Sie verkaufen Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung und möchten sich eine neue Immobilie kaufen? Dann ist der Begriff Ersatzbeschaffung für Sie relevant und damit auch die Frage, ob Sie beim Verkauf Steuern sparen können. Wir erklären, was dahintersteckt.
Was ist eine Ersatzbeschaffung?
Wer eine selbstbewohnte Liegenschaft verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, schuldet dem Staat grundsätzlich Grundstückgewinnsteuer. Diese Steuer kann je nach Höhe des Gewinns und der Besitzesdauer erheblich ins Gewicht fallen. Das Gesetz sieht jedoch unter bestimmten Bedingungen einen Steueraufschub vor: Wer den Erlös in eine neue, ebenfalls selbstgenutzte Wohnliegenschaft reinvestiert, muss die Steuer nicht sofort bezahlen, sie wird auf einen späteren Zeitpunkt verschoben. In der Fachsprache spricht man von der sogenannten Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum.
Diese Regelung ist für viele Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer von grosser praktischer Bedeutung: Wer nach Jahren im eigenen Heim eine neue, vielleicht grössere oder besser gelegene Liegenschaft erwerben möchte, soll durch eine hohe Steuerbelastung nicht davon abgehalten werden. Der Steueraufschub dient letztlich auch der Mobilität auf dem Wohnungsmarkt.
Was bedeutet «Steueraufschub» genau?
Ein Steueraufschub bedeutet nicht, dass die Steuer erlassen oder dauerhaft vermieden wird. Der aus dem Verkauf erzielte Gewinn wird lediglich vorläufig nicht besteuert. Beim späteren Verkauf der Ersatzliegenschaft wird dieser aufgeschobene Gewinn nachträglich berücksichtigt: Er wird vom sogenannten Anlagewert der Ersatzliegenschaft abgezogen, was bei einer späteren Veräusserung zu einem entsprechend höheren steuerbaren Gewinn führt. Die Steuerschuld wird also nicht erlassen, sondern in die Zukunft verschoben.
Für Steuerpflichtige bedeutet dies, dass sie beim Kauf einer Ersatzliegenschaft zwar kurzfristig finanziell entlastet werden, langfristig aber die latente Steuerlast im Hinterkopf behalten sollten. Eine sorgfältige Planung, idealerweise schon vor dem Verkauf der ersten Liegenschaft, ist daher empfehlenswert. Erwähnenswert ist zudem, dass das gesetzliche Pfandrecht für die Grundstückgewinnsteuer auf dem Ersatzobjekt bestehen bleibt, der Käufer muss sich diesbezüglich jedoch keine Sorgen machen.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Damit ein Steueraufschub gewährt werden kann, müssen sowohl die verkaufte als auch die neu erworbene Liegenschaft bestimmte gesetzliche Anforderungen erfüllen.
Dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung
Die Liegenschaft muss vom Steuerpflichtigen tatsächlich als Hauptwohnsitz bewohnt werden, allenfalls gemeinsam mit Familienangehörigen wie Ehepartnern, Kindern, Schwiegereltern oder Lebenspartnern. Eine Vermietung ist grundsätzlich ausgeschlossen, wobei eine kurzfristige Vermietung von weniger als zwei Jahren im unmittelbaren Zusammenhang mit einem Umzug ausnahmsweise toleriert werden kann. Ferien- und Zweitwohnungen sind vom Steueraufschub ausdrücklich ausgeschlossen. Wird ein Teil der Liegenschaft an Dritte vermietet, etwa eine Einlegerwohnung , wird der Steueraufschub nur anteilsmässig gewährt.
Wohnsitzverlegung in die Ersatzliegenschaft
Die Ersatzliegenschaft muss in der Schweiz liegen, und der Steuerpflichtige muss seinen steuerrechtlichen Wohnsitz tatsächlich dorthin verlegen. Der blosse Kauf einer Liegenschaft genügt nicht, massgebend ist, dass der Lebensmittelpunkt effektiv an den neuen Ort verlagert wird. Die Steuerbehörde prüft dies sorgfältig und wird den Steueraufschub in Zweifelsfällen erst verfügen, wenn die Situation geklärt ist.
Keine geschäftliche Nutzung
Sowohl die veräusserte als auch die Ersatzliegenschaft müssen als Wohnliegenschaften qualifizieren. Eine völlig untergeordnete geschäftliche Nutzung, etwa ein einzelnes Zimmer als Homeoffice, ist unschädlich. Sobald die geschäftliche Nutzung jedoch ein gewisses Mass überschreitet, wird der Steueraufschub nur noch anteilsmässig oder gar nicht mehr gewährt.
Welche Fristen gelten?
Der Kauf der Ersatzliegenschaft muss innerhalb einer gesetzlich vorgesehenen Frist erfolgen. Die neue Immobilie muss innerhalb von zwei Jahren vor oder zwei Jahren nach dem Verkauf der alten Liegenschaft erworben werden, insgesamt also ein Zeitfenster von vier Jahren.
