Die Eigentumsübertragung betreffend das Kaufobjekt erfolgt im Anschluss an die Beurkundung des vorliegenden Vertrags. Der Besitzesantritt, d.h. der Übergang der Kaufobjekte in Rechten und Pflichten, Nutzen und Schaden, erfolgt am Tag der Eintragung des vorliegenden Kaufvertrags im Tagebuch des Grundbuchs (Übergang Nutzen und Schaden).
Die Eigentumsübertragung ist mit dem Tagebucheintrag der Grundbuchanmeldung gleichzusetzen. Das Eigentum geht am Werktag, an welchem die Grundbuchanmeldung beim Grundbuchamt eingegangen ist, an die Käuferschaft über.
Soll die Eigentumsübertragung nicht mit dem Tagebucheintrag erfolgen, so können die Urkundsparteien den Notar anweisen, die Grundbuchanmeldung zurückzubehalten und erst beim Grundbuchamt einzureichen, wenn eine bestimmte Bedingung eintritt (z.B. das Grundstück eingezont wird).
Was ist mit dem Übergang von Nutzen und Schaden gemeint?
Die Eigentumsübertragung betreffend das Kaufobjekt erfolgt im Anschluss an die Beurkundung des vorliegenden Vertrags. Der Besitzesantritt, d.h. der Übergang der Kaufobjekte in Rechten und Pflichten, Nutzen und Schaden, erfolgt heute / am 01.06.2025 / am Tag der Eintragung des vorliegenden Kaufvertrags im Tagebuch des Grundbuchs (Übergang Nutzen und Schaden).
Der Besitzesantritt, oft auch als Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Schaden bezeichnet, ist der Moment, in welchem dem neuen Eigentümer der ausschliessliche Zugang zum Grundstück verschafft wird. Von da an stehen die Rechte und Pflichten aus dem Kaufobjekt dem neuen Eigentümer zu (z.B. Mietzinserträge). Gleichzeitig trägt er auch das Risiko, wenn das Grundstück unvorhergesehen an Wert verliert (z.B. bei Naturereignissen, Beschädigung durch Dritte usw.).
Der Übergang von Nutzen und Schaden muss nicht zwingend mit dem Tag der Beurkundung übereinstimmen. Dieser Zeitpunkt kann von den Parteien sowohl rückwirkend auf einen Zeitpunkt in der Vergangenheit als auch auf einen Zeitpunkt in der Gegenwart, z.B. bei Fertigstellung des Gebäudes oder auf das Auszugsdatum der Verkäuferschaft festgelegt werden. Sofern dem so ist, wird regelmässig vereinbart, dass die Verkäuferschaft vom Beurkundungstag bis zum Übergang von Nutzen und Schaden die Liegenschaft nicht mehr verändert oder übermässig gebrauchen darf. Schliesslich übernimmt die Käuferschaft die Liegenschaft wie besichtigt. Abweichendes können die Parteien selbstverständlich im Rahmen der Vertragsfreiheit regeln.
Was ist der Unterschied zwischen dem Tagebuch und dem Hauptbuch?
Die Eigentumsübertragung betreffend das Kaufobjekt erfolgt im Anschluss an die Beurkundung des vorliegenden Vertrags. Der Besitzesantritt, d.h. der Übergang der Kaufobjekte in Rechten und Pflichten, Nutzen und Schaden, erfolgt am Tag der Eintragung des vorliegenden Kaufvertrags im Tagebuch des Grundbuchs (Übergang Nutzen und Schaden).
Im Zusammenhang mit dem Grundbucheintrag werden oftmals die Begriffe des Tagebuches und des Hauptbuches verwendet. Am Tag des Eingangs der Grundbuchanmeldung bei Grundbuchamt wird der Eingang im Tagebuch vermerkt. Von da an ist der Kaufvertrag als Pendenz im EDV-Grundbuch auf dem betroffenen Grundstück ersichtlich. Nachdem die Grundbuchanmeldung rechtlich geprüft wurde und das Grundbuchgeschäft in Ordnung ist, wird die Freigabe zum definitiven Grundbucheintrag (Hauptbucheintrag) erteilt. Bis es zum Hauptbucheintrag kommt, können ab dem Eingang der Grundbuchanmeldung beim Grundbuchamt einige Wochen vergehen. Dabei ist wichtig zu wissen, dass der Eintrag im Hauptbuch unabhängig davon das Datum des Tagebucheintrags erhält (Art. 89 Ziff. 3 GBV).
Geht also die Grundbuchanmeldung mit dem öffentlich beurkundeten Grundstückkaufvertrag beim Grundbuchamt am Montag, 13.01.2025, ein, erfolgt gleichentags der Tagebucheintrag. In den nächsten zwei Wochen prüft das Grundbuchamt die Anmeldung und trägt, sofern keine Beanstandungen am Geschäft nötig sind, den Eigentumsübergang im Hauptbuch rückwirkend auf das Datum des Tagebucheintrages, d.h. den 13.01.2025, ein.
