Der Kauf oder Verkauf eines Grundstücks ist kein Alltagsgeschäft – er ist für die Beteiligten meist mit hohen finanziellen Summen, einer Vielzahl rechtlicher Fragestellungen und nicht selten auch mit emotionalen Entscheidungen verbunden. Grundstücke sind knapp, die Marktpreise entwickeln sich dynamisch, und nicht jeder Käufer oder Verkäufer hat die Zeit, die Kontakte oder die Expertise, um einen solchen Prozess alleine zu stemmen.
An diesem Punkt kommt häufig der Immobilienmakler ins Spiel. Er oder sie kann den gesamten Prozess erleichtern, Kontakte herstellen und dafür sorgen, dass ein Geschäft zustande kommt. Im Rahmen von diversen früherer Blogbeiträgen, haben wir dir die Kosten im Zusammenhang mit einem Grundstück(ver)kauf aufgezeigt. Im vorliegenden Beitrag gehen wir genauer auf die Maklerprovision ein. Welche rechtliche Beziehung hat die Verkäuferschaft resp. Käuferschaft mit dem Makler? Was bedeutet eigentlich Maklerprovision? Wer muss sie bezahlen? Und gibt es Spielräume bei der Höhe?
Wie ist das Verhältnis zwischen Makler und Grundeigentümer zu qualifizieren?
Rein rechtlich basiert das Verhältnis zwischen einem Makler und dem Grundeigentümer bzw. dem suchenden Auftraggeber auf dem Mäklervertrag nach den Artikeln 412 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts (OR).
In einem solchen Vertrag verpflichtet sich der Makler, Gelegenheiten zum Vertragsabschluss nachzuweisen oder diesen aktiv zu vermitteln. Grundsätzlich gilt, dass es sich um einen Vertrag handelt, welcher den Erfolg des Maklers voraussetzt: Der Makler erhält seine Vergütung nur dann, wenn es aufgrund seiner Tätigkeit zu einem wirksamen Vertragsabschluss kommt.
In der Praxis unterscheidet man drei Hauptformen der Maklertätigkeit:
1. Nachweismäkelei
Der Makler beschränkt sich darauf, mögliche Interessenten für das Grundstück zu identifizieren und die entsprechenden Kontakte zu nennen.
Beispiel: Der Makler informiert den Verkäufer, dass er eine konkrete Person kennt, die Interesse an dem Objekt haben könnte, und stellt die Kontaktdaten bereit.
2. Vermittlungsmäkelei
Der Makler geht einen Schritt weiter: Er stellt nicht nur den Kontakt her, sondern unterstützt aktiv bei der Vertragsabwicklung – etwa durch die Organisation und Moderation von Besichtigungsterminen oder durch Teilnahme an Vertragsverhandlungen.
Beispiel: Der Makler schliesst mit den Parteien eine Reservationsvereinbarung ab (vgl. weiter unten) und begleitet Käufer und Verkäufer zu einem Notartermin und klärt im Vorfeld offene Fragen.
3. Zuführungsmäkelei
Eine Zwischenform, die in der Praxis häufig vorkommt. Der Makler muss nicht nur Interessenten finden, sondern auch aktiv den Kontakt zwischen den Parteien herstellen.
Beispiel: Der Makler lädt beide Parteien zu einem gemeinsamen Gespräch ein und sorgt dafür, dass alle relevanten Unterlagen bereitliegen.
Der Leistungsumfang wird individuell im Maklervertrag festgelegt. Dieser kann zusätzliche Tätigkeiten umfassen, wie z. B.:
- Erstellung eines ansprechenden Verkaufsdossiers
- Schaltung von Online- und Printinseraten
- Koordination mit Notaren, Banken und Behörden
- Begleitung bei der Hausbesichtigung
- Beratung zu marktgerechten Preisen
Es lohnt sich, den Leistungsumfang mit dem Makler vorgängig zu klären und festzuhalten – so werden Missverständnisse vermieden und potenzielle Streitigkeiten vorgebeugt.
Was ist eine Maklerprovision?
Die Maklerprovision – oft auch Courtage genannt – ist eine Erfolgsvergütung. Sie wird nur dann fällig, wenn es tatsächlich zu einem Vertragsabschluss kommt, der auf die Bemühungen des Maklers zurückzuführen ist.
Ein häufiger Irrtum: Manche gehen davon aus, dass schon allein das Tätigwerden des Maklers bezahlt werden muss. Das ist im klassischen Mäklervertrag nicht der Fall – es sei denn, die Parteien haben ausdrücklich Aufwandsentschädigungen für erfolglose Bemühungen vereinbart.
