Sie möchten an Ihr Haus anbauen, einen Wintergarten errichten oder näher an die Grundstücksgrenze bauen, als es die Bau- und Zonenordnung eigentlich erlaubt? Dann ist das Näherbaurecht das richtige Instrument, aber Vorsicht: Was auf den ersten Blick einfach aussieht, birgt in der Praxis erhebliche Stolpersteine. Wir erklären, was hinter Näher- und Grenzbaurecht steckt und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Was sind Grenzabstände und warum können sie ein Problem sein?

In der Schweiz legen die Bau- und Zonenordnungen der Gemeinden fest, wie weit ein Gebäude von der Grundstücksgrenze entfernt sein muss. Diese sogenannten Grenzabstände variieren je nach Kanton, Gemeinde, Bauzone und Gebäudetyp. Sie sind keine Schikane: Sie schützen Nachbarn vor Beeinträchtigungen wie Schattenwurf, eingeschränkter Aussicht oder Immissionen – und damit auch vor einer Wertminderung ihrer Liegenschaft.

Für bauwillige Grundeigentümer können diese Vorschriften jedoch im Einzelfall eine optimale Nutzung ihrer Parzelle verhindern. Das Gesetz erlaubt es deshalb, Grenzabstände unter Nachbarn vertraglich zu reduzieren oder ganz aufzuheben – allerdings mit wichtigen Einschränkungen.

Näherbaurecht und Grenzbaurecht, was ist der Unterschied?

Es gibt zwei verwandte, aber unterschiedliche Instrumente:

Das Näherbaurecht

Das Näherbaurecht berechtigt dazu, eine Baute näher an die Grundstücksgrenze zu errichten, als es die geltende Bau- und Zonenordnung vorschreibt. Es kann einseitig (nur ein Nachbar profitiert) oder gegenseitig (beide Nachbarn dürfen näher bauen) eingeräumt werden.

Das Grenzbaurecht

Das Grenzbaurecht geht weiter: Es hebt den Grenzabstand vollständig auf und erlaubt den Bau direkt an der Grundstücksgrenze. Auch dieses Recht kann einseitig oder gegenseitig erteilt werden. Wichtig zu wissen: Das Grenzbaurecht berechtigt nur zum Bau an die Grenze – nicht dazu, auf das Nachbargrundstück hinüberzubauen.

In der Praxis können beide Rechte vertraglich kombiniert werden, was mehr Flexibilität bei der Bauplanung schafft.

Einseitig oder gegenseitig – welche Form ist die richtige?

Die Wahl zwischen einseitigem und gegenseitigem Näher- oder Grenzbaurecht hat weitreichende Konsequenzen:

• Einseitiges Näherbaurecht: Nur ein Nachbar darf die Abstände unterschreiten. Der einräumende Nachbar kann dafür eine finanzielle Entschädigung verlangen, deren Höhe frei ausgehandelt wird. Grundlage ist die Beeinträchtigung, etwa durch Schattenwurf oder verminderte Aussicht.
• Gegenseitiges Näherbaurecht: Beide Nachbarn räumen sich das gleiche Recht ein. Eine Entschädigung entfällt in der Regel, weil beide Seiten gleichermassen profitieren.

Zu beachten ist: Ein Nachbar ist nicht verpflichtet, ein Näher- oder Grenzbaurecht einzuräumen und kann auch nicht dazu gezwungen werden. Alle gesetzlichen Mindestabstände gegenüber Strassen, Wäldern und Gewässern bleiben in jedem Fall einzuhalten.

Die entscheidende Falle: Öffentlich-rechtliche Gebäudeabstände

Hier liegt der häufigste und gefährlichste Irrtum in der Praxis: Ein privatrechtlich vereinbartes Näher- oder Grenzbaurecht kann öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht aushebeln.

In vielen Kantonen und Gemeinden bestehen zwingende öffentlich-rechtliche Vorschriften zum Gebäudeabstand, meist aus feuerpolizeilichen oder wohnhygienischen Gründen. Diese gelten unabhängig davon, was Nachbarn privatrechtlich vereinbart haben.

Die praktische Konsequenz: Wer zuerst baut, bestimmt faktisch, welchen Abstand der Nachbar beim späteren Bau einhalten muss. Unterschreitet eine Baute auf einem Grundstück den Grenzabstand, muss die spätere Baute auf dem Nachbargrundstück einen entsprechend grösseren Abstand einhalten, damit der öffentlich-rechtlich vorgeschriebene Gebäudeabstand zwischen den beiden Gebäuden gewahrt bleibt.

