Sie haben Ihr Traumhaus entdeckt und sich mit dem Verkäufer über die Vertragsmodalitäten geeinigt. Bis Sie den Kaufvertrag abschliessen und Eigentümer oder Eigentümerin der Liegenschaft werden, dauert es jedoch im Minimum 2-3 Wochen. Da es sich die Parteien in dieser Zeit immer noch anders überlegen können, wird zwecks Bekräftigung des Kaufs- und Verkaufswillenshäufig eine sog. Reservationsvereinbarung abgeschlossen.
In diesem Artikel erfahren Sie, was genau eine Reservationsvereinbarung ist und welche Wirkungen und Risiken sie hat.
Was ist eine Reservationsvereinbarung?
Eine Reservationsvereinbarung ist ein in der Regel schriftlicher Vertrag zwischen dem Verkäufer eines Grundstücks und dem Kaufinteressenten, mit welchem die Parteien zum Abschluss eines (öffentlich beurkundeten) Grundstückkaufvertrages verpflichtet werden sollen. Die Reservationsvereinbarung soll den Willen beider Parteien zum Abschluss des Kaufvertrags bestätigen und das Vertrauen zwischen ihnen stärken. In einer Reservationsvereinbarung werden die wichtigsten Punkte des abzuschliessenden Grundstückkaufvertrags, wie beispielsweise das Kaufobjekt, der Kaufpreis und der Übergabezeitpunkt bereits geregelt. Im Hinblick auf den Abschluss eines Grundstückkaufvertrages verpflichtet sich der Kaufinteressent zudem regelmässig, eine Reservationszahlung an den Verkäufer zu bezahlen, während der Verkäufer das Grundstück vom Markt nimmt und keine weiteren Verkaufsbemühungen unternehmen darf.
Wie wird die Reservationsvereinbarung rechtlich eingeordnet?
Aus rechtlicher Sicht wird die Reservationsvereinbarung in der Regel als Vorvertrag zum Grundstückkaufvertrag qualifiziert. Ein Vorvertrag verpflichtet die Parteien zum Abschluss eines Hauptvertrages. Bei Vorverträgen verlangt das Gesetz, dass dies in der gleichen Form abgeschlossen werden müssen wie der abzuschliessende künftige (Haupt-)Vertrag. Da ein Grundstückkaufvertrag zu dessen Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung bedarf, müsste daher auch die Reservationsvereinbarung (als Vorvertrag) öffentlich beurkundet werden. Sofern die Reservationsvereinbarung nur schriftlich abgeschlossen wurde, was in der Praxis häufig vorkommt, ist sie formungültig, also nichtig und somit grundsätzlich weder für den Kaufinteressenten noch für den Verkäufer verbindlich. Die in der Praxis oft nur schriftlich abgeschlossenen Reservationsvereinbarungen sind damit bei genauer Betrachtung formungültig.
Was sind die Folgen einer formgültigen Reservationsvereinbarung?
Wurde die Reservationsvereinbarung öffentlich beurkundet, ist sie verbindlich und durchsetzbar. Ein einseitiger Vertragsrücktritt ist grundsätzlich nicht möglich. Kommt der Grundstückvertrag (Hauptvertrag) doch nicht zustande, könnte der Kaufinteressent die Anzahlung in der Regel nur zurückfordern, wenn der Verkäufer für das Scheitern der Verhandlungen verantwortlich ist. Es kommt hier jedoch auf die konkrete Vertragsbestimmung an, welche die Parteien in der Reservationsvereinbarung vereinbart haben.
Was sind die Folgen einer formungültigen (nichtigen) Reservationsvereinbarung?
Wurde die Reservationsvereinbarung in einfacher Schriftformverfasst, ist sie aufgrund der Formungültigkeit nichtig bzw. für die Parteienunverbindlich.
Hat der Kaufinteressent die Reservationszahlung noch nicht geleistet, könnte er diese verweigern, wenn er das Grundstück doch nicht kaufen möchte.
