Der Verkauf einer Immobilie hat für den Verkäuferverschiedene Kosten und Steuern zur Folge. In diesem Artikel erfahren Sie, mit welchen Posten zu rechnen ist und auf was ein Verkäufer beim Verkauf achten sollte.
Steuerfolgen
Grundstückgewinnsteuern
Bei fast jedem Verkauf einer Immobilie wird in den Kantonen und teilweise auch in den Gemeinden eine Grundstückgewinnsteuer fällig. Wie es der Name bereits verrät, wird die Steuer nur auf dem Gewinn erhoben, der durch den Grundstückverkauf erzielt wird. Der steuerbare Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräusserungswert (also dem Verkaufspreis) und dem Anlagewert (also dem Kaufpreis, zu welchem die Immobilie ursprünglich gekauft wurde, bzw. den Kosten für die Erstellung).
Die Höhe der Steuer hängt einerseits vom kantonalen Steuersatz ab. Elf Kantone haben einen proportionalen Steuersatz, die restlichen gar einen progressiven. Andererseits hängt die Höhe der Steuer auch von der Haltedauer ab. Um Bodenspekulationen zu verhindern, müssen die Kantone dafür sorgen, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden. Umgekehrt sehen die meisten kantonalen Steuergesetze vor, dass Grundstückgewinne bei langer Haltedauer reduziert besteuert werden.
Gegenüber Gemeinwesen steuerpflichtig ist der Verkäufer. Dies gilt auch dann, wenn sich der Käufer gemäss Kaufvertrag verpflichtet, die Steuer ganz oder zum Teil zu übernehmen. Zur Sicherstellung der Grundstücksteuer kann das Gemeinwesen jedoch ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen. Bleibt die Zahlung des Verkäufers aus, kann das Gemeinwesen das Grundstück verwerten lassen. Diesem Risiko hat aber vor allem der Käufer bei der Vertragsgestaltung und -umsetzung Beachtung zu schenken.
Handänderungssteuern
In den meisten Kantonen wird beim Verkauf einer Immobilie eine Handänderungssteuer erhoben. Ob die Immobilie mit Gewinn verkauft wurde oder nicht, ist im Gegensatz zur Grundstückgewinnsteuer nicht von Belang. Die Höhe der Steuer fällt normalerweise proportional zum Kaufpreis aus. Der Steuersatz beträgt teilweise bis zu 3,3%.
Auch wenn grundsätzlich der Käufer für die Steuer aufkommen muss, ist für den Verkäufer Vorsicht geboten: Es kann nach dem jeweiligen kantonalen Gesetz auch sein, dass die Kosten von Käufer und Verkäufer geteilt werden, dass die Bezahlung der Handänderungssteuer im Kaufvertrag geregelt werden muss oder dass der Verkäufer solidarisch für die Bezahlung haftet.
Steuerrückerstattung bei Wiedereinzahlung des Vorbezuges aus der 2. Säule
Hat der Verkäufer für den (früheren) Erwerb der Immobilie Mittel aus der 2. Säule verwendet, ist dieser Vorbezug im entsprechenden Jahr als Einkommen, zu einem reduzierten Steuersatz besteuert worden. Beim Verkauf der Immobilie muss ein solcher Vorbezug an die Vorsorgeeinrichtung zurückbezahlt werden. Der Verkäufer kann nun den (beim Vorbezug bezahlten)Steuerbetrag ohne Zins bei der Behörde zurückfordern, die ihn erhoben hat. Der Anspruch auf Rückerstattung ist innerhalb von 3 Jahren seit Wiedereinzahlung des Vorbezugs in die 2. Säule.
Kostenfolgen
Notarkosten
Ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss öffentlich beurkundet werden, damit dieser gültig ist. Hierzu müssen Käufer und Verkäufer zu einer neutralen Urkundsperson – einem Notar – gehen. Er nimmt die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags und meldet anschliessend auch die Eintragung ins Grundbuch beim Grundbuchamt an.
Die Höhe der Notarkosten sind von Kanton zu Kantonunterschiedlich und variieren teilweise sogar von Notar zu Notar. In einigen Kantonen sind die Kosten mit einem verbindlichen Prozentsatz zum Kaufpreis proportionalfestgelegt. In anderen Kantonen variiert der Stundenansatz je nach Bedeutung und Schwierigkeit des zu beurkundenden Kaufvertrages. In der Regel belaufen sich die Notarkosten auf 0,1% bis 0,5% des Kaufpreises. Sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist, werden normalerweise zwischen Käufer und Verkäufer gleichmässig aufgeteilt.
Grundbuchgebühren
Ein Verkäufer überträgt das Eigentum an einer Immobilie erst mit dem Grundbucheintrag auf den Käufer. Die Anmeldung der Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt nimmt üblicherweise der Notar vor. Auch diese Eintragung ins Grundbuch ist gebührenpflichtig.
Sie sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Sie werden in teils nach Zeitaufwand, teils proportional zum Kaufpreis berechnet und betragen in der Regel 0,1% – 0,5% des Kaufpreises. Normalerweise werden sie zwischen Käufer und Verkäufer gleichmässig aufgeteilt, es kommt aber auch hier auf die vertragliche Vereinbarung an.
Maklerprovision
Der Verkauf einer Immobilie bringt erheblichen Aufwand mit sich und sollte nicht unterschätzt werden. Hierzu kann ein Verkäufer die Hilfe eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen. Dies kostet zwar etwas, hat aber dank der Erfahrung und des Netzwerks des Maklers (normalerweise) einen effizienteren und schnelleren Verkauf zu einem höheren Verkaufspreis zum Vorteil.
Die Provision muss nur bezahlt werden, wenn die Immobilie tatsächlich verkauft wird. Wie hoch die Maklerprovision ausfällt ist Verhandlungssache. Typischerweise beträgt die Provision zwischen 1.5% - 3% des Verkaufspreises, je nach Art und Lage der Immobilie. Bezahlt werden muss die Provision von demjenigen, der den Makler beauftragt hat, also vorliegend wäre es der Verkäufer.
Vorfälligkeitsentschädigung bei Auflösung der Hypothek
Ist eine Immobilie mittels einer Festhypothek oder einer LIBOR-/SARON-Hypothek mit fester Laufzeit finanziert, kann dies im Rahmen eines Verkaufs zu zusätzlichen Kosten führen. Wenn nämlich der Käufer diese Hypothek nicht übernehmen will oder die Bank (als Hypothekargläubigerin) mit dieser Übernahme nicht einverstanden ist, muss der Hypothekarvertrag vorzeitig gekündigt werden. Der Verlust, den die Bank dadurch erleidet, verrechnet sie als Vorfälligkeitsentschädigung an den Hypothekarschuldner (also an den Verkäufer der Immobilie) weiter.
Die Entschädigungshöhe hängt nebst Bearbeitungsgebühren vor allem vom Zinssatz der Hypothek ab, von derer Restlaufzeit und vom Wiederanlagezins, den die Bank mit der Anlage der zurückbezahlten Hypothek erzielen könnte.
Ein kleiner Trost verbleibt: Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann immerhin vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden und bei den Grundstückgewinnsteuern zu den Anlagekosten hinzugezählt werden, was die Grundstückgewinnsteuer vermindert.