Wer in der Schweiz eine Liegenschaft kauft, bezahlt den Kaufpreis meist nicht ausschliesslich mit Eigenmitteln, sondern nimmt noch ein Darlehen auf. Im Zusammenhang mit diesem Darlehen begegnet früher oder später dem Begriff des Grundpfandrechts. Grundpfandrechte sind zentrale Sicherungsinstrumente im Schweizer Recht: Sie ermöglichen es, ein Grundstück als Sicherheit für ein Darlehen zu verwenden. Für viele Privatpersonen ist dies gleichbedeutend mit der Aufnahme einer Hypothek bei einer Bank.

Doch: Grundpfandrecht ist nicht gleich Grundpfandrecht. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) kennt zwei zentrale Grundpfandarten: die Grundpfandverschreibung und den Schuldbrief (in Papier- oder Registerform). Jede dieser Varianten hat eigene rechtliche und praktische Eigenschaften, Vor- und Nachteile – und will sorgfältig gewählt werden.

In diesem Beitrag wird darauf eingegangen, was Grundpfandrechte sind, welche Arten es gibt, welche Vor- und Nachteile diese jeweils mit sich bringen und wie sie errichtet oder geändert werden.

1. Das Prinzip des Grundpfands

Ein Grundpfand ist ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück. Es dient dazu, eine bestimmte Forderung – typischerweise ein Darlehen – abzusichern. Gerät der Schuldner in Verzug, kann der Gläubiger die Zwangsverwertung (z. B. Verkauf an einer Steigerung) des belasteten Grundstücks verlangen, um seine Forderung daraus zu decken.

Mehr Grundlagen zum Thema Grundpfand findest du in einem anderen Blogbeitrag auf unserer Website.

2. Die Grundpfandverschreibung – das klassische Sicherungspfandrecht

Die Grundpfandverschreibung ist ein Sicherungsinstrument, mit dem eine beliebige Forderung – gegenwärtig, zukünftig oder auch nur möglich – durch Eintrag im Grundbuch gesichert wird. Typischerweise handelt es sich um eine Darlehensforderung, sie kann aber auch aus einem anderen Rechtsgrund stammen (z. B. Kaufpreisrestschuld oder Konventionalstrafe).

Rechtliche Charakteristik

Die Grundpfandverschreibung ist akzessorisch, d. h. sie hängt vom Bestand der gesicherten Forderung ab. Geht die Forderung unter, erlischt das Pfandrecht materiell – auch wenn es im Grundbuch noch eingetragen ist. Das bedeutet, dass das Pfandrecht bei Untergang der Forderung nicht mehr in Anspruch genommen werden kann. Jedoch erst mit der Löschung im Grundbuch verschwindet die Grundpfandverschreibung auch formell.

Die Errichtung erfolgt durch einen Pfandvertrag zwischen dem Eigentümer des zu belastenden Grundstücks und dem Gläubiger der zu sichernden Forderung. Dieser Vertrag muss die gesicherte Forderung, das Pfandobjekt, die Pfandsumme und den Rang bestimmen und wird öffentlich beurkundet. Anschliessend wird das Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen – erst dann entsteht es rechtlich wirksam.

Vorteile der Grundpfandverschreibung:

1. Die Grundpfandverschreibung bietet hohe Flexibilität: Auch künftige oder bedingte Forderungen können mittels Grundpfandverschreibung gesichert werden.

2. Transparenz: Das Grundbuch gibt klar Auskunft über Forderung und den Pfandumfang.

3. Keine Wertpapierproblematik: Im Gegensatz zum Papier-Inhaberschuldbrief kann die Grundpfandverschreibung nicht als handelbares Wertpapier genutzt werden und es kann so nicht in Umlauf geraten.

Nachteile:

1. Die Grundpfandverschreibung kann nur zusammen mit der Forderung abgetreten werden (Zession). Dies erschwert die Weitergabe oder Refinanzierung.

