Sie haben ein Haus gekauft oder eine Wohnung ab Plan erworben und stellen Monate später fest, dass etwas nicht stimmt. Ein Riss in der Fassade, eine undichte Terrasse, schlecht eingebaute Fenster. Was nun? Wann müssen Sie diesen Mangel melden? Und wer muss ihn beheben? Genau hier greift seit dem 1. Januar 2026 die neue Bestimmung: Das schweizerische Obligationenrecht wurde in wichtigen Punkten geändert zugunsten von Käuferinnen und Käufern sowie Bauherren. Wir erklären, was sich konkret ändert und worauf Sie achten sollten.

Was bisher galt und warum es problematisch war

Nach bisherigem Recht mussten Mängel an einem Haus, einer Wohnung oder an verbauten Materialien «sofort» nach Entdeckung gerügt werden. In der Praxis bedeutete das: Wer einen Mangel entdeckte, hatte in der Regel nur wenige Tage Zeit, oft nur eine Woche, um diesen schriftlich beim Verkäufer oder Unternehmer zu melden. Wer diese Frist verpasste, verlor sämtliche Gewährleistungsrechte. Die Sache galt als «genehmigt», und der Käufer blieb auf dem Mangel sitzen.

Das war in der Praxis kaum handhabbar: Bauschäden erkennt man oft nicht sofort in ihrer ganzen Tragweite. Man braucht Zeit, um einen Fachmann beizuziehen, den Mangel zu dokumentieren und eine saubere Rüge zu formulieren. Besonders bei komplexen Mängeln, etwa Feuchtigkeitsproblemen oder Isolationsmängeln, ist eine Woche schlicht zu kurz. Hinzu kam, dass Verkäufer und Generalunternehmer ihre Haftung häufig vollständig wegbedingen konnten, indem sie dem Käufer stattdessen die Gewährleistungsansprüche gegenüber den Bauhandwerkern abtraten. Für Käufer war das oft ein Papierrecht ohne praktischen Wert.

Die wichtigste Neuerung: 60 Tage Zeit für die Mängelrüge

Ab 1. Januar 2026 gilt in den wichtigsten Bau- und Immobilienkonstellationen eine neue gesetzliche Rügefrist von 60 Tagen. Wer einen Mangel entdeckt, hat neu 60 Tage Zeit, diesen dem Verkäufer oder Unternehmer schriftlich zu melden. Diese Frist ist zwingend, sie kann durch Vertrag nicht verkürzt werden.

Die neue 60-Tage-Frist gilt insbesondere in folgenden Situationen:

• Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Liegenschaft, sowohl für offene als auch für verdeckte Mängel.
• Beim Kauf von Baumaterialien oder Bauteilen (z.B. Fenster, Isolationsmaterial), die in ein Gebäude eingebaut werden, sofern der Mangel am Material die Mangelhaftigkeit des Gebäudes verursacht.
• Bei Werkverträgen über Bauwerke (also z.B. Verträge mit einem Generalunternehmer oder Handwerker), ebenfalls für offene und verdeckte Mängel.

Wichtig aber, bei anderen Kaufgegenständen, also Sachen, die nicht in ein Gebäude eingebaut werden, bleibt es bei der bisherigen Pflicht zur sofortigen Rüge innert weniger Tage.

60 Tage klingen grosszügig, können in komplexen Bausituationen aber schnell vergehen. Sinnvoll ist es, einen entdeckten Mangel rasch zu dokumentieren (Fotos, Datum), frühzeitig einen Fachmann beizuziehen und die Rüge schriftlich zu verfassen – auch wenn man noch nicht alle Details kennt.

Neu: Das Recht auf Nachbesserung kann nicht mehr wegbedungen werden.

Bisher war es verbreitet, dass Verkäufer von Neubauten und Eigentumswohnungen ihre gesamte Gewährleistungshaftung per Vertrag ausschlossen und stattdessen ihre Ansprüche gegenüber den Bauhandwerkern an den Käufer abtraten. Für Käufer war das unbefriedigend. Sie mussten sich direkt an Handwerker wenden, mit denen sie gar keinen Vertrag hatten und oft war unklar, welcher Handwerker für welchen Mangel verantwortlich war.

Neu ist dieses Vorgehen in bestimmten Konstellationen nicht mehr zulässig. Bei Mängeln an einer Baute gilt:

• Beim Grundstückkauf mit Neubau: Wer eine Liegenschaft kauft, auf der eine Baute noch zu errichten ist oder die weniger als zwei Jahre vor dem Kauf neu errichtet wurde, hat neu einen gesetzlichen Anspruch auf kostenlose Nachbesserung. Dieser Anspruch kann im Vertrag nicht im Voraus ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.
• Bei Werkverträgen über Bauwerke: Auch der Besteller (z.B. ein Bauherr gegenüber einem Generalunternehmer) hat neu ein zwingendes Recht auf Nachbesserung. Eine vorherige vertragliche Wegbedingung dieses Rechts ist unwirksam.

Folglich können Käufer von Neubauwohnungen künftig direkt vom Verkäufer die Behebung von Mängeln verlangen, ohne sich an einzelne Handwerker wenden zu müssen. Das vereinfacht die Rechtsdurchsetzung erheblich.

