Anteilsmässige Abrechnung und Erneuerungsfonds beim Immobilienkauf: Was bedeutet das konkret?

Wer eine Wohnung oder Liegenschaft in der Schweiz kauft, stolpert im Kaufvertrag oft über Begriffe wie „anteilsmässige Abrechnung“ oder „Erneuerungsfonds“. Was auf den ersten Blick nach trockener Verwaltung klingt, hat in der Praxis grosse Bedeutung – vor allem für den finanziellen Ausgleich zwischen Verkäufer- und Käuferschaft.

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Was ist die anteilsmässige Abrechnung?

Bei einem Eigentümerwechsel während eines laufenden Kalender- oder Abrechnungsjahres entstehen zwangsläufig Überschneidungen bei Kosten und Erträgen. Die sogenannte anteilsmässige Abrechnung regelt, wie diese finanziellen Verpflichtungen und Einnahmen zwischen der bisherigen und der neuen Eigentümerschaft aufgeteilt werden.

Abgerechnet werden z. B.:

• Heiz- und Nebenkosten
• Stromkosten für Allgemeinbereiche
• Hauswartung
• Verwaltungskosten (sofern ein Verwaltungsvertrag besteht)
• weitere periodisch anfallende Betriebskosten

Diese Kosten werden zeitanteilig abgerechnet – also je nachdem, wie lange die jeweilige Partei im Abrechnungszeitraum Eigentümerin war. Gleiches gilt auch für Mieterträge, falls das Objekt vermietet ist.

Die Abrechnung erfolgt ausseramtlich (d. h. ohne Mitwirkung des Notars), wird in der Regel durch die Verkäuferschaft erstellt und nach Eigentumsübertragung der Käuferschaft zur Prüfung vorgelegt. Ein allfälliger Differenzbetrag – der sogenannte Ausgleichssaldo – ist innert 30 Tagen zu begleichen.

Wichtig: Wenn die Käuferseite die Abrechnung nicht innert 30 Tagen schriftlich beanstandet, gilt sie automatisch als akzeptiert.

Was fällt nicht unter die Abrechnung?

Nicht anteilsmässig abgerechnet werden:

• Hypothekarzinsen

Diese gehören zu den persönlichen Kreditverpflichtungen der jeweiligen Partei und betreffen nur das Verhältnis zwischen Eigentümerin und Bank.

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Was ist ein Erneuerungsfonds?

Gerade beim Kauf von Stockwerkeigentum taucht oft der Begriff Erneuerungsfonds auf. Dieser ist in vielen Stockwerkeigentümerreglementen geregelt und stellt ein kollektives Vermögen der Eigentümergemeinschaft dar.

Zweck und Funktion

Der Erneuerungsfonds ist ein zweckgebundenes Sondervermögen, das durch periodische Beiträge der Stockwerkeigentümer geäufnet wird – in der Regel basierend auf der Wertquote jeder Partei. Er dient dazu, mittel- bis langfristig grössere Investitionen oder ausserordentliche Unterhaltsarbeiten zu finanzieren.

Beispiele für solche Arbeiten:

• Ersatz der Heizungsanlage
• Dachsanierung
• Installation einer Photovoltaikanlage
• Erneuerung der Liftanlage
• Bohrung für Erdwärme

Der Fonds dient nicht zur Sanierung von privatem Sonderrecht, also nicht für die Renovation einzelner Wohnungen (z. B. neue Küche oder Bad im Eigentum einer Partei).

Was passiert beim Verkauf?

Der Erneuerungsfonds ist untrennbar mit dem Stockwerkeigentum verbunden. Das bedeutet:

• Der Anteil am Fonds geht automatisch mit dem Verkauf auf die Käuferschaft über.
• Eine Rückforderung durch die Verkäuferschaft ist ausgeschlossen.
• Der Fondsanteil wird im Kaufpreis berücksichtigt – sprich: Wer kauft, übernimmt nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern auch den Anspruch auf den bestehenden Fondsanteil.

Fazit

Beim Kauf einer Immobilie – insbesondere im Stockwerkeigentum – ist es wichtig, die finanziellen Rahmenbedingungen genau zu verstehen. Die anteilsmässige Abrechnung stellt sicher, dass Betriebskosten und Erträge fair zwischen den Vertragsparteien verteilt werden. Sie wird von der Verkäuferschaft erstellt, ist aber von der Käuferschaft zu prüfen und gegebenenfalls zu beanstanden.

Der Erneuerungsfonds wiederum ist ein langfristiges Investitionsinstrument der Gemeinschaft. Der darin enthaltene Anteil ist mit dem Eigentum verknüpft und geht automatisch auf die neue Eigentümerschaft über – ohne separate Bezahlung, aber mit Berücksichtigung im Kaufpreis.

Wer diese Mechanismen kennt, schützt sich vor unangenehmen Überraschungen – und kann besser beurteilen, ob der Kaufpreis wirklich fair ist.

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