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Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen ein bedeutender Lebensschritt – doch der Immobilienkauf bringt nicht nur emotionale, sondern auch finanzielle Fragen mit sich. Wer im Kanton Luzern eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich frühzeitig einen Überblick über die anfallenden Nebenkosten verschaffen. Denn zum Kaufpreis kommen verschiedene Gebühren, Steuern und allfällige Abgaben hinzu, die schnell mehrere Tausend Franken betragen können.
Handänderungssteuer
Gesetzliche Grundlagen:
SRL Nr. 645 - Gesetz über die Handänderungssteuer - Systematische Rechtssammlung SRL - Kanton Luzern
Was ist die Handänderungssteuer?
Wenn ein Grundstück verkauft wird, muss die sogenannte Handänderungssteuer bezahlt werden. Damit wird die Eigentumsübertragung besteuert.
Wann fällt die Steuer an?
Die Steuer wird unter anderem erhoben bei:
• Eigentumsübertragungen, z. B. beim Verkauf eines Grundstücks.
• Übergang der wirtschaftlichen Kontrolle, z. B. wenn die Mehrheit einer Immobiliengesellschaft verkauft wird.
Wie hoch ist die Steuer?
Die Steuer beträgt 1,5 % des Kaufpreises (Handänderungswert).
Falls kein klarer Kaufpreis vereinbart wurde – z. B. unter Familienangehörigen – wird ein sogenannter Ersatzwert verwendet:
• Bei normalen Grundstücken: der Katasterwert.
• Bei landwirtschaftlichen Grundstücken: der Katasterwert, um 200 % erhöht, oder – wenn das Grundstück in der Bauzone liegt – der Verkehrswert.
Wer muss die Steuer zahlen?
Die Käuferin oder der Käufer des Grundstücks.
Wann muss man die Steuer nicht zahlen?
In bestimmten Fällen ist die Handänderung steuerfrei:
• Wenn das Grundstück innerhalb der Familie übertragen wird (z. B. zwischen Ehepartnern oder Eltern und Kindern).
• Bei einer Erbschaft oder einem Vermächtnis.
• Bei bestimmten Umstrukturierungen von Unternehmen.
• Wenn der Wert eines Grundstücks unter CHF 20’000 liegt.
Beispiel: Handänderungssteuer im Kanton Luzern
Ein Ehepaar verkauft sein Einfamilienhaus in der Stadt Luzern an eine junge Familie. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt CHF 950’000.00
Berechnung der Handänderungssteuer:
• Kaufpreis: CHF 950’000.00
• Steuersatz: 1,5 % gemäss Gesetz über die Handänderungssteuer (SRL Nr. 645)
• Rechnung: CHF 950'000.00 × 0.015 = CHF 14’250.00
Ergebnis: Die Käuferin bzw. der Käufer muss eine Handänderungssteuer in der Höhe von CHF 14’250.00 entrichten.
Hinweis: Die Steuer wird in der Regel im Rahmen der Eigentumsübertragung fällig. Sie wird direkt von der Luzerner Steuerverwaltung erhoben und muss vom Käufer getragen werden, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde.
Sonderfall (steuerfrei):
Hätte das Ehepaar die Liegenschaft stattdessen an ihren Sohn übertragen, wäre die Handänderung wegen Übertragung innerhalb der Familie von der Steuer ausgenommen (§ 3 HG).
Auf die Feinheiten im Zusammenhang mit der Handänderungssteuer gehen wir in einem separaten Video / Beitrag noch im Detail ein.
Beurkundungs- und Grundbuchgebühren für den Kaufvertrag
Gesetzliche Grundlagen:
258 - Verordnung über die Beurkundungsgebühren (BeurkGebV)
Beurkundungsgebühren:
Nach Art. 216 OR müssen Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand haben, öffentlich beurkundet werden.
Wenn ein Grundstück durch Kauf, Schenkung oder Tausch den Besitzer wechselt, fallen Notariatsgebühren an. Die Höhe dieser Gebühren richtet sich nach dem Wert des Grundstücks (Vertragssumme).
