Das Stockwerkeigentum ist heute eine der wichtigsten Wohn- und Eigentumsformen im Kanton Luzern. Immer mehr Menschen erwerben nicht ein ganzes Haus, sondern eine einzelne Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück. Damit dieses komplexe Rechtsinstitut funktioniert, braucht es klare rechtliche Grundlagen – und diese finden sich im Grundbuch.

In diesem Blogbeitrag wird erläutert, welche Regelungen, Umstände und Tatsachen beim Stockwerkeigentum im Grundbuch eingetragen werden können oder sogar müssen, welche Wirkungen diese Eintragungen haben, was nicht ins Grundbuch gehört und welche Rolle dabei eine Notarin oder ein Notar des Kantons Luzern spielt.

1. Grundbuch als Herzstück des Stockwerkeigentums

Das Grundbuch dient in der Schweiz nicht nur der Begründung von Grund- und Stockwerkeigentum (siehe zu letzterem den Blogeintrag vom 25. August 2025), sondern auch der Transparenz und Rechtssicherheit. Auch beim Stockwerkeigentum ist die Bedeutung des Grundbucheintrags zentral:

- Jede Stockwerkeinheit wird als eigenes Grundstück im Grundbuchblatt eingetragen (Art. 712e Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches ZGB).

- Ohne Grundbucheintrag existiert kein Stockwerkeigentum. Der Grundsatz „kein Eintrag – kein Recht“ (negative Rechtskraft des Grundbuchs) gilt auch hier.

Damit Stockwerkeigentum begründet werden kann, verlangt das Grundbuchamt den doppelten Ausweis: Einerseits den Nachweis über das Verfügungsrecht (also dass die anmeldende Person Eigentümer ist), andererseits einen gültigen Rechtsgrund (die öffentliche Beurkundung der Begründung).

2. Welche Informationen und Rechte werden im Grundbuch eingetragen?

Im Grundbuch werden verschiedenste Informationen und Rechte eingetragen. So wird festgehalten, zu welchem Stammgrundstück das Stockwerkeigentum gehört, wie hoch die Quote des Miteigentumsanteils ist, welche Sonderrechte damit verbunden sind, wer der Eigentümer ist und auf welchen Erwerbstitel sich dieses Eigentum stützt.

Neben all diesen Grundinformationen, gibt es auch noch diverse weitere Angaben, die insbesondere im Stockwerkeigentum relevant sind. Dazu gehören:

a) Stockwerkeigentümerreglement

Das Stockwerkeigentümerreglement regelt das Zusammenleben innerhalb der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer. Es enthält Bestimmungen über:

- Nutzung und Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile;

- Modalitäten betreffend die Versammlung der Stockwerkeigentümer;

- Kostenverteilung;

- und viele weitere Punkte.

Was alles in einem Stockwerkeigentümerreglement zu regeln ist, wird in einem separaten Blogbeitrag genauer behandelt.

Das Stockwerkeigentümerreglement kann im Grundbuch aufgenommen werden (Art. 712g Abs. 3 ZGB). Rechtlich nennt man diese Aufnahme «Anmerkung».

Die Anmerkung im Grundbuch verleiht dem Reglement Publizitätswirkung. Das bedeutet, dass eine neue Erwerberin einer Wohnung, die zu einer Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört, nicht mehr darauf berufen kann, dass sie das Reglement nicht gekannt hat. Die Anmerkung hat zur Folge, dass sie sich nicht mehr auf ihren guten Glauben betreffend Fehlen eines für sie gültigen Reglements berufen kann.

Es ist auch möglich, das Stockwerkeigentümerreglement nicht im Grundbuch anzumerken. Ohne Anmerkung im Grundbuch ist aber die Publizitätswirkung eingeschränkt, was im Streitfall mit einem Erwerber einer Stockwerkeigentumseinheit für die Gemeinschaft nachteilig sein kann.

