Besonderheiten beim Verkauf eines Baurechtsgrundstücks
Der Verkauf eines Baurechtsgrundstücks unterscheidet sich in mehreren Punkten vom Verkauf eines herkömmlichen Grundstücks. Das zeigt sich insbesondere an der rechtlichen Ausgestaltung, der zeitlichen Begrenzung sowie an den finanziellen Verpflichtungen, die mit dem Baurecht verbunden sind.
Was ist ein Baurecht?
Ein Baurecht gemäss Art. 675 ff. ZGB erlaubt es dem Baurechtsberechtigten, auf einem fremden Grundstück Bauten zu errichten und zu nutzen. Es handelt sich dabei um ein selbständiges und dauerndes dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und eine eigene Registernummer erhält.
Das Baurecht kann für eine maximale Dauer von 100 Jahren begründet werden und ist somit von vornherein befristet. Es besteht jedoch die Möglichkeit, das Baurecht zu verlängern. Nach Ablauf der vereinbarten Dauer fällt das Baurecht – inklusive der darauf errichteten Bauten – ohne Entschädigung an den Eigentümer des Stammgrundstücks zurück.
Wichtige Punkte beim Verkauf
Beim Verkauf eines Baurechtsgrundstücks – wie z. B. des Stammgrundstücks Nr. 100, das als selbständiges Baurecht auf Grundstück Nr. 30 im Grundbuch Musterland mit der Registernummer 123 eingetragen ist – sind einige besondere Aspekte zu beachten:
Restlaufzeit:
Die Käuferschaft muss sich der verbleibenden Laufzeit des Baurechts bewusst sein. Eine kurze Restlaufzeit kann sowohl die Nutzung als auch den Wert des Grundstücks erheblich beeinflussen.
Baurechtsvertrag:
Der Inhalt des Baurechtsvertrags ist zentral. Die Käuferschaft bestätigt im Beispiel, dass sie den Vertrag vom 15.01.2025 erhalten hat. Dieser regelt unter anderem die Nutzung, die Verpflichtungen sowie den Baurechtszins.
Baurechtszins:
Der Baurechtsberechtigte ist verpflichtet, dem Eigentümer des Stammgrundstücks einen Baurechtszins für die Nutzung des Bodens zu bezahlen.
Eigentumsverhältnisse:
Obwohl das Baurechtsgrundstück unabhängig vom Stammgrundstück verkauft, vererbt, belastet oder verpfändet werden kann, bleibt es rechtlich an das Stammgrundstück gebunden.
Beispiel aus der Praxis
Wird beispielsweise eine Stockwerkeigentumswohnung gekauft, deren Stammgrundstück auf einem Baurecht basiert, bezahlt die Käuferin oder der Käufer in der Regel nicht den vollen Bodenpreis. Stattdessen fällt ein jährlicher Baurechtszins an, der an den Baurechtsgeber zu entrichten ist. Das macht den Kauf auf den ersten Blick günstiger, bringt aber langfristige finanzielle Verpflichtungen mit sich.
Fazit
Der Kauf oder Verkauf eines Baurechtsgrundstücks ist komplexer als bei einem "gewöhnlichen" Grundstück. Die Besonderheiten liegen insbesondere in der Befristung, dem Rückfall der Bauten nach Ablauf des Rechts sowie im Inhalt des Baurechtsvertrags. Eine sorgfältige Prüfung der Vertragsinhalte und der Rahmenbedingungen ist daher unerlässlich, um spätere Überraschungen zu vermeiden und fundierte Entscheidungen treffen zu können.