Die Staffelung nach §21 Abs. 1 BeurkGebV sieht so aus:
• 3 ‰ der Vertragssumme bis CHF 500’00.00
• Plus 2.5 ‰ vom Mehrbetrag über CHF 500'000.00 bis CHF 1'000'000.00
• Plus 2 ‰ vom Mehrbetrag über CHF 1'000'000.00 bis CHF 5'000'000.00
• Plus 1 ‰ vom Mehrbetrag über CHF 5'000'000.00 bis CHF 10'000'000.00
• Von der 10 Mio. Franken übersteigenden Vertragssumme wird keine Gebühr erhoben
Die Gebühr liegt immer zwischen mindestens CHF 500.00 und maximal CHF 15'750.00.
Beispiel:
Kaufpreis eines Einfamilienhauses: CHF 1'200'000.00
(Vertragssumme = CHF 1.2 Mio.)
Berechnung nach § 21 Abs. 1 BeurkGebV:
• 3 ‰ auf CHF 500'000.00 = CHF 1'500.00
• 2.5 ‰ auf die nächsten CHF 500'000.00 = CHF 1'250.00
• 2 ‰ auf die verbleibenden CHF 200'000.00 = CHF 400.00
→ Total Beurkundungsgebühren:
CHF 1'500.00 + 1'250.00 + 400.00 = CHF 3'150.00
Grundbuchgebühren:
Für die Eintragung von Eigentum beträgt die Gebühr 2 ‰ von der Vertragssumme berechnet. Sie berechnet sich nach dem Katasterwert, wenn die Vertragssumme niedriger oder nicht angegeben ist. In jedem Fall wird eine Mindestgebühr von CHF 100.00 pro Handänderung erhoben.
Beispiel:
Gleicher Kaufpreis: CHF 1'200'000.00
Gebührensatz: 2 ‰ laut § 2 Abs. 1 GBGT
Berechnung:
CHF 1'200'000.00 × 0.002 = CHF 2'400.00
Wer trägt die Beurkundungs- und Grundbuchgebühren?
Wer die Beurkundungs- und Grundbuchgebühren trägt, können die Parteien frei wählen.
Häufig werden sie von beiden Parteien geteilt, sie können aber auch dem Verkäufer oder dem Käufer ganz übertragen werden.
Gebühren für die Errichtung eines Schuldbriefs
Notariatsgebühren:
Bei der Errichtung eines Grundpfandes nach Art. 799 ZGB beträgt die Gebühr nach §29 Abs. 1 BeurkGebV:
• 2 ‰ der Pfandsumme bis CHF 500'000.00
• Plus 1.25 ‰ vom Mehrbetrag über CHF 500'000.00 bis CHF 1'000’000.00
• Plus 0.75 ‰ vom Mehrbetrag über CHF 1'000’000.00 bis CHF 5'000’000.00
• Plus 0.5 ‰ vom Mehrbetrag über CHF 5'000'000.00 bis CHF 10'000'000.00
• Von der 10 Mio. Franken übersteigenden Pfandsumme wird keine Gebühr erhoben.
Die Gebühr liegt immer mindestens zwischen CHF 300.00 und CHF 7'125.00.
Wenn in der gleichen öffentlichen Urkunde mehrere Pfandrechte errichtet werden, so berechnet sich die Gebühr vom Gesamtbetrag der Pfandsummen.
Bei der Erhöhung der Pfandsumme berechnet sich die Gebühr vom erhöhten Betrag nach dem gleichen Ansatz wie bei der Errichtung.
Bei der Umwandlung, Aufteilung und Verlegung von Pfandrechten und bei der Pfandrechtserneuerung beträgt die Gebühr die Hälfte des Ansatzes wie bei der Errichtung, jedoch mindestens CHF 300.00.
Grundbuchgebühren:
Für die Eintragung und Löschung von Grundpfandrechten werden folgende Gebühren nach §8 Abs. 1 GBGT erhoben:
• Für die Eintragung eines Pfandrechts beträgt die Gebühr 2 ‰ der Pfandsumme, mindestens jedoch CHF 50.00.
