Übergabe in dem bekannten Zustand
Beim Immobilienkauf geht man in der Regel davon aus, dass das Objekt in dem Zustand übergeben wird, wie es dem Käufer bereits bekannt ist. Dies bedeutet, dass sich die Parteien – Käufer und Verkäufer – bei der Festsetzung des Kaufpreises auch über den baulichen Zustand, den Unterhalt und das wirtschaftliche Alter der haustechnischen Anlagen einig sind. Dabei wird häufig vereinbart, dass das Kaufobjekt besenrein übergeben wird, ohne dass der Verkäufer noch zusätzliche Reparatur- oder Unterhaltsarbeiten leisten muss.
Ausschluss der Gewährleistungspflicht
Standardmässig wird eine umfassende Ausschlussklausel in den Vertrag aufgenommen. Das heisst, der Verkäufer schliesst jede Gewährleistungspflicht für Rechts- und Sachmängel am Kaufobjekt aus – sowohl für offene als auch verdeckte Mängel, auch wenn diese erheblich oder unerwartet auftreten. Im Klartext: Der Verkäufer haftet nicht, wenn im Nachhinein bauliche oder technische Mängel entdeckt werden, welche den Wert oder die Gebrauchstauglichkeit des Grundstücks erheblich beeinträchtigen. Zusätzlich sind auch weitere Haftungsansprüche und Rechtsbehelfe der Käuferin bzw. des Käufers für solche Mängel vertraglich ausgeschlossen.
Es ist wichtig zu wissen: Dieser Gewährleistungsausschluss unterliegt den gesetzlichen Schranken. So wird die Ausschlussklausel etwa unwirksam, wenn der Verkäufer Mängel – ob absichtlich, grobfahrlässig oder arglistig – verschwiegen hat. Dies entspricht den Bestimmungen von Art. 100 Abs. 1, Art. 192 Abs. 3 und Art. 199 OR.
Unterschied zwischen Rechts- und Sachgewährleistung
Die Rechtsgewährleistung gibt dem Käufer einen Schutz, falls das Grundstück später aus rechtlichen Gründen durch Dritte beeinträchtigt wird. Dazu zählen beispielsweise Pfandrechte, die durch Dritte – wie Bauhandwerker oder Steuerbehörden – geltend gemacht werden können, oder nicht bekannte Mietverhältnisse.
Im Gegensatz dazu bezieht sich die Sachgewährleistung auf die zugesicherten Eigenschaften des Kaufobjektes. Sollte sich beispielsweise nach Vertragsabschluss herausstellen, dass das Grundstück trotz Zusicherungen bauliche Mängel aufweist, die den Wert oder die Nutzung erheblich beeinträchtigen, könnte – sofern nicht vertraglich ausgeschlossen – eine Haftung des Verkäufers greifen.
Bedeutung des Gewährleistungsausschlusses beim Grundstückkauf
Der vertragliche Ausschluss der Gewährleistungspflicht ist bei Grundstückverkäufen in der Schweiz üblich. Dies liegt vor allem im Interesse des Käufers, das Grundstück gründlich zu prüfen. Eine sorgfältige Inspektion und gegebenenfalls die Einbeziehung eines Bauexperten beziehungsweise das Aufnehmen eines Mängelprotokolls helfen dabei, eventuelle Risiken zu identifizieren. Bei erst in der Planungsphase oder im Bau befindlichen Liegenschaften wird oft nur die Gewährleistung für die Mängelfreiheit nach den SIA-Normen – insbesondere SIA Norm 118 – übernommen.
Fazit
Zusammengefasst bedeutet der standardmässige Gewährleistungsausschluss beim Grundstückverkauf in der Schweiz, dass der Käufer ein Objekt in dem ihm bekannten Zustand übernimmt und der Verkäufer keinerlei Haftung für spätere Mängel übernimmt – es sei denn, es handelt sich um Mängel, die der Verkäufer bewusst oder grobfahrlässig verschwiegen hat. Für Käufer ist es daher ratsam, sich vor Abschluss des Kaufvertrags ausführlich zu informieren und das Objekt gewissenhaft zu prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Beim Kauf einer Liegenschaft lohnt es sich, alle Details sorgfältig zu prüfen und sich im Zweifelsfall rechtlich beraten zu lassen. Denn obwohl der Vertrag Gewährleistungsansprüche ausschliesst, müssen dennoch alle gesetzlichen Schranken eingehalten werden, damit die Vereinbarungen rechtskräftig bleiben.