2. Die Grundpfandverschreibung ist weniger geeignet, wenn dieselbe Sicherheit mehrfach genutzt werden soll.

Errichtung der Grundpfandverschreibung

Die Grundpfandverschreibung wird durch einen Pfandvertrag zwischen dem Grundeigentümer und dem Gläubiger errichtet. Dieser Vertrag, der öffentlich zu beurkunden ist, enthält die wesentlichen Punkte: die Parteien (Verpfänder und Gläubiger), das Pfandobjekt, die Art des Pfandrechts, die Pfandstelle (Rang), die Pfandsumme sowie die genaue Umschreibung der zu sichernden Forderung. Der Pfandvertrag bildet den Rechtsgrund (causa) für das Pfandrecht. Auf seiner Grundlage meldet der Eigentümer die Belastung beim Grundbuchamt an.

In der Praxis wird die Grundpfandverschreibung heute nur noch selten genutzt, da Banken die flexiblere Schuldbrief-Lösung bevorzugen.

3. Der Schuldbrief – das „verkehrsfähige“ Grundpfandrecht

Der Schuldbrief geht einen Schritt weiter: Mit seiner Errichtung wird eine neue, selbständige Forderung begründet, die durch das Grundstück gesichert ist. Diese Schuldbriefforderung ist losgelöst vom ursprünglichen Vertragsverhältnis, also zum Beispiel dem Darlehensvertrag mit einer Bank. Die Forderung aus dem Grundverhältnis und die Schuldbriefforderung bestehen dabei nebeneinander.

Im Aussenverhältnis schuldet der Schuldner die Schuldbriefforderung. Er kann jedoch gegen die Schuldbriefforderung die Einreden aus dem Grundverhältnis (zum Beispiel, dass das Darlehen gar nicht ausbezahlt wurde oder bereits getilgt ist) geltend machen, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Varianten des Schuldbriefs

a) Papier-Schuldbrief

Hier stellt das Grundbuchamt einen Wertpapier-Titel aus. Dieser verkörpert sowohl die Forderung als auch das Pfandrecht.

Praktische Vorteile:

1. Einfache Übertragung: Übergabe (und Indossament bei Namen-Schuldbrief) genügt.

2. Als Faustpfand bei der Bank hinterlegbar.

Nachteile:

1. Risiko von Verlust oder Diebstahl: Es kann ein Kraftloserklärungsverfahren nötig werden, das Zeit und Kosten verursacht.

2. Aufbewahrungspflicht: Der Titel muss sorgfältig verwahrt werden.

b) Register-Schuldbrief

Seit der Revision des Immobiliarsachenrechts (Inkrafttreten per 1. Januar 2012) gibt es den Register-Schuldbrief, der die papierlose, „digitale“ Variante des Schuldbriefs darstellt. Die Forderung besteht als Buchforderung im Grundbuch.

Praktische Vorteile:

1. Kein Verlust- oder Diebstahlsrisiko.

2. Einfachere Mutation und Verwaltung: Soll das Pfandrecht angepasst werden, so ist keine Neuerstellung von Titeln notwendig.

3. Kostengünstiger bei Teilrückzahlungen oder Rangänderungen.

Nachteile:

1. Der Register-Schuldbrief ist weniger „griffig“ für Privatpersonen, da kein physischer Titel vorliegt.

2. Die Übertragung erfolgt nur via Grundbuchamt, was einen Zusatzaufwand bedeutet.

Errichtung eins Schuldbriefs

Vertragliche Errichtung: Im vertraglichen Verfahren schliesst der Eigentümer des belasteten Grundstücks mit dem Gläubiger einen Pfanderrichtungsvertrag in öffentlicher Urkunde ab. Darin erklärt er, dass er eine bestimmte, genau bezeichnete Summe schulde (Schuldbekenntnis) und zur Sicherung dieser Forderung ein Grundpfandrecht an seinem Grundstück bestelle (Verpfändungserklärung). Dieser Errichtungsakt wird beim Grundbuchamt angemeldet. Der Grundbuchverwalter trägt die Forderung sowie das Pfandrecht im Grundbuch ein und stellt, wenn ein Papier-Schuldbrief gewählt ist, zusätzlich den entsprechenden Pfandtitel aus, der dem Gläubiger ausgehändigt wird.