• Für die Eintragung der Erhöhung der Pfandsumme beträgt die Gebühr ebenfalls 2‰
• Die Löschung eines Pfandrechts ist gebührenfrei
• Bei der Umwandlung einer Pfandart in eine andere, bei der Auswechslung der Pfandforderung und bei der Pfandrechtserneuerung beträgt die Gebühr 0,25 ‰ der Pfandsumme, mindestens aber Fr. 50.–.
• Bei der Umwandlung eines Papier-Schuldbriefes in einen Register-Schuldbrief beträgt die Gebühr pro Schuldbrief Fr. 50.–.
Beispiel 1: Errichtung eines Schuldbriefs (CHF 850’000.00)
Ausgangslage: Ein Schuldbrief in Höhe von CHF 850’000.00 wird neu errichtet.
Gebühren für den Notar:
• 2 ‰ auf CHF 500'000.00 = CHF 1'000.00
• 1.25 ‰ auf CHF 350'000.00 = CHF 437.50
Total Notariatsgebühren: CHF 1’437.50
Gebühren für das Grundbuch:
• 2 ‰ auf CHF 850'000.00 = CHF 1'700.00
Total Grundbuchgebühren: CHF 1’700.00
Beispiel 2: Erhöhung eines bestehenden Schuldbriefs (von CHF 600'000.00 auf CHF 800'000.00)
Ausgangslage: Die Pfandsumme wird um CHF 200’000.00 erhöht.
Gebühren für den Notar:
• 1.25 ‰ auf CHF 200'000.00 (Erhöhungsbetrag) = CHF 250.00
Total Notariatsgebühren: CHF 250.00
Gebühren für das Grundbuch:
• 2 ‰ auf CHF 200'000.00 = CHF 400.00
Total Grundbuchgebühren: CHF 400.00
Steuern bei Pensionskassenvorbezug
Gesetzliche Bestimmungen:
SR 831.411 - Verordnung vom 3. Oktober 1994 über... | Fedlex
Was ist ein WEF-Vorbezug (Wohneigentumsförderung)?
Wenn du Geld in deiner Pensionskasse (berufliche Vorsorge, 2. Säule) hast, kannst du es unter bestimmten Bedingungen für den Kauf oder Bau von selbstbewohntem Wohneigentum verwenden.
Voraussetzungen
• Du musst selbst in der Wohnung oder dem Haus wohnen (Hauptwohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt).
• Du darfst nur ein einziges Objekt mit diesem Geld finanzieren.
• Der Kauf eines Ferienhauses oder einer Zweitwohnung ist nicht erlaubt.
• Die Immobilie muss als dauerhafte Wohnung geeignet und vorgesehen sein.
Zwei Möglichkeiten
1. Vorbezug: Du beziehst das Geld direkt aus der Pensionskasse.
2. Verpfändung: Du lässt das Geld in der Pensionskasse, nutzt es aber als Sicherheit für eine Hypothek.
Wofür darf das Geld verwendet werden?
• Kauf oder Bau von selbstbewohntem Wohneigentum
• Kauf von Anteilen an Wohnbaugenossenschaften oder ähnlichen Beteiligungen
• Rückzahlung (Amortisation) einer bestehenden Hypothek
Wie viel darf man beziehen?
• Du darfst höchstens so viel beziehen, wie deine aktuelle Freizügigkeitsleistung ist.
• Wenn du über 50 Jahre alt bist, gelten besondere Regeln:
o Du darfst nur den Betrag beziehen, der mit 50 vorhanden war, oder
o die Hälfte deines aktuellen Guthabens – je nachdem, was tiefer ist.
• Diese Begrenzung gilt auch bei der Verpfändung.
Weitere Regeln
• Ein Vorbezug ist nur alle fünf Jahre möglich.