Was aber, wenn Sie innerhalb dieser Frist nichts Passendes finden? Eine Fristverlängerung ist möglich, wird von den Behörden jedoch zurückhaltend gewährt. Ein anerkannter Grund ist ein sogenannter «ausgetrockneter Liegenschaftsmarkt», also eine Situation, in der schlicht kein geeignetes Objekt zu finden ist. Auch wenn der Bau einer Ersatzliegenschaft mehr Zeit in Anspruch nimmt als geplant, kann eine Erstreckung beantragt werden.
Was passiert mit der Steuer in der Zwischenzeit?
Steht der Erwerb des neuen Objekts kurz bevor, können Sie bei der Gemeinde eine Sistierung des Steuerbezugs beantragen, die Steuer wird dann vorläufig nicht eingefordert. Haben Sie die Steuer hingegen bereits bezahlt und erwerben erst danach (aber noch innerhalb der Frist) ein Ersatzobjekt, ist das kein Problem: Sie können eine Revision der Veranlagung verlangen und den Steueraufschub nachträglich geltend machen.
Wie hoch ist der Steueraufschub?
Der Aufschub wird nicht automatisch auf den gesamten Gewinn gewährt. Massgebend ist, in welchem Umfang der Veräusserungserlös tatsächlich in die Ersatzliegenschaft reinvestiert wird. Der Steueraufschub entspricht dem Betrag, um den der Kaufpreis der Ersatzliegenschaft den Anlagewert der veräusserten Liegenschaft übersteigt – maximal jedoch in der Höhe des erzielten Grundstückgewinns.
Ein vereinfachtes Beispiel: Jemand verkauft sein Eigenheim für CHF 1'000'000, der ursprüngliche Anlagewert betrug CHF 400'000, der Grundstückgewinn beläuft sich damit auf CHF 600'000. Kauft die Person eine Ersatzliegenschaft für CHF 700'000, übersteigt der Kaufpreis den Anlagewert der verkauften Liegenschaft um CHF 300'000, in diesem Umfang wird die Besteuerung aufgeschoben, die verbleibenden CHF 300'000 werden sofort besteuert. Beträgt der Kaufpreis der Ersatzliegenschaft hingegen CHF 1'100'000 oder mehr, kann der gesamte Grundstückgewinn von CHF 600'000 aufgeschoben werden.
Besonderheiten bei Miteigentum und Familienangehörigen
In der Praxis treten häufig Konstellationen auf, bei denen mehrere Personen an einer Liegenschaft beteiligt sind. Grundsätzlich gilt: Ein Steueraufschub ist nur möglich, wenn die Besteuerungsmöglichkeit des aufgeschobenen Gewinns erhalten bleibt. Ein vollständiger Subjektswechsel, also der Übergang vom Alleineigentum einer Person ins Alleineigentum einer anderen Person – schliesst einen Steueraufschub aus.
Möchte ein Ehepaar beispielsweise eine gemeinsam bewohnte Liegenschaft verkaufen und eine Ersatzliegenschaft erwerben, bei der einer der Ehepartner das Alleineigentum übernimmt, ist ein Steueraufschub grundsätzlich möglich, sofern alle bisherigen Miteigentümer einverstanden sind und weiterhin in der Ersatzliegenschaft wohnen. Beteiligen sich Familienangehörige neu an der Ersatzliegenschaft, kommt es auf die Finanzierung an: Finanziert der Familienangehörige seinen Anteil vollständig selbst, ist der Steueraufschub auf den eigenen Anteil des Veräusserers beschränkt. Finanziert hingegen der bisherige Alleineigentümer den Anteil des Familienangehörigen, liegt eine steueraufschiebende Schenkung vor. Diese Konstellationen sind im Einzelfall sorgfältig zu prüfen.
Was passiert beim späteren Verkauf der Ersatzliegenschaft?
Wird die Ersatzliegenschaft zu einem späteren Zeitpunkt verkauft, wird der seinerzeit aufgeschobene Gewinn nachbesteuert. Technisch geschieht dies dadurch, dass der aufgeschobene Gewinn vom Anlagewert der Ersatzliegenschaft abgezogen wird, was zu einem höheren Grundstückgewinn bei der nächsten Veräusserung führt. Auch beim Verkauf der Ersatzliegenschaft kann unter Umständen wiederum ein Steueraufschub beantragt werden, sofern erneut eine qualifizierende Ersatzliegenschaft erworben wird.
Unsere Empfehlung
Die Regelungen zur Ersatzbeschaffung sind vielschichtig und hängen stark von den Umständen des Einzelfalls ab. Bereits kleine Abweichungen , etwa eine geringfügige Vermietung, eine komplexe Eigentumsstruktur oder eine verzögerte Wohnsitzverlegung, können dazu führen, dass der Steueraufschub ganz oder teilweise versagt wird. Es empfiehlt sich daher, die steuerlichen und rechtlichen Konsequenzen frühzeitig und umfassend abzuklären, bevor verbindliche Entscheidungen getroffen werden.
Als Notariat begleiten wir Sie gerne bei der Planung und Abwicklung Ihrer Immobilientransaktion; von der ersten Beratung bis zur Beurkundung.
