Eine Dienstbarkeit ist ein sogenanntes beschränktes dingliches Recht an einem Grundstück. Sie berechtigt eine bestimmte Person oder den Eigentümer eines anderen Grundstücks zu einer genau definierten Nutzung. Gleichzeitig wird das Eigentumsrecht des belasteten Grundstücks in einem bestimmten Umfang eingeschränkt.
„Beschränkt“ bedeutet dabei, dass nicht die Allgemeinheit, sondern nur der konkret Berechtigte das Recht ausüben darf. „Dinglich“ heisst, dass das Recht mit dem Grundstück verbunden ist und im Grundbuch eingetragen wird. Dadurch gilt die Dienstbarkeit gegenüber jedermann, auch gegenüber späteren Eigentümern. Wer eine Liegenschaft erwirbt, übernimmt bestehende Dienstbarkeiten automatisch mit. Ein aktueller Grundbuchauszug schafft daher Klarheit über die rechtliche Situation eines Grundstücks.
Inhalt einer Dienstbarkeit: Dulden oder Unterlassen
Der Kern jeder Dienstbarkeit besteht darin, dass der belastete Eigentümer etwas dulden oder unterlassen muss. Er ist also zu einem passiven Verhalten verpflichtet.
Beim Dulden muss er bestimmte Eingriffe akzeptieren, beispielsweise dass der Berechtigte einen Weg über sein Grundstück benutzt. Beim Unterlassen darf er bestimmte Rechte nicht ausüben, etwa eine Baute nicht höher erstellen als vereinbart oder eine bestimmte Fläche nicht überbauen.
Wichtig ist, dass die Dienstbarkeit grundsätzlich keine aktive Leistungspflicht begründet. Zwar können Nebenpflichten wie Unterhaltsregelungen vereinbart werden, im Mittelpunkt steht jedoch stets ein Dulden oder Unterlassen. Dies unterscheidet die Dienstbarkeit von der sogenannten Grundlast, bei der der Eigentümer zu einer konkreten Leistung verpflichtet ist.
Grunddienstbarkeit und Personaldienstbarkeit
Im schweizerischen Recht wird zwischen Grunddienstbarkeiten und Personaldienstbarkeiten unterschieden.
Bei der Grunddienstbarkeit wird ein Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks belastet. Das belastete Grundstück wird als dienendes Grundstück bezeichnet, das begünstigte als herrschendes Grundstück. Ein klassisches Beispiel ist das Geh- und Fahrwegrecht (auch Fuss- und Fahrwegrecht genannt). Ist eine Liegenschaft nur über ein Nachbargrundstück erreichbar, wird dieses mit einem Wegrecht belastet, um den Zugang dauerhaft rechtlich zu sichern. Weitere Beispiele sind Baurechte, Überbaurechte, Leitungsrechte oder Quellenrechte.
Ebenfalls verbreitet ist das Leitungsrecht. Es erlaubt, Wasser-, Strom-, Gas-, Abwasser- oder Telekommunikationsleitungen über oder unter einem fremden Grundstück zu führen. Das belastete Grundstück muss sowohl die Erstellung als auch den Bestand und den Unterhalt dieser Leitungen dulden.
Das Baurecht stellt eine besondere Form der Grunddienstbarkeit dar. Es berechtigt dazu, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu behalten. Obwohl sich der Boden im Eigentum einer Person befindet, steht das Bauwerk im Eigentum der baurechtsberechtigten Person. Baurechte werden in der Regel für längere Zeiträume vereinbart.
Ein Überbaurecht sichert rechtlich ab, dass ein Teil eines Gebäudes über die Grundstücksgrenze hinausragt, etwa ein Balkon, ein Vordach oder ein Gebäudeteil. Ohne entsprechende Dienstbarkeit könnte ein solcher Überbau zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen.
In der Praxis kommen auch sogenannte Bau- und Nutzungsbeschränkungen vor. Dazu gehören etwa Höhenbeschränkungen, bei denen sich der Eigentümer verpflichtet, ein Gebäude nicht über eine bestimmte Höhe hinaus zu errichten, um beispielsweise die Aussicht des Nachbarn zu schützen. Ebenso sind Dienstbarkeiten denkbar, die eine bestimmte Nutzung untersagen, etwa eine gewerbliche Tätigkeit in einem Wohnquartier.
