Der Tod eines Angehörigen hat – neben der emotionalen Belastung – weitreichende Folgen in diversen Lebensbereichen. Umso komplexer kann es werden, wenn Grundstücke Teil des Nachlasses sind. Die Erben bilden von Gesetzes wegen zusammen eine Erbengemeinschaft – bis das Erbe geteilt ist. Regelmässig werden Immobilien schon verkauft, bevor das Erbe geteilt wird. Im vorliegenden Blogbeitrag wird dargelegt, was bei einem Grundstückverkauf im Erbfall zu beachten ist:

1. Was ist eine Erbengemeinschaft?

Gibt es mehrere Personen, die den Erblasser beerben, so bilden diese von Gesetzes wegen eine Erbengemeinschaft. Sie erben den ganzen Nachlass zu gesamter Hand, was bedeutet, dass die einzelnen Erben nicht allein darüber verfügen dürfen, sondern ihre Entscheidungen gemeinsam treffen müssen. Auch Grundstücke gehen beim Tod des Eigentümers automatisch auf die Erbengemeinschaft über.

Wichtig zu wissen ist:

- Die Erbengemeinschaft ist keine eigenständige juristische Person.

- Entscheidungen (z.B. Verkauf) müssen einstimmig getroffen werden.

- Kein Erbe kann – vor der Teilung – allein über die Liegenschaft verfügen.

- Die Erbengemeinschaft dauert bis zur Erbteilung an.

2. Voraussetzungen für den Verkauf durch die Erbengemeinschaft

Ein Verkauf eines Grundstücks durch die Erbengemeinschaft ist nur möglich, wenn:

- Alle Erben dem Verkauf zustimmen;

- Sämtliche Erben vor dem Notar erscheinen oder sich vertreten lassen; und

- die Erbteilung noch nicht abgeschlossen ist – andernfalls muss der im Grundbuch eingetragene Eigentümer verkaufen.

3. Sonderfall: Ein Erbe will nicht verkaufen

Wenn ein einzelner Erbe den Verkauf ablehnt, obwohl die Zustimmung sämtlicher weiterer Erben vorliegt, kann das Grundstück grundsätzlich nicht verkauft werden. Die verkaufswilligen Erben haben in solchen Fällen die Erbteilung herbeizuführen. Folgende Möglichkeiten bieten sich ihnen:

- Einvernehmliche Erbteilung: Der widersprechende Erbe erhält andere Vermögenswerte.

- Erbteilungsklage: Sofern keine einvernehmliche Erbteilung erreicht werden kann, sieht das Gesetz die Möglichkeit der sog. Erbteilungsklage vor. Dafür wird für die Teilung des Erbes das Gericht angerufen, welches dann die Erbteilung durchsetzt.

Beachte: Nach der Erbteilung ist nicht mehr die Erbengemeinschaft berechtigt, sondern die einzelnen Erben, die das Grundstück geerbt haben.

4. Wie läuft der Verkauf ab und was ist zu beachten?

1. Einigung über den Verkauf unter allen Erben: Zuallererst haben sich die Erben gemeinsam über den Verkauf und die Verkaufsbedingungen zu einigen;

2. Einigung mit der Käuferschaft: Die Erben müssen sich mit einer Käuferschaft über den Verkauf und die Verkaufsbedingungen einigen;

3. Vertragserstellung: Ein öffentlicher Notar erstellt den Kauvertrag;

4. Beurkundung: Die Erben (als Verkäuferschaft) und die Käuferschaft vereinbaren einen Beurkundungstermin. Sämtlich Erben haben entweder daran teilzunehmen oder sich vertreten zu lassen. Der Notar nimmt die öffentliche Beurkundung vor;

5. Grundbucheintrag: Der Verkauf des Grundstückes wird dem Grundbuchamt angemeldet und das Grundbuchamt trägt die neuen Eigentümer ein.

5. Rolle des Notars

Nachfolgende Aufgaben kann ein Notar im Kanton Luzern übernehmen, respektive unterstützend mitwirken:

- Bei der rechtlichen Klärung der Erbverhältnisse;

- Bei der Beratung sinnvoller Vorgehensweisen;

- Bei der Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags;

- Bei der Koordination mit dem Grundbuchamt;

- Unter Umständen bei der Erstellung einer Erbteilungsvereinbarung.

Ziel des Notars soll sein, den Verkauf rechtssicher, transparent und effizient abzuwickeln – insbesondere, wenn eine Vielzahl an Parteien beteiligt ist.

6. Fazit: Verkauf durch Erbengemeinschaft – mit guter Vorbereitung problemlos

Ein Immobilienverkauf durch eine Erbengemeinschaft kann – aufgrund des Erfordernisses des Einverständnisses von allen – etwas anspruchsvoller sein, aber mit guter Koordination und notarieller Begleitung ist dies in der Regel reibungslos umsetzbar.

Praktische Tipps:

- Frühzeitig alle Erben einbinden;

- Erbverhältnisse klar dokumentieren;

- Vollmachten einholen, falls nötig;

- Notar frühzeitig beiziehen

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