Wenn Grundstücke des Privatvermögens veräussert werden, ist der dabei erzielte Gewinn zu versteuern. In diesem Beitrag wird beleuchtet, was die Grundstückgewinnsteuer ist, wie sie berechnet wird, wer sie zu bezahlen hat und unter welchen Umständen ein Steueraufschub in Frage kommt.

1. Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer auf den Gewinn, den eine Person durch die Veräusserung eines Grundstücks oder Anteilen eines Grundstücks aus dem Privatvermögen erzielt. Geregelt wird sie im Kanton Luzern im Gesetz über die Grundstückgewinnsteuer (GGStG).

Als steuerpflichtige Veräusserungen gelten insbesondere:

- die Eigentumsübertragung an einem Grundstück;

- die Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über ein Grundstück, was bspw. beim Verkauf einer Immobiliengesellschaft der Fall ist;

- die Veräusserung von Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechten an Grundstücken; und

- die Überschreibung von Grundstücken vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen.

Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens unterliegen der Grundstückgewinnsteuer grundsätzlich nicht, sondern werden von der Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst.

2. Grundlagen der Steuerbemessung

Besteuert wird der Gewinn, also die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten.

Die Anlagekosten umfassen den Erwerbspreis sowie gewisse Anrechnungen an den Erwerbspreis.

2.1 Erwerbspreis

Als Erwerbspreis werden alle Leistungen, die für den Erwerb erbracht wurden, berücksichtigt.

Beim Erwerb durch Kauf entspricht der Erwerbspreis dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis.

Beim Erwerb durch Tausch gilt der Veräusserungswert des in Tausch gegebenen Grundstücks als Erwerbspreis.

Wird ein Grundstück vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt, so gilt der damals für die Einkommensbesteuerung massgebende Überführungswert als Erwerbspreis.

Wird ein Grundstück veräussert, bei welchem der massgebliche Erwerb mehr als 30 Jahre zurück liegt, so liegt Altbesitz vor. Bei Altbesitz gilt die vor 30 Jahren bestehende Katasterschatzung mit einem Zuschlag von 25% als Erwerbspreis.

2.2 Anrechnungen an den Erwerbspreis

Anrechnungen, welche berücksichtigt werden, sind:

Die Kosten des Erwerbs: Darunter fallen die Beurkundungsgebühren, die Grundbuchgebühren, sowie die Kosten für die Errichtung von Grundpfandrechten. Auch die dannzumaligen entrichteten Erbschafts- und Handänderungssteuern können im Rahmen der Erwerbskosten an die Anlagekosten angerechnet werden.

Des Weiteren kann auch die an eine Maklerin oder einen Makler bezahlte Provision angerechnet werden, sofern sich diese im üblichen Mass bewegt. Was als üblich gilt, ist im Einzelfall zu beurteilen. Auf jeden Fall muss die Provision als marktüblich gelten und einem Drittvergleich standhalten. Als Faustregel gilt, dass die Maklerprovision für überbaute Grundstücke nicht mehr als 3% des Verkaufspreises und bei unüberbauten Grundstücken nicht mehr als 4% des Kaufpreises betragen soll. Allfällige Aufwände oder Kosten eines Stellvertreters oder für eigene Bemühungen werden nicht analog zu einer Maklerprovision behandelt und können nicht angerechnet werden.

Sodann können Investitionen in wertvermehrende bauliche Massnahmen angerechnet werden. Dabei gilt, dass Investitionen in den Ersatz von vorhandenen Anlagen grundsätzlich keinen wertvermehrenden Aufwand darstellen, ausser, die Ersatzanlage wäre grösser, aus besserem Material oder wäre mit besserer Technik erstellt worden. Das heisst also, dass Reparaturen grundsätzlich nicht angerechnet werden können und Renovationen höchstens zu einem Teil. Die Steuerpflichtigen haben die wertvermehrenden Investitionen zu belegen. Dabei dürfen sie nicht eine wahllose Auswahl an Belegen einreichen, sondern müssen zumindest differenziert angeben, welche Aufwendungen wertvermehrend waren und was blosse Unterhaltskosten sind. Kommt ein Steuerpflichtiger diesen Mitwirkungspflichten nicht nach, so wird er gemahnt und es wird ihm eine Ordnungsbusse angedroht. Kommt er seiner Mitwirkungspflicht immer noch nicht nach, so wird die Veranlagungsbehörde die Steuer nach pflichtgemässem Ermessen festlegen und eine Ordnungsbusse verfügen. Das bedeutet für die Steuerpflichtigen, dass sie bei der Einreichung der Belege überlegt vorgehen müssen, da ihnen ansonsten Konsequenzen drohen.

