Um was geht es bei der Eigentumsübertragung im Grundstückkaufvertrag?
Der Verkauf eines Grundstücks ist ein sog. formbedürftiges Geschäft, d.h. das Gesetz schreibt vor, dass ein Grundstückskaufvertrag von einem Notar öffentlich beurkundet werden muss (Art.216 Abs. 1 OR, Art. 657 Abs. 1 ZGB).
Die Beurkundung durch den Notar hat dabei zwei zentrale Funktionen:
- Aufklärung: Der Notar klärt die Parteien umfassend über die rechtlichen Konsequenzen des Vertrags auf, sodass alle Beteiligten über ihre Rechte und Pflichten genau informiert sind.
- Rechtssicherheit: Der Notar stellt sicher, dass der Vertrag alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt und die Vereinbarungen vollständig und korrekt festgehalten werden.
Typische Inhalte eines Grundstückkaufvertrages
Ein Grundstückkaufvertrag wird durch den Notar individuell erstellt und umfasst in der Regel folgende wesentliche Punkte:
- Parteien: Käufer und Verkäufer werden eindeutig identifiziert (Name, Adresse, Geburtsdatum bzw. Firmendaten).
- Kaufobjekt: Das Grundstück wird genau beschrieben, einschliesslich Grundbuchnummer, Fläche und bestehenden Belastungen wie Dienstbarkeiten oder Grundpfandrechten.
- Kaufpreis: Der Kaufpreis wird verbindlich festgelegt, ebenso die Zahlungsmodalitäten (z. B. Zahlung über ein Treuhandkonto oder in Raten).
- Übergang von Nutzen und Gefahr: Es wird bestimmt, ab welchem Zeitpunkt der Käufer alle Vorteile, Erträge und Risiken des Grundstücks trägt.
- Besondere Bedingungen: Dazu gehören beispielsweise die Verpflichtung des Verkäufers, bestehende Belastungen zu löschen, oder die Hinterlegung des Kaufpreises beim Notar, bis alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft
Der Grundstückkaufvertrag, wie er durch den Notar beurkundet wird, ist zunächst ein Verpflichtungsgeschäft. Das bedeutet, dass sich der Verkäufer verpflichtet, das Grundstück an den Käufer zu übertragen, während sich der Käufer verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen.
Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt jedoch erst mit dem sogenannten Verfügungsgeschäft. Dieses besteht in der Anmeldung der öffentlichen Urkunde beim zuständigen Grundbuchamt und der Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer ins Grundbuch.
Erst mit dieser Eintragung wird der Käuferrechtlich zum Eigentümer des Grundstücks.
Die Eigentumsübertragung findet somit nicht im Rahmen der öffentlichen Beurkundung statt, sondern erst mit der Anmeldung des Geschäfts beim Grundbuch. Diese Anmeldung erfolgt in der Regel unmittelbar nach der öffentlichen Beurkundung oder sobald alle für die Anmeldung erforderlichen Unterlagen vorliegen.