Einseitige Errichtung: Daneben besteht die Möglichkeit der einseitigen Errichtung. Hierbei erklärt der Eigentümer in öffentlicher Urkunde, dass ein Schuldbrief errichtet werden soll, dessen erster Gläubiger er selbst ist. Der Schuldbrief kann später einem Dritten übertragen werden.

Wesentliche Elemente der Errichtung sind stets das abstrakte Schuldbekenntnis, das ohne Bezug auf das Grundverhältnis abgegeben wird, sowie die Verpfändungserklärung, welche das Grundstück als Sicherheit für die Schuldbriefforderung belastet. Mit dem Eintrag im Grundbuch – und gegebenenfalls der Ausstellung des Titels – ist der Schuldbrief rechtsgültig entstanden.

Entwicklung in der Praxis

In den letzten zehn Jahren hat der Register-Schuldbrief den Papier-Schuldbrief weitgehend verdrängt. Banken schätzen die administrative Vereinfachung und das geringere Verlustrisiko. In der Praxis sind heute ein Grossteil der neu errichteten Schuldbriefe Register-Schuldbriefe. Papier-Schuldbriefe werden nur noch selten errichtet.

Zudem werden auch viele noch bestehende Papier-Schuldbriefe in Register-Schuldbriefe umgewandelt.

4. Die Wahl der richtigen Grundpfandart

Die Entscheidung, ob eine Grundpfandverschreibung oder ein Schuldbrief errichtet werden soll, hängt von mehreren Faktoren ab:

- Natur der Forderung: Für variabel beanspruchte Kredite (z. B. Kontokorrent) kann eine Maximal-Grundpfandverschreibung sinnvoll sein.

- Flexibilität: Wer eine spätere Refinanzierung oder Abtretung plant, wählt meist den Schuldbrief.

Die Wahl ist den Parteien grundsätzlich freigestellt und es gilt im Einzelfall zu prüfen, welche Grundpfandart vorliegend am meisten Sinn macht.

5. Rolle des Notars bei Pfanderrichtung und Pfandmutation

Da die Errichtung von Grundpfändern jeweils einer öffentlichen Beurkundung bedarf, ist auch jeweils eine Notarin oder ein Notar beizuziehen. Folgende Rolle spielen diese dabei:

- Rechtsprüfung: Der Notar klärt, ob alle rechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung oder Mutation eines Grundpfands erfüllt sind (z. B. Zustimmung des Ehegatten bei Belastung der Familienwohnung oder Zustimmung von anderen Gläubigern bei der Pfandrechtsmutation).

- Beratung: Der Notar erläutert den Parteien die rechtlichen Folgen, insbesondere persönliche Haftung, Verjährung und Rangordnung.

- Beurkundung: Der Notar erstellt die öffentliche Urkunde (Pfandvertrag bzw. Errichtungserklärung) und führt die Beurkundung mit den Parteien durch

- Anmeldung: Der Notar reicht die Anmeldung beim Grundbuchamt ein, welche gebraucht wird, damit das Pfandrecht eingetragen werden kann.

Die Tätigkeit des Notars stellt sicher, dass die Pfandrechte rechtsgültig entstehen und spätere Streitigkeiten vermieden werden.

6. Fazit

Die Grundpfandverschreibung bleibt ein wichtiges Instrument für Spezialfälle, während der Schuldbrief – insbesondere der Register-Schuldbrief – das Standardinstrument der modernen Immobilienfinanzierung ist.

Die richtige Wahl der Pfandart kann entscheidend sein für Flexibilität, Kosten und Rechtssicherheit. Der Notar hat dabei nicht nur die Aufgabe in der formellen Beurkundung, sondern auch in der umfassenden rechtlichen Beratung – damit Ihre Finanzierung auf einem soliden Fundament steht.

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