Beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks geht es nicht nur um Lage, Preis und Grösse – sondern auch um die Zoneneinteilung. Ob sich ein Grundstück in der Bauzone, Landwirtschaftszone oder einer anderen Nutzungszone befindet, hat weitreichende Auswirkungen: sowohl auf die Nutzungsmöglichkeiten als auch auf die rechtlichen Rahmenbedingungen, insbesondere was eine allfällige Bewilligungspflicht beim Verkauf betrifft.
Was ist die Zoneneinteilung überhaupt?
Jede Gemeinde verfügt über einen Zonenplan, der das gesamte Gemeindegebiet in verschiedene Nutzungszonen unterteilt. Diese Zonen legen fest, wie ein Grundstück genutzt werden darf. Die häufigsten Zonen sind:
- Bauzone (Wohn-, Misch- oder Gewerbezone)
- Landwirtschaftszone
- Schutzzone (z. B. Landschaftsschutz, Gewässerschutz)
- Erholungszone oder weitere Spezialzonen
Die Zoneneinteilung ist im öffentlich-rechtlichen Planungs- und Baurecht verankert und für alle Grundstücke verbindlich. Sie kann nur durch ein offizielles Planänderungsverfahren geändert werden – was selten, aufwändig und mit Einsprachen verbunden ist.
Relevanz beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft
Beim Verkauf eines Grundstücks stellt sich die Frage: In welcher Zone liegt es – und was bedeutet das für die Eigentumsübertragung?
Die Antwort ist entscheidend, denn:
- Sie beeinflusst, ob ein Grundstück überhaupt bebaut oder verändert werden darf.
- Sie entscheidet, ob für den Verkauf eine spezielle Bewilligung notwendig ist.
Besonderheit: Landwirtschaftszone und das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
Besonders relevant ist die Zoneneinteilung, wenn sich das Grundstück in der Landwirtschaftszone befindet. Denn: In diesem Fall untersteht die Veräusserung in der Regel dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB). Dieses Gesetz verfolgt das Ziel, landwirtschaftliche Grundstücke langfristig für die Landwirtschaft zu erhalten und die Zersiedelung zu verhindern.
Das heisst konkret:
- Der Verkauf eines Grundstücks in der Landwirtschaftszone ist bewilligungspflichtig.
- Es braucht in vielen Fällen eine Veräusserungsbewilligung durch die zuständige kantonale Stelle. Im Kanton Luzern ist dies z. B. die Dienststelle Landwirtschaft und Wald (lawa).
- Ohne Bewilligung kann ein entsprechender Kaufvertrag nicht rechtsgültig im Grundbuch eingetragen werden.
Ob eine Bewilligungspflicht besteht, hängt von verschiedenen Faktoren ab – etwa von der Grösse des Grundstücks, seiner bisherigen Nutzung oder davon, ob der Erwerber eine landwirtschaftliche Qualifikation mitbringt.
Bauzone: Freier Handel, aber klare Vorschriften
Befindet sich das Grundstück in der Bauzone, ist ein Verkauf grundsätzlich nicht bewilligungspflichtig – jedenfalls nicht im Sinn des bäuerlichen Bodenrechts. Trotzdem kann die Zonenzugehörigkeit auch hier relevant sein:
- Sie bestimmt, was gebaut werden darf (z. B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Gewerbe).
- Sie beeinflusst den Marktwert des Grundstücks erheblich.
- Sie kann Vorschriften zur Erschliessung, Grenzabständen, Lärmschutz etc. enthalten.
Ein Bauzonengrundstück mit einer hohen Ausnützungsziffer kann z. B. deutlich attraktiver (und teurer) sein als eines mit Einschränkungen oder Umnutzungsauflagen.
Eintrag im Kaufvertrag – Klarheit für beide Seiten
Im notariellen Kaufvertrag wird in der Regel festgehalten, in welcher Zone sich das Grundstück gemäss aktuellem Zonenplan befindet. Die Parteien bestätigen, über die Zonenzugehörigkeit informiert worden zu sein – und der Notar oder die Notarin weist gegebenenfalls auf eine allfällige Bewilligungspflicht hin.
Das schafft Klarheit und schützt beide Seiten vor unangenehmen Überraschungen, etwa wenn ein Kaufvertrag zwar unterzeichnet, aber wegen fehlender Bewilligung nicht im Grundbuch vollzogen werden kann.