Jeder Stockwerkeigentümer kann verlangen, dass ein Stockwerkeigentümerreglement errichtet oder geändert werden soll, wobei dann die Versammlung der Stockwerkeigentümer darüber abstimmen kann. Die Errichtung resp. Änderung muss von der Mehrheit der Stockwerkeigentümer angenommen werden, die zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsquote vertritt.

b) Nutzungs- und Verwaltungsordnung

Mit einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung wird – ähnlich wie bei einem Stockwerkeigentümerreglement – die Nutzung und Verwaltung eines gemeinschaftlich genutzten Objekts geregelt. Ein Beispiel wäre eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung betreffend die Einstellhalle, in welcher die Benutzung und der Unterhalt einer auf dem Grundstück liegenden Autogarage geregelt wird.

Auch Nutzungs- und Verwaltungsordnungen können im Grundbuch angemerkt werden. Die Wirkungen der Anmerkung sind dabei die gleichen wie oben betreffend Stockwerkeigentümerreglement beschrieben.

c) Verwaltung

Die Stockwerkeigentümer verwalten das Grundstück im Rahmen der Stockwerkeigentümerversammlung grundsätzlich gemeinsam und sorgen dafür, dass das Grundstück, sowie darauf stehenden Bauten und Anlagen instandgehalten werden.

Für die Verwaltung kann auch eine externe Drittperson beauftragt werden. Der externe Verwalter vertritt dann die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer gegen aussen.

Die Verwaltung kann ebenfalls im Grundbuch angemerkt werden (Art. 962a Ziff. 5 ZGB), wodurch das Vertretungsverhältnis Publizität erlangt.

d) Vorkaufsrechte

Das Stockwerkeigentum ist eine spezielle Form des Miteigentums. Das Gesetz sieht in Art. 682 Abs. 1 ZGB vor, dass die Miteigentümer jeweils ein Vorkaufsrecht gegenüber dritten Nichtmiteigentümer haben, wenn ein Anteil des Miteigentums verkauft werden soll. Da aber das Stockwerkeigentum eben eine qualifizierte Ausgestaltung des Miteigentums ist, ist dieses gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeschlossen (Art. 712c Abs. 1 ZGB).

Den Stockwerkeigentümern bleibt die Möglichkeit solche Vorkaufsrechte vertraglich miteinander zu vereinbaren. Es sind dabei die Formvorschriften aus Art. 216 ff. des Obligationenrechts OR zu berücksichtigen. Das heisst, dass ein Vorkaufsrecht, welches bei der Begründung von Stockwerkeigentum definiert wird, schriftlich und öffentlich beurkundet vereinbart werden muss. Vorkaufsberechtigte können dabei nur jeweils andere Stockwerkeigentümer sein – also keine Drittpersonen.

Das vereinbarte Vorkaufsrecht kann durch schriftliche Vereinbarung unter allen Stockwerkeigentümern jederzeit abgeändert oder aufgehoben werden.

Das Vorkaufsrecht kann sodann im Grundbuch vorgemerkt werden. Die Vormerkung verleiht dem Vorkaufsrecht realobligatorischen Charakter. Das wiederum bedeutet, dass das Vorkaufsrecht an der betroffenen Stockwerkeigentumseinheit «haftet» und auch für neue Erwerber gilt.

Die Vormerkung des Vorkaufsrechtes im Grundbuch bedeutet also:

- dass es nur dann gegenüber Dritten durchsetzbar ist; und

- dass es nicht nur zwischen den unterzeichnenden Vertragsparteien gilt, sondern auch für neue Erwerber einer Grundstückseinheit.

e) Dienstbarkeiten

Dienstbarkeiten gehören zu den sogenannten beschränkten dinglichen Rechten und verleihen dem Berechtigten ein Nutzungs- oder Gebrauchsrecht an der belasteten Sache. Aus Sicht des Belasteten hat die Dienstbarkeit ein Dulden oder Unterlassen zum Inhalt. Solche Dienstbarkeiten sind ebenfalls ins Grundbuch aufzunehmen. Typische Dienstbarkeiten im Zusammenhang mit dem Stockwerkeigentum sind zum Beispiel:

- Wegrechte oder Durchleitungsrechte für Leitungen,

- Baubeschränkungen zugunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Diese Rechte werden erst durch den Grundbucheintrag dinglich wirksam und sind somit auch für künftige Eigentümer verbindlich.

f) Grundpfandrechte

Pfandrechte sind Sicherungsrechte, die dem Pfandnehmer das Recht verleihen, im Falle der Nichtbezahlung einer Schuld, die verpfändete Sache verwerten zu lassen.