Mit anderen Worten: Wer ein Näherbaurecht einräumt, riskiert unter Umständen, auf dem eigenen Grundstück später weiter von der Grenze abrücken zu müssen, als die privatrechtliche Vereinbarung eigentlich erlauben würde.

Ein Beispiel aus der Praxis: Das Bundesgerichtsurteil zum Glarner Fall

Wie real dieses Risiko ist, zeigt ein Fall aus dem Kanton Glarus, der bis vor Bundesgericht ging. Zwei Eigentümer hatten vereinbart, dass beide das Recht haben, bis auf einen Meter an die gemeinsame Grundstücksgrenze zu bauen. Als einer der Eigentümer von dieser Regelung Gebrauch machen wollte, wehrte sich der Nachbar mit dem Argument, er könne aufgrund des öffentlich-rechtlich vorgeschriebenen Gebäudeabstands von seinem Teil der Vereinbarung in Wirklichkeit nie profitieren.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab: Aus dem Grundbucheintrag ging nicht hervor, dass beide Parteien zwingend und gleichzeitig von der Vereinbarung profitieren können müssen. Wer zuerst baut, hat zuerst die Chance, der andere geht leer aus (Bundesgerichtsurteil 5A_955/2022 vom 26. Mai 2023).

Fazit: Besteht aufgrund öffentlich-rechtlicher Gebäudeabstandsvorschriften ein solches Risiko, muss bei der Vertragsgestaltung und der Grundbucheintragung präzise geregelt werden, wie das Näherbaurecht ausgeübt werden soll und welche Auswirkungen es auf Bauten des belasteten Grundstücks hat.

Weitere Besonderheiten in der Praxis

Maximale Gebäudelänge beim Zusammenbau

Werden zwei Gebäude gestützt auf ein gegenseitiges Grenzbaurecht direkt aneinander gebaut, gelten sie baurechtlich als ein einziges Gebäude. Damit muss dieses zusammengebaute Gebäude die in der Bau- und Zonenordnung vorgeschriebene maximale Gebäudelänge einhalten – ein Aspekt, der bei der Planung oft übersehen wird.

Ungleiche Verteilung des Grenzabstands

In gewissen Kantonen gibt es zusätzlich die Möglichkeit, den Grenzabstand vertraglich ungleich zwischen benachbarten Grundstücken zu verteilen. Dies wird als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt und stellt eine weitere Option zur flexibleren Nutzung von Parzellen dar.

Das Näherbaurecht als Dienstbarkeit – so wird es rechtlich abgesichert

Das Näherbaurecht ist zwar nicht zwingend formbedürftig, theoretisch reicht eine mündliche Abmachung. In der Praxis ist dies jedoch kaum sinnvoll, aus mehreren Gründen:

• Die Baubehörde wird im Baubewilligungsverfahren ohnehin eine schriftliche Vereinbarung verlangen.
• Als eingetragene Dienstbarkeit im Grundbuch ist das Näherbaurecht dinglich wirksam und bindet auch künftige Eigentümer beider Grundstücke.
• Das Näherbaurecht ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft – es kann nicht einseitig widerrufen werden.

Der Dienstbarkeitsvertrag sollte von einem Notar aufgesetzt werden und folgende Punkte klar regeln:

• Wer räumt das Recht ein, wer profitiert davon?
• Einseitiges oder gegenseitiges Näherbaurecht?
• Welche konkreten Baumassnahmen sind geplant – mit Beschreibung und Plänen?
• Wie werden die Abstände genau unterschritten – mit Mass und Plan?
• Wie wirkt sich das Näherbaurecht auf Bauten des belasteten Nachbargrundstücks aus, insbesondere im Hinblick auf den öffentlich-rechtlichen Gebäudeabstand?
• Wird eine Entschädigung vereinbart – und wann ist sie fällig?

Unsere Empfehlung

Näher- und Grenzbaurechte sind auf den ersten Blick unkompliziert,  in der Praxis jedoch vielschichtig und fehleranfällig. Die Wechselwirkung zwischen privatrechtlicher Vereinbarung und öffentlich-rechtlichen Gebäudeabstandsvorschriften wird regelmässig unterschätzt, mit zum Teil erheblichen Folgen für spätere Bauprojekte auf dem belasteten Grundstück.

Es empfiehlt sich deshalb dringend, vor dem Abschluss einer solchen Vereinbarung die baurechtlichen Rahmenbedingungen sorgfältig zu prüfen und den Vertrag so zu gestalten, dass beide Parteien langfristig rechtlich abgesichert sind.

Als Notariat begleiten wir Sie gerne bei der Planung und Beurkundung von Dienstbarkeitsverträgen, von der ersten Beratung bis zur Eintragung im Grundbuch.