Was ist eine Grundpfandverschreibung?
Die Grundpfandverschreibung ist ein Sicherungsmittel für eine Forderung, das durch ein Grundpfandrecht an einer Immobilie gesichert wird. Das bedeutet, dass ein Kreditgeber, meist eine Bank, das Recht erhält, bei Nichtzahlung der Schulden auf die Immobilie zuzugreifen und diese im Notfall verwerten zu lassen. Im Gegensatz zum Schuldbrief wird bei der Grundpfandverschreibung jedoch kein Wertpapier ausgestellt.
Öffentliche Beurkundung und Eintragung im Grundbuch
Damit eine Grundpfandverschreibung wirksam wird, sind zwei zentrale Schritte erforderlich:
Öffentliche Beurkundung:
Die Errichtung der Grundpfandverschreibung muss durch einen Notar oder eine andere zur Beurkundung befugte Stelle erfolgen.
Eintragung ins Grundbuch:
Erst mit der offiziellen Eintragung ins Grundbuch wird das Pfandrecht an der Immobilie rechtswirksam.
Wichtig zu wissen ist, dass die Eintragung im Grundbuch keinen Beweis für das Bestehen einer Forderung darstellt. Die Forderung selbst kann unabhängig vom Grundbucheintrag entstehen und erlöschen.
Persönliche Haftung des Schuldners
Ein wesentliches Merkmal der Grundpfandverschreibung ist, dass der Schuldner nicht nur mit der belasteten Immobilie, sondern mit seinem gesamten persönlichen Vermögen haftet. Dies unterscheidet sie von anderen Sicherungsinstrumenten wie dem Schuldbrief, bei dem primär die Immobilie als Sicherheit dient.
Erlöschen und Besonderheiten
Eine Grundpfandverschreibung erlischt mit der vollständigen Tilgung der Schuld, allerdings nicht automatisch. Der Eintrag im Grundbuch bleibt bestehen, bis er ausdrücklich gelöscht wird. Das bedeutet, dass es vorkommen kann, dass eine im Grundbuch eingetragene Grundpfandverschreibung keine gültige Forderung mehr sichert, weil die Schuld längst beglichen wurde.
Ein weiterer Unterschied zu anderen Grundpfandformen, insbesondere dem Schuldbrief, liegt darin, dass eine Grundpfandverschreibung nicht ohne Weiteres für eine neue Schuld verwendet werden kann. Während ein Schuldbrief – ob als Register- oder Papier-Schuldbrief – nach Tilgung der ursprünglichen Schuld weiterverwendet oder an einen neuen Gläubiger übertragen werden kann, ist dies bei einer Grundpfandverschreibung nicht möglich. Sie wird somit in der Praxis seltener genutzt als der Schuldbrief.
Übertragung der Grundpfandverschreibung bei einem Immobilienverkauf
Bei einem Immobilienverkauf muss sichergestellt werden, dass die Gläubigerexemplare der Grundpfandverschreibung an die Käuferschaft oder deren finanzierende Bank übergeben werden. Dies geschieht in der Regel Zug um Zug gegen Vorlage eines Zahlungsversprechens. Zudem wird häufig ein Zessionsvermerk (Abtretungsvermerk) zugunsten der finanzierenden Bank angebracht, um die Rechte sauber zu übertragen.
Fazit: Grundpfandverschreibung vs. Schuldbrief
In der Praxis sind Grundpfandverschreibungen weniger verbreitet als Schuldbriefe, da sie nicht so flexibel weiterverwendet werden können. Trotzdem sind sie ein wirksames Mittel zur Absicherung von Forderungen, insbesondere bei bestimmten Finanzierungsformen oder individuellen Vereinbarungen.
Wer eine Immobilie erwirbt oder veräussert und mit einer Grundpfandverschreibung konfrontiert wird, sollte sich genau über deren rechtliche Konsequenzen informieren. Besonders die persönliche Haftung und die notwendige Löschung im Grundbuch nach Tilgung der Schuld sind wesentliche Aspekte, die beachtet werden müssen.