Das Recht auf Nachbesserung besteht indes nur, wenn die Verbesserung technisch möglich ist und dem Verkäufer keine unverhältnismässig hohen Kosten verursacht. Zudem gilt es nur für Mängel an der Baute, nicht am Grundstück selbst.

Was passiert, wenn der Verkäufer oder Unternehmer nicht nachbessert?

Wenn der Verkäufer oder Unternehmer die verlangte Nachbesserung verweigert oder untätig bleibt, kann der Käufer bzw. Besteller die Mängelbehebung durch einen Dritten vornehmen lassen und die Kosten dem Säumigen in Rechnung stellen. Dafür ist keine vorgängige gerichtliche Bewilligung mehr erforderlich. Das Gesetz verweist dafür sinngemäss auf die entsprechende Regelung im Werkvertragsrecht.

Praktisch heisst das: Frist setzen, Untätigkeit abwarten, Drittunternehmer beauftragen und Kosten weiterverrechnen. Dabei ist eine sorgfältige Dokumentation wichtig: schriftliche Mängelrüge, schriftliche Fristsetzung, Angebote einholen, Kosten transparent halten.

Neu: Die fünfjährige Verjährungsfrist kann nicht mehr verkürzt werden

Neben der Rügefrist gibt es auch eine Verjährungsfrist. Sie bestimmt, wie lange nach dem Kauf oder der Abnahme man grundsätzlich noch Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Nach bisherigem Recht betrug diese Frist beim Grundstückkauf und bei Bauwerken bereits fünf Jahre, aber Verkäufer und Unternehmer konnten diese Frist vertraglich verkürzen.

Neu ist diese Verkürzung nicht mehr zulässig. Die fünfjährige Verjährungsfrist ist künftig zwingend in folgenden Konstellationen:

• Beim Grundstückkauf: fünf Jahre ab Eigentumsübertragung.
• Bei Werkverträgen über Bauwerke sowie bei eingebauten beweglichen Werken: fünf Jahre ab Abnahme des Werks.

Käufer und Bauherren haben nun während fünf Jahren Sicherheit, dass ihre Gewährleistungsrechte nicht durch eine kurze Vertragsfrist abgeschnitten werden können. Innerhalb dieser fünf Jahre müssen entdeckte Mängel aber weiterhin innert 60 Tagen gerügt werden.

Was gilt für Stockwerkeigentum? Eine Sonderfrage

Bei Neubauprojekten im Stockwerkeigentum, bei denen einzelne Einheiten noch im Jahr 2025, andere erst ab 2026 verkauft werden, entsteht eine komplexe Situation. Für Verträge bis Ende 2025 gilt das alte Recht (Wegbedingung der Gewährleistung mit Abtretung ist noch zulässig), für Verträge ab 2026 das neue Recht (Nachbesserungsanspruch ist zwingend).

Betrifft ein Mangel einen gemeinschaftlichen Teil, etwa Treppenhaus, Fassade oder Haustechnik, müssen die Stockwerkeigentümer ihre Rechte koordinieren, obwohl unterschiedliche Rechtslagen gelten. Unsere Empfehlung: Verkäufer sollten bereits heute bei neuen Kaufverträgen über Stockwerkeigentum ab Plan die neue Rechtslage anwenden, das schafft Klarheit und vermeidet spätere Konflikte.

Was gilt für bereits laufende Verträge?

Die neuen Regeln gelten grundsätzlich für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Verträge, die vor diesem Datum unterzeichnet wurden, unterliegen weiterhin dem alten Recht, auch wenn der Bau erst 2026 fertiggestellt wird.

Eine Ausnahme gilt für die zwingenden Verjährungsfristen: Diese neuen Mindestverjährungsfristen gelten ab dem 1. Januar 2026 auch für unter dem alten Recht abgeschlossene Verträge.

Tipp für Käufer und Bauherren mit laufenden Verträgen: Es lohnt sich zu prüfen, ob ein Nachtrag zum bestehenden Vertrag sinnvoll ist, um bereits von der neuen Rechtslage zu profitieren.

Unsere Empfehlung

Die Revision des Gewährleistungsrechts stärkt die Position von Käuferinnen, Käufern und Bauherren deutlich. Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Mängelrüge: Sie haben neu 60 Tage Zeit ab Entdeckung eines Mangels. Diese Frist kann nicht vertraglich verkürzt werden. Nutzen Sie die Zeit, um Mängel sorgfältig zu dokumentieren und professionell zu rügen.
• Nachbesserungsrecht: Bei Neubauten können Sie direkt vom Verkäufer die Behebung von Mängeln verlangen. Dieses Recht kann nicht wegbedungen werden.
• Verjährung: Ihre Gewährleistungsrechte bestehen fünf Jahre lang, diese Frist kann nicht zu Ihren Lasten verkürzt werden.
• Vertragsgestaltung: Wer Kaufverträge oder Werkverträge neu abschliesst oder bestehende anpassen möchte, sollte die neue Rechtslage berücksichtigen.

Als Notariat begleiten wir Sie gerne bei allen Fragen rund um Immobilienkaufverträge und Baurecht, von der Vertragsgestaltung bis zur Beurkundung. Sprechen Sie uns an.