Schliesslich sind auch die Kosten der baulichen Erschliessung des Grundstücks anrechenbar.

3. Steuermass

Im Kanton Luzern wird die einfache Steuer nach dem Einkommenssteuertarif (gemäss Steuergesetz) berechnet. Dieser Betrag wird anschliessend mit dem geltenden Steuerfuss von 4.2 multipliziert. Es gibt keine unterschiedliche Gemeindesteuerfüsse.

Zudem wird berücksichtigt, wie lange ein Grundstück im Besitz des Verkäufers war. Je nach dem wird der Betrag erhöht oder reduziert (für kurze Besitzdauern wird der Betrag erhöht; für lange reduziert).

Gewinne bis zum Höchstbetrag von CHF 13'000.00 werden nicht besteuert.

Der Kanton Luzern stellt für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer einen Kalkulator zur Verfügung, mit welchem die in einem konkreten Fall anfallende Grundstückgewinnsteuer approximativ berechnet werden kann.

4. Wer ist steuerpflichtig?

Der Veräusserer des Grundstücks ist steuerpflichtig für die Entrichtung der Grundstückgewinnsteuer. Sofern das Grundstück in gemeinschaftlichem Eigentum war, so sind alle Veräusserer gemeinsam steuerpflichtig. Bei Vorliegen von Gesamteigentum haften die Veräusserer solidarisch, bei Vorliegen von Miteigentum haften sie nach Massgabe ihrer Beteiligung.

Grundsätzlich kann vertraglich abgemacht werden, dass die Grundstückgewinnsteuer vom Erwerber bezahlt werden muss. Solche vertraglichen Abreden ändern aber nichts daran, dass die Steuerpflicht den Veräusserer trifft und dieser am Ende haftet.

5. Wer erhebt die Steuer?

Die Gemeinde, in welcher das veräusserte Grundstück liegt, ist die zuständige Veranlagungsbehörde.

Der Steuerpflichtige hat bei der Veranlagung mitzuwirken und muss die zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer notwendigen Angaben machen und die entsprechenden Beweismittel beibringen.

Die Gemeinde überprüft die gemachten Angaben, nimmt die erforderlichen Untersuchungen vor und setzt sodann die Grundstückgewinnteuer fest.

Kommt der Steuerpflichtige seiner Mitwirkungspflicht nicht nach, so ermittelt die Veranlagungsbehörde die Grundstückgewinnsteuer nach pflichtgemässem Ermessen.

6. Steueraufschub und Steuerbefreiung

Das Gesetz sieht verschiedene Sachverhalte vor, bei welchen die Steuer aufgeschoben werden kann. Ein Steueraufschub bedeutet, dass die Steuer nicht im Zeitpunkt der Veräusserung erhoben wird. Steueraufschiebende Sachverhalte sind unter anderem:

6.1 Der Eigentumswechsel infolge Erbgangs, Erbvorbezugs und Schenkung:

- Bei einem Eigentumswechsel infolge des Erbgangs, Erbvorbezugs und Schenkung wird die Besteuerung aufgeschoben.

- Allerdings ist die Frage der Steuerumgehung zu prüfen, wenn (i) die letzte Veräusserung weniger als fünf Jahre her ist und (ii) es sich dabei ebenfalls um eine steueraufschiebende Veräusserung handelte.

- Bei gemischten Schenkungen gilt, dass wenn aus der Gewinnberechnung kein Gewinn resultiert, die Besteuerung aufzuschieben ist und sofern aus der Veranlagung ein Gewinn resultiert, kein Steueraufschub gewährt werden darf.

6.2 Der Eigentumswechsel unter Ehegatten und eingetragenen Partnern

- Bei einem Eigentumswechsel unter Ehegatten (auch wenn dieser Folge der güterrechtlichen Auseinandersetzung ist) und eingetragenen Partnern, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, sofern jeweils beide Parteien einverstanden sind.