Oftmals kann ein Erwerber einer Stockwerkeigentumseinheit den Kaufpreis nicht alleine stemmen und lässt sich von der Bank ein Darlehen gewähren. Die Bank wird die Darlehenssumme sichern wollen und ein Pfandrecht auf das Grundstück eintragen lassen. Auf die Thematik der Finanzierung von Grundstücken wird in später folgenden Blogbeiträgen noch genauer eingegangen.

Auf jeden Fall sind solche Grundpfandrechte auch im Grundbuch eingetragen.

3. Abgrenzung: Was gehört nicht ins Grundbuch?

Nicht alle Verhandlungen und jede Vereinbarung der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist in das Grundbuch aufzunehmen. Grundsätzlich nicht ins Grundbuch aufzunehmen sind insbesondere:

- Reine Verwaltungsbeschlüsse wie z.B. Renovationsentscheidungen oder die jährliche Budgetplanung;

- Kurzfristige oder nur obligatorisch wirkende Abmachungen wie z.B. Mietverträge, die einzelne Stockwerkeigentümer mit ihren Mietern vereinbaren. Bemerkung: Es besteht die Möglichkeit, Mietverträge im Grundbuch vorzumerken. Dabei erhält der Mietvertrag wiederum realobligatorische Wirkung und hat auch Geltung gegenüber neuen Erwerbern einer Stockwerkeigentumseinheit. Allerdings entspricht die Vormerkung von Mietverträgen im Grundbuch nicht dem Regelfall.

Das Grundbuch bleibt damit auf jene Regelungen beschränkt, die für die Rechtsstellung von Eigentümern von einer gewissen Dauerhaftigkeit sind und auch gegenüber Dritten publiziert werden sollen.

4. Praktische Bedeutung für Käufer und Verkäufer

Für Käufer einer Stockwerkeinheit ist der Blick ins Grundbuch unerlässlich, denn:

- nur dort finden sie die verbindlichen Regelungen, die mit dem Eigentum verbunden sind;

- ein im Grundbuch eingetragenes Reglement oder Vorkaufsrecht wirkt automatisch auch gegenüber dem Erwerber;

- die mit dem Grundstück verbundenen Belastungen (Dienstbarkeiten und Pfandrechte) sind im Grundbuch ersichtlich.

Für Verkäufer gilt: Wer seine Wohnung veräussert, muss sich bewusst sein, dass eingetragene Rechte auch den Kaufpreis beeinflussen können.

5. Rolle des Notars im Kanton Luzern

Ein Luzerner Notar unterstützt die Eigentümer von Stockwerkeigentum in verschiedener Hinsicht, wenn es um Grundbucheinträge geht:

- Notare können unterstützen bei der Erstellung von Stockwerkeigentümerreglementen und Nutzungs- und Verwaltungsordnungen;

- Notare können die beurkundungspflichtigen Geschäfte vornehmen, wie z.B. die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts oder die Begründung eines Pfandrechts;

- Notare haben dabei die Interessen der involvierten Parteien zu berücksichtigen.

6. Fazit

Das Grundbuch ist das Fundament des Stockwerkeigentums.

- Es schafft Rechtssicherheit, indem es Eigentum und zentrale Regelungen klar dokumentiert.

- Das Stockwerkeigentümerreglement und Vorkaufsrechte entfalten erst durch den Eintrag ihre volle Publizitätswirkung.

- Auch Dienstbarkeiten und Pfandrechte bedürfen für ihre Begründung eines Eintrags im Grundbuch.

Für jede Eigentümerin und jeden Eigentümer gilt deshalb: Ein sorgfältiger Blick ins Grundbuch ist beim Erwerb und bei der Verwaltung von Stockwerkeigentum unverzichtbar.

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