Ein Parkplatzrecht kann einer Person oder dem Eigentümer eines anderen Grundstücks das Recht einräumen, auf einer bestimmten Fläche Fahrzeuge abzustellen. Auch Garten- oder Mitbenutzungsrechte sind möglich, wenn beispielsweise eine gemeinsame Zufahrt oder ein gemeinsamer Spielplatz genutzt wird.
Bei der Personaldienstbarkeit steht nicht ein Grundstück, sondern eine bestimmte Person im Mittelpunkt. Diese muss nicht Eigentümerin der Liegenschaft sein. Typische Beispiele sind das Wohnrecht und die Nutzniessung. Ein Wohnrecht berechtigt eine Person, eine Liegenschaft oder einen Teil davon bis zu einem bestimmten Zeitpunkt oder lebenslang zu bewohnen. Die Nutzniessung erlaubt es der berechtigten Person, eine Sache umfassend zu nutzen und beispielsweise Erträge daraus zu ziehen.
Auch hier gilt: Nur eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit bleibt bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Mündliche oder einfache schriftliche Vereinbarungen ohne öffentliche Beurkundung und Grundbucheintrag entfalten keine entsprechende dingliche Wirkung.
Entstehung einer Dienstbarkeit
Eine freiwillige Dienstbarkeit entsteht in der Schweiz grundsätzlich erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Voraussetzung dafür ist ein öffentlich beurkundeter Dienstbarkeitsvertrag sowie die Anmeldung beim zuständigen Grundbuchamt. Seit der Revision des Sachenrechts ist die öffentliche Beurkundung für Dienstbarkeitsverträge zwingend vorgeschrieben.
Ein weit verbreiteter Irrtum besteht darin anzunehmen, ein Wegrecht könne durch langjährige Nutzung entstehen. Tatsächlich begründet selbst eine jahrzehntelange Benützung eines Weges ohne Grundbucheintrag keinen Rechtsanspruch. Dienstbarkeiten entstehen nicht durch Gewohnheit oder Ersitzung, sondern nur durch Eintragung im Grundbuch oder in wenigen gesetzlich vorgesehenen Ausnahmefällen, etwa beim Notwegrecht.
Der Dienstbarkeitsvertrag
Der Dienstbarkeitsvertrag bildet die Grundlage für den Grundbucheintrag. Er regelt die Rechte und Pflichten der Beteiligten im Detail. Dazu gehören insbesondere die genaue Bezeichnung der betroffenen Grundstücke oder Personen, Art, Umfang und Dauer der Dienstbarkeit sowie allfällige Entschädigungen.
Häufig werden auch Regelungen zum Unterhalt getroffen. So kann beispielsweise festgelegt werden, wer für die Instandhaltung eines Weges verantwortlich ist. Fehlt eine vertragliche Regelung, kommt die gesetzliche Ordnung zur Anwendung. Dient ein Weg ausschliesslich dem Berechtigten, trägt dieser grundsätzlich die Unterhaltskosten. Dient er beiden Parteien, werden die Kosten entsprechend ihrem jeweiligen Interesse aufgeteilt.
Eine sorgfältige und klare Formulierung im Dienstbarkeitsvertrag ist entscheidend, um spätere Unklarheiten oder Streitigkeiten zu vermeiden.
Löschung und Änderung einer Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit bleibt bestehen, bis sie im Grundbuch gelöscht wird. Für die Löschung ist in der Regel eine schriftliche Verzichtserklärung der berechtigten Person erforderlich. Erst danach kann das Grundbuchamt die Eintragung löschen.
Ist eine Dienstbarkeit befristet, endet sie mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Änderungen einer bestehenden Dienstbarkeit bedürfen ebenfalls der entsprechenden vertraglichen Grundlage und der Anpassung im Grundbuch.
Fazit
Dienstbarkeiten sind ein zentrales Instrument des Immobilienrechts. Sie schaffen klare und langfristige Regelungen über die Nutzung von Grundstücken und sichern Rechte verbindlich ab. Gleichzeitig stellen sie eine Einschränkung des Eigentums dar, die bei einem Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft sorgfältig geprüft werden sollte.
Eine fachkundige Beratung sowie ein aktueller Grundbuchauszug tragen wesentlich dazu bei, die rechtliche Situation transparent zu machen und tragfähige Lösungen für alle Beteiligten zu schaffen.