- Es ist empfehlenswert, dass das gemeinsame Begehren um Steueraufschub bereits in den Ehevertrag resp. die Vereinbarung über die Scheidungsfolgen aufgenommen wird.

- Sofern ein Grundstück von den Eltern an ein Kind und dessen Partner übertragen werden soll, ist für den Steueraufschub je nach Fallkonstellation folgendes zu beachten:

o Wenn der Veräusserungspreis den Anlagewert nicht übersteigt, kann die Veräusserung direkt an das Kind und den Partner erfolgen, wobei die Grundstückgewinnsteuer aufgrund einer gemischten Schenkung aufgeschoben wird;

o Erfolgt die Übertragung zu einem Veräusserungspreis über dem Anlagewert, aber höchstens 75% des Verkehrswerts, so wird der Steueraufschub nur gewährt, wenn die Übertragung in zwei Schritten erfolgt: (1) Übertragung von den Eltern an das Kind zu Alleineigentum; (2) Übertragung eines Anteils vom Kind an dessen Ehegatten/eingetragenen Partner. Beide Schritte können im gleichen Vertrag beurkundet werden.

o Beträgt der Veräusserungspreis mehr als 75% des Verkehrswerts, so ist mangels eines Aufschubsgrunds der ganze Gewinn zu veranlagen.

6.3 Der Eigentumswechsel infolge Umstrukturierungen

- Im Rahmen einer Unternehmensstrukturierung wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, wenn die Kriterien nach dem Steuergesetz erfüllt sind.

- Massgebend sind dabei die Kriterien der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer nach §§ 26 und 75 des Steuergesetzes.

6.4 Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum

- Bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft liegt ein Steueraufschubsgrund vor, soweit der erzielte Verkaufspreis zwei Jahre vor oder nach der Veräusserung zum Erwerb oder zum Bau einer Ersatzliegenschaft genutzt wird.

- Die Liegenschaft gilt als dauernd selbstgenutzt, wenn der Steuerpflichtige und allfällige Familienangehörige tatsächlich ganzjährig darin wohnen.

- Dieses Kriterium ist auch erfüllt, wenn neben der privaten Wohnnutzung, eine geschäftliche Nutzung von völlig untergeordneter Bedeutung besteht.

Das Vorliegen einer steueraufschiebenden Veräusserung ist in allen Fällen in einem formellen Entscheid festzuhalten.

6.5 Steuerbefreiung

Der Kanton Luzern befreit den Bund und seine Anstalten von der Entrichtung der Grundstückgewinnsteuer. Auch der Kanton selbst und die Einwohner- und Kirchgemeinden sind von der Grundstückgewinnsteuer befreit, letztere nur sofern das betroffene Grundstück innerhalb der betreffenden Gemeinde liegt.

7. Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer

Wie oben bereits gesehen, ist der Veräusserer eines Grundstücks der Steuerpflichtige. Wenn die Grundstückgewinnsteuer aber nicht fristgerecht bezahlt wird, so hat die Gemeinde das Recht, ein gesetzliches Pfandrecht auf dem Grundstück einzutragen – selbst wenn das Eigentum bereits auf den Erwerber übergegangen ist. Eine Eintragung eines Pfandrechts hat zur Folge, dass das Grundstück belastet ist und im schlimmsten Fall verwertet, also zwangsversteigert werden kann.

Um die Nichtbezahlung zu verhindern, wird die Grundstückgewinnsteuer in der Praxis regelmässig sichergestellt. Das heisst, dass die Grundstückgewinnsteuer provisorisch berechnet und der mutmasslich geschuldete Betrag auf ein Konto der Gemeinde überwiesen wird.

Mehr zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer findest du im Blogbeitrag vom 6. Juni 2025.

Fazit

Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern ist ein komplexes, aber zentrales Thema beim Immobilienverkauf. Die anfallende Grundstückgewinnsteuer macht regelmässig einen fünf- oder gar sechsstelligen Betrag aus und fällt demnach finanziell stark ins Gewicht.

Die Steuerpflichtigen trifft bei der Veranlagung eine Mitwirkungspflicht und sie müssen der Veranlagungsbehörden die relevanten Dokumente fristgerecht einreichen.

Um Risiken zu minimieren – insbesondere für die Käuferschaft –, lohnt es sich, die Grundstückgewinnsteuer frühzeitig provisorisch zu berechnen und diesen Betrag sicherzustellen.

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