfandverschreibung. Ein Notar beurkundet den Vertrag, und das Grundbuchamt trägt das Pfandrecht im Grundbuch ein. Erst ab diesem Zeitpunkt ist der Gläubiger gesichert.

4. Gebühren im Kanton Luzern

Das Eintragen, Ändern oder Löschen von Grundpfandrechten ist gebührenpflichtig. Die entsprechenden Regelungen finden sich in der Verordnung über die Grundbuchgebühren (GBGT).

• Eintragung eines Grundpfandrechts: 2 ‰ der Pfandsumme, mindestens CHF 50.–.

• Erhöhung der Pfandsumme: ebenfalls 2 ‰ des Erhöhungsbetrags.

• Löschung: kostenlos.

• Umwandlung, Auswechslung, Erneuerung: 0.25 ‰ der Pfandsumme, mindestens CHF 50.–.

• Papier- → Register-Schuldbrief: CHF 50.– pro Schuldbrief.

Beispiel 1:

Ein Schuldbrief über CHF 500’000.– wird eingetragen.

Gebühr = 500’000 × 0.002 = CHF 1’000.–.

Beispiel 2:

Die Hypothek auf einer Liegenschaft in Emmen wird um CHF 200’000.– erhöht.

Gebühr = 200’000 × 0.002 = CHF 400.–.

Beispiel 3:

Ein Schuldbrief über CHF 300’000.– wird gelöscht, weil die Hypothek zurückbezahlt ist.

Gebühr = CHF 0.– (Löschung ist gebührenfrei).

5. Rechte und Pflichten aus dem Grundpfandrecht

5.1. Pflichten des Eigentümers (Pfandbestellers)

• Zahlung der Hypothekarzinsen und Rückführung der Schuld.

• Duldung des Grundpfandrechts im Grundbuch.

• Erhaltung der Liegenschaft: Schäden, die den Wert der Sicherheit mindern, sind zu vermeiden.

5.2. Rechte des Gläubigers

• Anspruch auf Befriedigung aus dem Grundstück bei Zahlungsverzug.

• Möglichkeit der Zwangsverwertung (öffentliche Versteigerung).

• Teilnahme an Rangordnungen mit anderen Gläubigern.

Beispiel: Kann ein Schuldner seine Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen, betreibt die Bank ihn auf Grundpfandverwertung. Das Haus wird versteigert, und die Bank erhält aus dem Erlös den ausstehenden Betrag.

6. Rangordnung und Bedeutung im Grundbuch

Die Rangordnung spielt im Grundpfandrecht eine zentrale Rolle. Sie entscheidet darüber, welcher Gläubiger im Falle einer Zwangsverwertung zuerst bedient wird.

• Erster Rang: Meist die Hauptbank mit der ersten Hypothek.

• Zweiter Rang: Weitere Banken oder private Kreditgeber.

Beispiel:

• Hypothek 1. Rang: CHF 600’000.– (Bank A).

• Hypothek 2. Rang: CHF 200’000.– (Bank B).

Wird das Haus für CHF 600’000.– versteigert, erhält Bank A den gesamten Betrag. Bank B geht leer aus.

Gerade deshalb achten Kreditgeber im Kanton Luzern sehr genau auf den Rang ihrer Eintragung.

7. Bedeutung für die Praxis im Kanton Luzern

Das Grundpfandrecht ist in Luzern wie überall in der Schweiz von grosser praktischer Bedeutung:

• Immobilienkauf: Ohne Grundpfandrecht keine Hypothek und damit kaum ein Erwerb möglich.

• Flexibilität: Schuldbriefe können aufgestockt, übertragen oder auch verpfändet werden.

• Sicherheit: Gläubiger haben eine rechtlich saubere Grundlage, Schuldner profitieren von günstigeren Kreditzinsen, da die Bank abgesichert ist.

• Rechtssicherheit: Durch die Eintragung im Grundbuch ist für alle sichtbar, welche Belastungen auf einer Liegenschaft ruhen.

Fazit

Das Grundpfandrecht im Kanton Luzern ist ein unverzichtbares Instrument der Immobilienfinanzierung. Es verbindet die Interessen von Kreditgebern und Kreditnehmern, sorgt für Sicherheit und Transparenz und ist klar gesetzlich geregelt.

Für Eigentümer ist es wichtig zu wissen, welche Arten von Grundpfandrechten es gibt, welche Kosten damit verbunden sind und welche Rechte und Pflichten sich daraus ergeben. Für Kreditgeber wiederum ist das Grundpfandrecht ein zentrales Sicherungsmittel.

Ob Kauf, Bau oder Renovation – ohne Grundpfandrecht bewegt sich in Luzern und in der Schweiz im Bereich Immobilienfinanzierung kaum etwas. Wer die Mechanismen kennt, ist klar im Vorteil und kann seine Finanzierung gezielt und rechtssicher gestalten.

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