Hat der Kaufinteressent die Reservationszahlung bereits geleistet und kommt der Grundstückvertrag nicht zu Stande, kann sich der Kaufinteressent in der Regel auf den Formmangel berufen und die Reservationszahlung zurückfordern. Ausgeschlossen wäre eine Rückforderung, wenn sie rechtsmissbräuchlich erfolgt: Wer freiwillig und in Kenntnis des Formmangels die Reservationsvereinbarung erfüllt, kann sich im Nachhinein grundsätzlich nicht auf die mangelhafte Form berufen.
Was sind die Risiken einer formungültigen Reservationsvereinbarung?
Reservationszahlungen sind für den Kaufinteressenten und den potentiellen Verkäufer daher mit einem gewissen Risiko verbunden. Sollte der potentielle Verkäufer vor Abschluss des Grundstückkaufvertrages zahlungsunfähig werden, ist das Geld wohl verloren. Umgekehrt muss der potentielle Verkäufer womöglich die Reservationszahlung an den Kaufinteressenten zurückgeben, obwohl für den Abschluss des Grundstückkaufvertrags bereit gewesen wäre.
Ist eine Haftung aus vorvertraglichen Pflichten denkbar?
Auch wenn die Reservationsvereinbarung nicht gültig entstanden, daher nichtig und grundsätzlich nicht durchsetzbar ist, haftet die Partei, welche die Verantwortung des Nichtzustandekommens des Grundstückvertrages trägt, möglicherweise aufgrund einer Verletzung der vorvertraglichen Pflichten.
Dies wäre der Fall, wenn ein potentieller Verkäufer den Formmangel einer Reservationsvereinbarung kannte und sein Grundstück gar nie verkaufen wollte. Da er so das Gebot des Handelns nach Treu und Glauben verletzt, hat er den Kaufinteressenten unter Umständen für die im Hinblick auf den Grundstückvertrag getätigten Aufwendungen zu entschädigen.
Umgekehrt handelt auch ein Kaufinteressent gegen das Gebot von Treu und Glauben, wenn er den Formmangel kannte und das Grundstück gar nie kaufen wollte, den Verkäufer aber trotzdem in diesem Glauben liess. Auch in diesem Fall könnte der potentielle Verkäufer wohl seine bereits getätigten Auslagen gegenüber dem Kaufinteressenten geltend machen.
Was sind vorvertragliche Aufwendungen?
Beispiele für Aufwendungen, die geltend gemacht werden können, sind Notariatskosten für den bereits erstellten Entwurf des Grundstückkaufvertrages, Kosten für die erneute Inserierung oder Aufwendung und Auslagen, die auf Wünsche der «vertragsbrüchigen» Partei zurückgehen (bspw. Planänderungen).
Können die zu ersetzenden Aufwendungen vertraglich vereinbart werden?
Die Vereinbarung einer Reservationszahlung, die einzig den Zweck verfolgt, die vom Verkäufer im Hinblick auf den Grundstückkaufvertrag getätigten Aufwendung und Auslagen zu ersetzen, bedarf nicht der öffentlichen Beurkundung, sondern ist auch in schriftlicher Form gültig.
Ein Verkäufer ist daher gut beraten, in der Reservationsvereinbarung den entsprechenden Zweck der Reservationszahlung mit Beispielen zu beschreiben. Zudem sollte der Betrag nicht zu hoch angesetzt werden, da dieser gerichtlich auf ein angemessenes Niveau herabgesetzt werden könnte. Will der Kaufinteressent den Grundstückkaufvertrag doch nicht abschliessen, so wird der Verkäufer für seine Aufwendungen immerhin schadlosgehalten.
Fazit
Insgesamt kann eine Reservationsvereinbarung eine nützliche Vereinbarung sein, um den Willen beider Parteien zum Kauf eines Grundstücks zu dokumentieren und das Vertrauen zwischen ihnen zu stärken. Wird sie jedoch nur schriftlich und nicht in der erforderlichen Form der öffentlichen Beurkundung abgeschlossen, ist sie für die Parteien grundsätzlich rechtlich unverbindlich und deshalb mit gewissen Risiken verbunden. Wer diese Risiken minimieren möchte, kommt nicht drum herum, die Reservationsvereinbarung bei einer Urkundsperson öffentlich zu beurkunden. Natürlich kostet dies mehr Zeit und auch mehr Geld als eine schriftliche Vereinbarung, erhöht jedoch die Rechtssicherheit.