In der Praxis gibt es jedoch oft Reservationsvereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer. Darin werden wesentliche Eckpunkte des Geschäfts festgehalten, und manchmal ist auch geregelt, dass mit Unterzeichnung dieser Vereinbarung die Maklerprovision bereits fällig wird – selbst wenn der notarielle Kaufvertrag später nicht zustande kommt. Hier sollten Käufer wie Verkäufer besonders aufmerksam sein.
Wie hoch ist die Maklerprovision in der Regel?
Die Schweiz kennt keine gesetzliche Ober- oder Untergrenze für Maklerprovisionen. Sie wird frei verhandelt, muss sich jedoch im marktüblichen Rahmen bewegen.
Erfahrungsgemäss gelten folgende Richtwerte:
- Üblich: 2 % bis 3 % des Kaufpreises (zuzüglich MWST)
- Höher oder tiefer: möglich, abhängig von Objektart, Region und Leistungsumfang
- Pauschalbeträge: bei kleineren Objekten oder eingeschränkten Leistungen
Beispielrechnung:
Kaufpreis Grundstück: CHF 1’200’000.00
Provisionssatz: 2,5 %
Provision (exkl. MWST): CHF 30’000.00
Um Missverständnisse zu vermeiden, sollte der Provisionssatz klar und schriftlich im Maklervertrag geregelt sein. Sofern gewisse Zusatzdienstleistungen zusätzlich vergütet werden sollen, muss sich dass ebenfalls klar aus dem Vertrag erben.
Wer bezahlt die Maklerprovision?
Es gibt keine gesetzliche Vorgabe, wer die Provision übernimmt. Dabei gilt: Es zählt, was im Vertrag steht.
In der Praxis finden sich drei Hauptmodelle:
- Verkäufer zahlt
Regelmässiger Fall: Der Verkäufer beauftragt den Makler, das Grundstück zu vermarkten, und trägt folglich auch die Provision.
- Käufer zahlt
Seltener: Der Käufer sucht aktiv über einen Makler nach einem Grundstück. In diesem Fall schuldet der Käufer die Provision.
- Teilung der Provision
Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten. Dieses Modell wird oft dann gewählt, wenn beide Parteien gleichermassen vom Maklereinsatz profitieren.
Wichtig ist, dass Transparenz herrscht. Käufer sollten schon vor der Unterzeichnung einer Reservations- oder Kaufvereinbarung wissen, ob sie Provision zahlen müssen.
Regelmässig wird die Bezahlung der Maklerprovision auch im öffentlich zu beurkundenden Kaufvertrag aufgenommen.
Maklerprovision und Grundstückgewinnsteuer
Im Kanton Luzern unterliegt der Verkauf eines Grundstücks der Grundstückgewinnsteuer, welche durch den Verkäufer zu bezahlen ist. Dies ist im Gesetz über die Grundstückgewinnsteuer geregelt.
Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Erwerbspreis, zuzüglich bestimmter anrechenbarer Kosten.
Zu diesen anrechenbaren Kosten gehört auch die Maklerprovision, sofern:
- sie tatsächlich gezahlt wurde,
- sie im üblichen Rahmen liegt (bei überbauten Grundstücken max. ca. 3 %, bei unüberbauten max. ca. 4 %),
- sie marktkonform ist und einem Drittvergleich standhält.
Der Vorteil: Die abzugsfähige Provision reduziert den steuerpflichtigen Gewinn und damit die Steuerlast.
Praktische Tipps für Käufer und Verkäufer
- Vertrag genau prüfen: Vor Unterschrift des Maklervertrags den Leistungsumfang, die Höhe der Provision und die Fälligkeitsbedingungen schriftlich fixieren.
- Vergleichen lohnt sich: Verschiedene Makler bieten unterschiedliche Konditionen und Dienstleistungen.
- Leistung dokumentieren: So können spätere Streitigkeiten über den Erfolgseintritt vermieden werden.
- Fälligkeit regeln: Klären, ob die Provision erst nach Vertragsabschluss oder bereits bei einer Reservationsvereinbarung fällig wird.
Fazit
Die Maklerprovision ist ein zentraler, oft unterschätzter Kostenfaktor beim Grundstückskauf. Egal, ob du kaufst oder verkaufst – es lohnt sich, frühzeitig Klarheit über die Konditionen und den Leistungsumfang zu schaffen. Ein transparenter Maklervertrag, realistische Erwartungen und eine sorgfältige Dokumentation können helfen, böse Überraschungen zu vermeiden und den Weg zu einem erfolgreichen Vertragsabschluss zu ebnen.
Wer gut informiert ist, spart nicht nur Zeit und Nerven, sondern kann im besten Fall sogar bares Geld zurückbehalten.