• Der Mindestbetrag für einen Vorbezug ist 20'000 Franken.
o Ausnahme: Wenn du Anteile an einer Wohnbaugenossenschaft oder ähnlichem kaufst, brauchst du keinen Mindestbetrag.
• Ein Vorbezug ist nur bis drei Jahre vor dem ordentlichen Pensionsalter möglich.
• Pensionskassen dürfen strengere Regeln aufstellen, aber nur, wenn sie finanziell solide sind.
Besteuerung von WEF-Vorbezügen aus der Pensionskasse
Ein Vorbezug von Vorsorgegeldern (z. B. zur Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum) gilt als Kapitalleistung aus Vorsorge und ist steuerpflichtig. Die Besteuerung erfolgt in dem Jahr, in dem die Auszahlung durch die Vorsorgeeinrichtung tatsächlich erfolgt.
Besteuerung bei Wohnsitz in der Schweiz
Bei Wohnsitz in der Schweiz wird die Kapitalleistung mit einer einmaligen Jahressteuer besteuert.
• Diese Steuer wird separat vom übrigen Einkommen erhoben.
• Die Steuer wird gemäss Artikel 38 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) berechnet.
• Der anzuwendende Steuersatz beträgt ein Fünftel des ordentlichen Tarifs gemäss Artikel 36 DBG.
Besteuerung bei Wohnsitz im Ausland (z. B. bei Grenzgängern)
Bei Personen mit Wohnsitz im Ausland wird die Kapitalleistung an der Quelle besteuert (Quellensteuer).
• Diese Besteuerung erfolgt gemäss der Quellensteuerverordnung (QStV).
• Laut Artikel 11 QStV unterliegt der Vorbezug in jedem Fall der Quellensteuer, auch wenn ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Wohnsitzstaat besteht.
Falls ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, steht das Besteuerungsrecht in der Regel dem Wohnsitzstaat zu.
• In solchen Fällen ist der Abzug der Quellensteuer nicht endgültig.
• Eine Rückerstattung ist möglich, wenn nachgewiesen wird, dass die ausländische Steuerbehörde über die Auszahlung informiert wurde.
Die massgeblichen Quellensteuersätze sind im Anhang zur Quellensteuerverordnung aufgeführt und in die kantonalen Quellensteuertarife integriert.
Sicherung der Grundstückgewinnsteuer
Gesetzliche Grundlagen:
Eigentlich zahlt die Grundstückgewinnsteuer der Verkäufer. Wenn der Verkäufer diese aber nicht zahlt, kann der Staat ein gesetzliches Pfandrecht auf die neue Immobilie eintragen.
Das gesetzliche Pfandrecht für die Grundstücksgewinnsteuer besteht nach§206 StG. Das Pfandrecht kann bis zu 10% des Verkaufserlös beanspruchen oder mindestens 10% des Katasterwerts, falls die Steuerforderung darüber liegt.
Wichtig ist, dass KäuferInnen explizit im Kaufvertrag verankern, wie die Grundstückgewinnsteuer vom Verkäufer gesichert wird. Dies kann sein: Zahlung an Steueramt, Hinterlegung auf ein Treuhandkonto.
Wird die Steuer nicht bezahlt, kann die Behörde das Pfandrecht geltend machen oder der Käufer kann zur Zahlung verpflichtet werden.
Eventuelle Maklerkosten
Normalerweise zahlt der Verkäufer die Maklerprovision. Eine mögliche Ausnahme: Wenn der Käufer selbst einen Makler mit der Suche beauftrag hat. In diesem Fall bezahlt die Provision der Käufer. Wenn aber kein Vertrag mit dem Makler abgeschlossen wurde, dann schuldet der Käufer keine Maklerkosten.
Zusammenfassend musst du also als Käufer einer Immobilie im Kanton Luzern insbesondere folgende Kosten auf die Radar haben:
- Handänderungssteuer
- Beurkundungsgebühren
- Grundbuchgebühren
- Steuerbelastung bei Bezug Vorsorgeleistungen
- Und stelle sicher, dass die Grundstückgewinnsteuer sichergestellt wird!
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