Das Stockwerkeigentümerreglement ist ein zentraler Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums und dient dazu, das Zusammenleben sowie die Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft zu regeln. Es enthält verbindliche Bestimmungen über Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer sowie zur Nutzung und Instandhaltung gemeinschaftlicher Teile einer Liegenschaft.
Übergang von Rechten und Pflichten bei Eigentumsübertragung
Mit dem Erwerb eines Kaufobjekts im Stockwerkeigentum übernimmt die Käuferschaft automatisch alle Rechte und Pflichten, die aus dem bestehenden Stockwerkeigentümerreglement resultieren. Dies bedeutet, dass die neuen Eigentümer in alle bestehenden Regelungen eintreten und sich an diese halten müssen. Gleiches gilt für die Benutzungs- und Verwaltungsordnung der Miteigentümer einer Autoeinstellhalle, falls eine solche existiert. Die Käuferschaft anerkennt diese Dokumente als für sie verbindlich und verpflichtet sich, deren Bestimmungen einzuhalten.
Organisation der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Jede Person, die eine Wohnung oder ein Objekt im Stockwerkeigentum erwirbt, wird automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft organisiert sich neben den gesetzlichen Grundlagen (Artikel 712a bis 712t des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, ZGB) durch ein Stockwerkeigentümerreglement.
In diesem Reglement werden unter anderem folgende Punkte festgelegt:
Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer
Bestimmungen über die Nutzung der privaten und gemeinschaftlichen Bereiche.
Sondernutzungsrechte
Klärung, welche Teile der Liegenschaft einzelnen Eigentümern zur exklusiven Nutzung zugewiesen sind.
Kostenverteilung
Festlegung der Schlüssel zur Umlage gemeinschaftlicher Kosten, z. B. für Unterhalt, Reinigung oder Reparaturen.
Beschlussquoren
Regelungen darüber, mit welchen Mehrheiten Entscheidungen innerhalb der Gemeinschaft getroffen werden können.
Einsichtnahme in das Stockwerkeigentümerreglement
Für Käuferinnen und Käufer ist es wichtig, das aktuelle Reglement vor dem Kauf einer Immobilie zu prüfen. In der Regel kann der derzeitige Eigentümer Einsicht gewähren. Es ist auch möglich, dass das Reglement im Grundbuch angemerkt ist. Allerdings bietet diese Anmerkung keine Gewähr, dass es sich tatsächlich um die aktuell gültige Version handelt.
Daher wird dringend empfohlen, sich direkt beim Makler oder Verkäufer zu erkundigen, ob das vorliegende Reglement dem neuesten Stand entspricht und ob es gegebenenfalls Änderungen oder Ergänzungen gab.
Zusätzliche Regelungen für Autoeinstellhallen
Bei Liegenschaften mit einer gemeinsamen Autoeinstellhalle existiert häufig eine separate Benutzungs- und Verwaltungsordnung, die sich speziell auf die Nutzung und Verwaltung der Parkplätze bezieht. Die Bestimmungen dieser Ordnung gelten analog zu jenen des Stockwerkeigentümerreglements und sind für alle Miteigentümer bindend.
Auch hier sollten Käufer vor dem Erwerb genau prüfen, welche Regelungen gelten, insbesondere in Bezug auf:
- Zuweisung von Parkplätzen
- Nutzungsvorschriften und eventuelle Einschränkungen
- Kostenbeteiligung für Unterhalt und Reinigung der Einstellhalle
Da die Einhaltung dieser Regeln verbindlich ist, empfiehlt es sich, vor dem Kauf alle relevanten Unterlagen genau zu prüfen, um spätere Missverständnisse oder unerwartete Verpflichtungen zu vermeiden.
