Weshalb empfiehlt sich die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer?

Beim Verkauf eines Grundstücks geht es nicht nur um den Eigentumsübergang und den Kaufpreis – auch steuerliche Fragen spielen eine zentrale Rolle. Besonders wichtig ist in diesem Zusammenhang die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer. In der Praxis ist dieses Thema oft ein Stolperstein für Käufer und Verkäufer gleichermassen.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Wenn eine Privatperson ein Grundstück verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, fällt im Kanton Luzern (wie auch in anderen Kantonen) eine kantonale Grundstückgewinnsteuer an. Zuständig für die Veranlagung ist dabei die Gemeinde, in der das Grundstück liegt.

• Steuerpflichtig ist die Verkäuferschaft, da sie den Gewinn erzielt.
• Die Steuer wird basierend auf dem effektiven Gewinn berechnet – also auf der Differenz zwischen dem ursprünglichen Erwerbspreis (inkl. wertvermehrender Investitionen) und dem Verkaufspreis, unter Berücksichtigung der Besitzesdauer.

Im Kanton Luzern beträgt der Steuerfuss aktuell 4,2 Einheiten (§ 23 GGStG/LU).

Warum ist eine Sicherstellung notwendig?

Auch wenn die Steuerpflicht klar beim Verkäufer liegt, trägt der Käufer ein nicht zu unterschätzendes Risiko. Denn: Wird die Grundstückgewinnsteuer nach dem Verkauf nicht fristgerecht bezahlt, hat die Gemeinde das Recht, ein gesetzliches Pfandrecht auf dem Grundstück einzutragen – selbst wenn das Eigentum bereits auf den Käufer übergegangen ist.

Im schlimmsten Fall kann dies dazu führen, dass:

• das neue Eigenheim mit einem gesetzlichen Pfandrecht belastet wird,
• im Extremfall sogar eine Verwertung (Zwangsversteigerung) des Grundstücks droht.

Wie wird die Sicherstellung vorgenommen?

In der Praxis wird die mutmasslich anfallende Grundstückgewinnsteuer provisorisch berechnet – entweder durch den Notar oder durch die zuständige Steuerbehörde. Der so ermittelte Betrag wird dann vom Käufer direkt an das zuständige Steueramt überwiesen (in der Regel auf ein speziell dafür eingerichtetes Konto der Gemeinde).

Dieser Betrag wird vom Kaufpreis abgezogen, das heisst:

• Der Käufer bezahlt nicht den gesamten Kaufpreis an die Verkäuferschaft, sondern einen Teil davon direkt an die Steuerbehörde – zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer.

So ist sichergestellt, dass die Steuer bezahlt wird und kein Pfandrecht droht.

Besonderheit bei juristischen Personen (z. B. Immobiliengesellschaften)

Wenn nicht eine Privatperson, sondern eine juristische Person (z. B. eine Immobilien-AG) ein Grundstück verkauft, fällt nicht die Grundstückgewinnsteuer, sondern eine ordentliche Gewinnsteuer an.

Auch hier gilt: Bezahlt die Gesellschaft diese Steuer nicht, kann auf dem Grundstück ebenfalls ein gesetzliches Pfandrecht eingetragen werden.

Da sich gerade bei jungen oder wenig etablierten Immobiliengesellschaften Fragen zur Bonität stellen, kann es sinnvoll sein, auch in diesem Fall eine Akontozahlung an die Steuerbehörde zu leisten. Anders als bei der Grundstückgewinnsteuer gibt es dafür allerdings keine standardisierte Sicherstellungspraxis.

Es empfiehlt sich, bei der Steuerbehörde des Kantons individuell nachzufragen, ob ein entsprechender Betrag provisorisch hinterlegt werden kann.

Fazit: Sicherheit für Käufer und Verkäufer

Die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer ist ein wichtiger Schutzmechanismus – insbesondere für die Käuferschaft. Sie verhindert, dass nach dem Kauf überraschend ein gesetzliches Pfandrecht auf dem neuen Eigentum lastet.

Für Verkäufer wiederum ist die Sicherstellung ein Zeichen von Seriosität und schafft Vertrauen bei potenziellen Käufern – besonders bei Transaktionen mit grösserem Volumen oder in der Vermarktung durch juristische Personen.

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